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一名小偷在小區(qū)保安眼皮底下乘電梯公然入室盜竊南昌市民德路某小區(qū)業(yè)主程倩(化名)家，在協(xié)商無(wú)果情況下，業(yè)主將小區(qū)物業(yè)公司告上了法庭，并向物業(yè)公司索賠22704元。經(jīng)審理，南昌市東湖區(qū)人民法院3月10日判決，物業(yè)公司因疏于管理承擔(dān)40%責(zé)任。律師提醒業(yè)主被盜后索賠要注意固定證據(jù)。

業(yè)主：小偷在保安眼皮底下入室盜竊

2007年7月3日傍晚，一男子羅某在南昌市民德路某小區(qū)保安的眼皮底下進(jìn)小區(qū)乘電梯，堂而皇之地進(jìn)入業(yè)主程倩家中盜走黃金戒指等財(cái)物，總計(jì)價(jià)值人民幣17704元。案發(fā)后，羅某被公安機(jī)關(guān)抓獲。

事后，程倩找到小區(qū)物業(yè)管理公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)公司），要求其承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。物業(yè)公司以“對(duì)程倩的特定財(cái)產(chǎn)并不承擔(dān)保管義務(wù)”為由拒絕賠償。在協(xié)商無(wú)果的情況下，程倩將物業(yè)公司告上法庭。在起訴狀中，程倩認(rèn)為物業(yè)公司未按約定對(duì)小區(qū)嚴(yán)格管理，對(duì)來(lái)訪人員登記制度不完善，由于其違約行為，才使她的財(cái)產(chǎn)受到侵害，請(qǐng)求法院判令物業(yè)公司賠償她直接經(jīng)濟(jì)損失22704元。南昌市東湖區(qū)人民法院受理了此案。

物管：對(duì)業(yè)主特定財(cái)產(chǎn)并不承擔(dān)保管義務(wù)

在法庭上，物業(yè)公司認(rèn)為，他們?cè)诼男蟹?wù)職責(zé)時(shí)無(wú)任何疏忽，程倩的損失應(yīng)直接向盜竊者索賠。

“對(duì)程倩黃金戒指等特定財(cái)產(chǎn)，物業(yè)公司并不承擔(dān)保管義務(wù)。”物業(yè)公司認(rèn)為，程倩與物業(yè)公司之間是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，“其合同中的安全防范義務(wù)，并不等同于財(cái)產(chǎn)保管義務(wù)”。該安全防范義務(wù)指的是，對(duì)居住小區(qū)進(jìn)行全面的巡視、檢查。因此，程倩要求物業(yè)公司賠償其被盜損失是沒(méi)有道理的。

在庭審中，物業(yè)公司還提到一個(gè)客觀情況：“由于該小區(qū)為商住兩用，有多個(gè)進(jìn)出口，物業(yè)公司不能約束外來(lái)人員進(jìn)出大廈?！蔽飿I(yè)公司稱(chēng)，況且物業(yè)公司已全面履行了合同義務(wù)，定時(shí)對(duì)整座大廈進(jìn)行巡查。在履行物業(yè)管理職責(zé)中無(wú)任何過(guò)錯(cuò)。

法院：物業(yè)公司疏于管理承擔(dān)40%責(zé)任

法院認(rèn)為，作為小區(qū)的業(yè)主，程倩在案發(fā)前一直按時(shí)向物業(yè)公司交納物業(yè)管理費(fèi)，并接受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)，因此，雙方已形成服務(wù)與被服務(wù)的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。對(duì)于程倩的損失，是因罪犯羅某從小區(qū)門(mén)口乘電梯自由出入盜竊作案直接所致，而物業(yè)公司對(duì)小區(qū)出入口疏于管理，屬未適當(dāng)履行其安全防范義務(wù)。

3月10日，東湖區(qū)人民法院判處物業(yè)公司對(duì)程倩的損失承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，其賠償金額由法院酌定為程倩損失17704元的40％，即7081.60元。

□律師：業(yè)主被盜后索賠要注意固定證據(jù)

對(duì)于近年來(lái)，因住戶(hù)財(cái)產(chǎn)丟失和毀損引發(fā)的糾紛，在物業(yè)管理糾紛案件中逐漸增多。物業(yè)公司在什么情況下才擔(dān)責(zé)或不擔(dān)責(zé)？業(yè)主又如何才能證實(shí)丟失財(cái)產(chǎn)的種類(lèi)和價(jià)值？

江西法報(bào)律師事務(wù)所律師肖文軍認(rèn)為，物業(yè)公司負(fù)賠償責(zé)任的前提是物業(yè)公司沒(méi)有履行法定或約定的保安義務(wù)，也就是說(shuō)，物業(yè)公司存在過(guò)錯(cuò)具有違約行為，并且雙方有明確約定其對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)丟失、毀損承擔(dān)賠償責(zé)任。如果有充分的證據(jù)證明物業(yè)公司盡到了其職責(zé)內(nèi)的安全保障義務(wù)，就可免責(zé)。不過(guò)，此時(shí)應(yīng)該由物業(yè)公司承擔(dān)舉證責(zé)任。

肖文軍認(rèn)為，業(yè)主家中被盜要求物業(yè)公司索賠，首先要確認(rèn)業(yè)主被盜物品的種類(lèi)和價(jià)值，然后要證明物業(yè)公司有明顯的失職過(guò)錯(cuò)。據(jù)記者了解，目前的現(xiàn)狀是——大多數(shù)業(yè)主面臨舉證難。

“業(yè)主要第一時(shí)間報(bào)警，并注意保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，然后通知物業(yè)公司前來(lái)調(diào)查，同時(shí)進(jìn)行攝像，調(diào)取監(jiān)控資料?！苯髟フ侣蓭熓聞?wù)所律師廖軍民提醒，貴重的物品一定要保留好票據(jù)，在法庭中，這些證據(jù)都易被法官采信。

調(diào)查：住宅房變更為商住兩用房帶來(lái)安全隱患

16日下午，物業(yè)公司一段姓主管告訴記者，這個(gè)小區(qū)原先只是住宅小區(qū)，總共才60多戶(hù)業(yè)主，但后來(lái)一些業(yè)主將住宅出租給個(gè)人開(kāi)公司，導(dǎo)致人員復(fù)雜，這給管理上帶來(lái)了難度。

段主管稱(chēng)：“這起案件發(fā)生后，物業(yè)公司增加了巡邏人數(shù)和密度，強(qiáng)化了登記工作。”不過(guò)，由于安裝監(jiān)控設(shè)施，每位業(yè)主分?jǐn)倲?shù)千元，很難做通一些業(yè)主的思想工作。

記者了解到的一個(gè)事實(shí)，在南昌市一些中檔樓盤(pán)中，“住改商”成為一個(gè)普遍現(xiàn)象，一些沒(méi)有建設(shè)規(guī)劃批文的物業(yè)公司也是心知肚明。對(duì)此，肖文軍認(rèn)為，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，住宅房隨意變更為商住兩用房，容易帶來(lái)治安管理問(wèn)題?！拔飿I(yè)公司應(yīng)切實(shí)負(fù)起監(jiān)督責(zé)任，及時(shí)向有關(guān)部門(mén)反映?！?/p>