業(yè)主被殺物業(yè)管理者是否擔責
來源：法律編輯整理
時間： 2023-06-07 16:34:50
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業(yè)主被殺，物業(yè)管理者是否應承擔責任？福建省龍巖市中級人民法院在近期審結(jié)的一起案件中作出無需擔責的判決。主審法官認為，物業(yè)管理中的安全服務不是廣義上的社會安全，其保安責任不應包括確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用者的人身不受第三人的不法侵害。
2003年1月5日晚，在福建省長汀縣商業(yè)城租店開設金正通信店的鄭某在店內(nèi)被人殺害。8月27日，鄭某父母將某市場發(fā)展總公司告上法院，要求判令被告給付因鄭某死亡的賠償費6萬多元。
這個市場發(fā)展總公司對商業(yè)城市場行使管理職能，并對商業(yè)城業(yè)主、經(jīng)營者進行有償服務，向鄭某等業(yè)主、經(jīng)營者每月收取一定的物業(yè)費，其服務內(nèi)容包括安全保衛(wèi)等工作。一審法院審理認為，物業(yè)管理的保安應理解為，為物業(yè)使用創(chuàng)造方便安全的條件，維護物業(yè)管轄范圍內(nèi)公共秩序良好與穩(wěn)定，它不是廣義上的社會安全，保安不能等同于保鏢，不能要求被告確保商業(yè)城內(nèi)所有財產(chǎn)和人身的安全。被告已履行了保安義務，原告不能證明被告存在管理上的過錯，因此被告不承擔業(yè)主、經(jīng)營者的人身損害賠償責任。
原告不服一審判決，提出上訴。二審法院審理認為，由于被上訴人與商業(yè)城業(yè)主及物業(yè)使用者對安全保衛(wèi)的內(nèi)容未作特別約定，故依照現(xiàn)行物業(yè)管理的相關(guān)法規(guī)，可以認定被上訴人所負的保安義務僅是為維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序和物業(yè)使用的安全而實施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動；上訴人認為被上訴人的保安服務應包括對業(yè)主及物業(yè)使用者人身安全不受第三人不法侵害提供保障，于法無據(jù)；且鄭某被害的地點位于商業(yè)城外的沿街商店內(nèi)，案發(fā)后店門無異狀，此時被上訴人即使履行了正常的防范性安全保衛(wèi)義務，也無法避免店內(nèi)犯罪行為的發(fā)生，因此被上訴人的行為與鄭某之死無法律上的因果關(guān)系。故判決駁回上訴人的上訴，維持原判。
主審法官表示，本案的焦點是物業(yè)管理中的保安責任到底有多大，是否包括確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、物業(yè)使用者的人身不受第三人的不法侵害。法官認為，物業(yè)管理企業(yè)對于業(yè)主、物業(yè)使用者人身和財產(chǎn)安全的保護義務主要來源于合同的約定或者法律、法規(guī)的直接規(guī)定。其中合同的約定也需符合法律、法規(guī)的規(guī)定，不能超越職權(quán)，不能將屬于國家行政、司法機關(guān)的職能作為保安的職能。在本案中，被告為履行物業(yè)管理的安全防范服務，制訂了《商業(yè)城專業(yè)市場文明公約》《商業(yè)城夜間保安員值班職責》和《保安夜班巡值情況登記表》，這些規(guī)定可以推定為鄭某與被告之間在保安方面的約定。被告如果未按這些規(guī)定履行其職責或履行職責中存在明顯的過錯，可視為被告在物業(yè)管理方面存在過錯和違約行為，就應承擔違約責任。如果物業(yè)管理部門履行了上述制度規(guī)定，或者說原告方無法提供被告方在物業(yè)管理中存在過錯的證據(jù)，那么，被告就不存在違約及承擔違約責任的問題。
法官認為，在物業(yè)管理中安全服務的性質(zhì)只能是一種群防群治的安全防范服務。它不是廣義上的社會安全，不能要求被告確保商業(yè)城內(nèi)所有財產(chǎn)和人身的安全。
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業(yè)主不可以，因為物業(yè)分散出售后，產(chǎn)權(quán)主體便出現(xiàn)了多元化的情況，決定了住宅內(nèi)的各個物業(yè)主體之間既有個體利益，也有整體利益，需要一種既能維護全體業(yè)主利益，又能兼顧單個業(yè)主利益的新型管理模式。這種模式要求把業(yè)主自治和專業(yè)管理結(jié)合起來。由于房屋和相關(guān)配套設施不可分割，針體物業(yè)不可能由分散業(yè)主各自單獨進行管理。業(yè)主委員會僅僅是一個自治組織，不具有專業(yè)維修保養(yǎng)房屋及配套設施的技術(shù)和條件。因此，我國《物業(yè)管理條例》規(guī)定從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。業(yè)主委托有資質(zhì)的物業(yè)公司來進行管理，既能保證建筑物的安全，也能維護建筑物的形象和功能，使之升值。業(yè)主與物業(yè)公司之間既是一種委托關(guān)系，也是一種相互監(jiān)督的關(guān)系。因此，業(yè)主自行管理在現(xiàn)實中和法律上都是行不通的。2023-04-22277人看過 -
業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同的規(guī)定,業(yè)主有義務遵守物業(yè)管理公司的規(guī)定。如果物業(yè)管理公司制定的規(guī)定不合理,業(yè)主可以與物業(yè)管理公司進行協(xié)商解決。如果協(xié)商不成,業(yè)主可以向人民法院提起訴訟。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定,導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。根據(jù)物業(yè)服務合同的規(guī)定,業(yè)主有義務遵守物業(yè)管理公司的規(guī)定。如果物業(yè)管理公司制定的規(guī)定不合理,業(yè)主可以與物業(yè)管理公司進行協(xié)商解決。如果協(xié)商不成,業(yè)主可以向人民法院提起訴訟。物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 【 素 材 核 心 內(nèi) 容 】 物 業(yè) 服 務 合 同 規(guī) 定 業(yè) 主 有 哪 些 義 務 ？根據(jù)《中華人民共和國民法典》第996條規(guī)定，物業(yè)服務合同規(guī)定業(yè)主有以下義務：按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；遵守國家有關(guān)環(huán)境保護和物業(yè)管理2023-09-01443人看過
#小區(qū)物權(quán)
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#業(yè)主
詞條
業(yè)主是指房屋所有權(quán)人，按其擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況，又可分為獨立所有權(quán)人和區(qū)分所有權(quán)人。區(qū)分所有權(quán)人是指數(shù)人區(qū)分一幅土地上同一建筑物而各有其專有部分，并就其共用部分按其應有部分有所有權(quán)者;獨立所有權(quán)人是指某土地上的建筑物僅屬于某一業(yè)主。... 更多>
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業(yè)主是否應該負責物業(yè)管理廣西在線咨詢 2022-04-25你所談的問題帶有很大的普遍性,從民法的原理上,物業(yè)公司既然收取了物業(yè)管理費,就應該盡職的為每一位業(yè)主管理好業(yè)主所托付的事項,而作為業(yè)主的財產(chǎn)安全是每一位業(yè)主最為關(guān)心的事。從理論上講,物業(yè)公司接受了業(yè)主的委托亦應該將保證業(yè)主的財產(chǎn)安全作為自己管理的一部分，但現(xiàn)行的部門規(guī)章在這方面確實的存有很大的缺陷。但你的案子有所區(qū)別，因為物業(yè)公司只要稍加注意象你所說的事件是完全可以避免的，從這個意義上講，物業(yè)公司 -
物業(yè)公司管理被盜物業(yè)是否負責任？福建在線咨詢 2022-05-02你所問的問題關(guān)鍵在于物業(yè)服務合同的約定，〈物業(yè)管理條例〉第規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當承當相應的法律責任。”根據(jù)本條規(guī)定，如果業(yè)主的人身、財產(chǎn)遭到損害不是因為物業(yè)管理企業(yè)未履行物業(yè)服務合同而引起的，則不承當賠償責任。盜竊分子的盜竊行為屬于治安或刑事案件，丟失的財物應由公安機關(guān)負責處理， -
物業(yè)管理逃避責任，業(yè)主是否能夠不交物業(yè)費黑龍江在線咨詢 2022-07-24依據(jù)法律法規(guī)，物業(yè)管理逃避責任不能不交物業(yè)費，交物業(yè)管理費是小區(qū)業(yè)主的責任。 在碰到物業(yè)管理公司逃避責任這類難題時，能夠挑選客觀的消費者維權(quán)方法，如向住戶體現(xiàn)，根據(jù)商議溝通的方式來處理，但不可以以物業(yè)管理逃避責任為由拒付物業(yè)管理費。 -
物業(yè)沒及時除雪,業(yè)主摔傷,物業(yè)是否擔責新疆在線咨詢 2023-03-02物業(yè)收取了物業(yè)管理費，就負有義務對小區(qū)內(nèi)的設施、綠化、交通、安全進行管理。因此，如果物業(yè)已經(jīng)預見到障礙物會對業(yè)主的安全造成威脅，而沒有采取必要措施，物業(yè)管理公司就要承擔責任。 -
物業(yè)業(yè)主家受盜是否要承擔責任新疆在線咨詢 2023-10-30業(yè)主家被盜，遭受的財產(chǎn)損失系由犯罪分子的犯罪行為直接造成，物業(yè)并非直接侵權(quán)人，物業(yè)應當盡到安全防范義務僅以一般性的安全防范為限。 如果物業(yè)對外來人員進出小區(qū)的管理上有疏漏的，應當承擔相應的法律責任。
