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土地使用證和房產(chǎn)證的區(qū)別在于，房產(chǎn)證是可以證明該房屋的所屬權(quán)的，而土地使用證是證明你擁有該土地使用權(quán)的法律憑證。且土地證只能證明該土地的審批使用年限，而在該土地上建造的房屋的所屬權(quán)卻并是不能夠被證明的，如果只有土地使用證而沒有房產(chǎn)證的房子是不能進行交易的。

一、開發(fā)商的土地使用年限是50年嗎？

商品房土地使用權(quán)年限的問題，一般商品房的土地使用年限不是50年，而是70年，不是從簽定購房合同時開始，也不是從房產(chǎn)證辦理時開始，而是從開發(fā)商拿到土地使用權(quán)時開始。土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計算，即國家首次出讓該地塊的時間。

二、沒有土地使用證的房產(chǎn)證能不能過戶

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》第二條規(guī)定，房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。原則上說，房屋和土地是不可分割的整體，一套住房應(yīng)當(dāng)擁有房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，只有兩證齊全，購房者才算獲得了完整的權(quán)利。此外，還有下列幾種情況：情況一，土地是集體土地，即農(nóng)村的房屋，土地的證件為宅基地證。如果是這種情況，是不能過戶的。情況二，歷史遺留問題，以前的開發(fā)商只有大的土地證，沒有把大土地證分割，導(dǎo)致每一戶沒有單獨土地，但每戶都有房產(chǎn)證。還有一些開發(fā)商因為沒有繳足費用而沒有辦理土地證，但是每一戶也都有房產(chǎn)證。這種情況是可以過戶的，但需要國土部門出具證明，證明沒有土地證，或者復(fù)印大的土地證到房管部門。情況三，土地是國有劃撥土地，有大土地證，沒有把大土地證分割到每一戶，每戶都有房產(chǎn)證。這種情況房產(chǎn)證也是可以過戶的，同樣需要國土部門出具證明。

三、房屋兩證是什么

房屋兩證指的是國有土地使用證和中華人民共和國房屋所有權(quán)證。具體是：

1、房屋所有權(quán)證也就是大家所知的房產(chǎn)證；

2、土地所有權(quán)證：即是開發(fā)商建房前先拿地，拿的是一整塊地，而房屋出售后，就應(yīng)當(dāng)進行分割，給每一戶房主辦理屬于房主的土地證。

不動產(chǎn)登記本和不動產(chǎn)權(quán)屬證書關(guān)系不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)該與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。