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各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對保持上海經(jīng)濟平穩(wěn)健康運行、社會和諧穩(wěn)定，促進本市居民居住條件和居住質(zhì)量的改善，起著非常重要的作用。穩(wěn)定住房價格，是維護廣大人民群眾切身利益的一項重要工作。今年初，本市從優(yōu)化市場供應結(jié)構(gòu)、抑制需求過快增長、完善住房保障體系、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、加強市場監(jiān)測等方面，加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控的力度，取得了一定成效。今年5月9日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（國辦發(fā)〔2005〕26號），這對進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控具有重要意義。為此，現(xiàn)就貫徹國辦發(fā)〔2005〕26號文件，作如下通知：

一、嚴格城市規(guī)劃調(diào)控，優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)

要在符合城市總體規(guī)劃的前提下，根據(jù)配套商品房和中低價普通商品住房的建設(shè)目標，優(yōu)先辦理規(guī)劃審批手續(xù)，特別在項目選址上要予以保證。在供應土地前，要依據(jù)控制性詳細規(guī)劃出具建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計條件，并提出配套商品房和中低價普通商品住房的銷售價位、套型面積等控制性要求，作為土地出讓的前置條件。其中，在容積率控制上，要在滿足規(guī)劃要求的前提下，統(tǒng)籌確定配套商品房和中低價普通商品住房用地的容積率；在面積配置上，要按照經(jīng)濟、實用的原則，住房建筑面積控制在每套50-90平方米，以每套70平方米為主。

要加快配套商品房和中低價普通商品住房的建設(shè)和上市進度。在前期審批上，市政府相關(guān)部門已經(jīng)采取并聯(lián)會審、現(xiàn)場辦公的形式。在此基礎(chǔ)上，有關(guān)區(qū)縣政府也要采用相應的辦法，縮短審批時間。在基地拆遷上，要進一步落實工作責任制，督促推進拆遷進度，確保按時開工。在配套建設(shè)上，要在市政府配套商品房建設(shè)協(xié)調(diào)小組總體規(guī)劃和綜合協(xié)調(diào)下，把有關(guān)配套項目盡快列入專業(yè)配套單位的實施計劃，并加快實施，確保公交、市政、公建配套與住宅同步建成，同步交付。在房源供應方面，要抓緊制定《上海市配套商品房和中低價普通商品住房管理試行辦法》，形成建設(shè)、供應和管理運作機制。

二、加大土地供應調(diào)控力度，進一步嚴格土地管理

要根據(jù)"三個為主"的調(diào)控原則，在嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計劃的前提下，調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)、供應方式，確保配套商品房和中低價普通商品住房的土地供應；繼續(xù)停止別墅類用地供應，嚴控高檔住房用地。要認真編好土地供應計劃，搞好土地儲備。要加大對閑置土地的清理力度，加強未開工土地的開發(fā)協(xié)調(diào)，促進存量土地開發(fā)入市。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期，在2年內(nèi)未開工的地塊，要進行規(guī)劃審查。對無正當理由不開工建設(shè)的，要督促其盡快開工或無償收回土地使用權(quán)；對違反規(guī)劃許可的，要堅決予以撤銷。有關(guān)閑置土地的處理辦法，市政府將另行制定。

三、嚴格稅收征管，加大稅收調(diào)控力度

要充分運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，嚴格稅收征管，加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。個人將購買不足2年的住房轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過2年（含2年）的非普通住房轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入減去購買房屋的價格款后的差額征收營業(yè)稅。同時，對購買非普通住房的，按3%稅率征收契稅。在此基礎(chǔ)上，各區(qū)縣財稅部門要以"財稅聯(lián)合辦公，統(tǒng)一計稅依據(jù)，健全征管網(wǎng)絡(luò)，提高服務(wù)質(zhì)量"為工作目標，整合管理資源，創(chuàng)新管理方式，對所有房地產(chǎn)交易稅收征收實行"一條龍"管理，對受理房產(chǎn)權(quán)屬交易涉及的各類稅收的征收和代開發(fā)票窗口進行整合，減少環(huán)節(jié)，方便納稅人；各區(qū)縣房地管理部門要與各區(qū)縣財稅部門密切配合，互通信息；各區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心要大力支持房地產(chǎn)交易稅收征收，確保辦公場地的落實。

四、加強信貸管理，抑制投機性購房

要通過制定信貸投向指引、召開房地產(chǎn)金融聯(lián)席會議等方式，加強"窗口指導"，并督促商業(yè)銀行加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款、土地儲備機構(gòu)貸款和個人住房貸款的管理，調(diào)整和改善房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)。要依照《關(guān)于進一步加強個人住房貸款管理的指引》，進一步加強對房地產(chǎn)貸款的監(jiān)控和資產(chǎn)質(zhì)量的跟蹤，嚴格防范房地產(chǎn)信貸風險。同時，要加強市場監(jiān)管，防止出現(xiàn)因新情況而影響停止轉(zhuǎn)按揭政策實施，以及貸款資金被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金、以其它用途名義申請的貸款被挪用于房地產(chǎn)開發(fā)等問題。

五、明確普通住房標準，合理引導住房建設(shè)與消費

要大力發(fā)展省地型住房，合理引導住房建設(shè)與消費。本市已按照國辦發(fā)〔2005〕26號文件的要求，結(jié)合本市實際，制定了享受優(yōu)惠政策的普通住房標準，并于5月31日向社會發(fā)布，6月1日起執(zhí)行。即凡同時滿足以下條件的為可以享受優(yōu)惠政策的普通住房：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在140平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。本市將每半年向社會公布一次同級別土地住房平均交易價格；嚴格執(zhí)行普通住房標準，不符合標準的非普通住房一律不得享受有關(guān)優(yōu)惠政策。

六、完善住房保障體系，強化政府保障職能

要分層次地健全住房保障體系，擴大住房保障受益面，建立能進能出的機制，實行動態(tài)管理，并建立長效工作機制。要在擴大廉租住房受益面、繼續(xù)實行公有住房低租金和租金減免政策、多途徑地解決動遷家庭居住困難、推進中低收入家庭購房貼息的同時，重點著力建立住房租賃新機制，鼓勵市民通過租售并舉的方式改善居住條件，并針對低收入家庭居住困難情況，加快推進試點，下半年全面推開。

七、嚴厲打擊違法違規(guī)行為，整頓房地產(chǎn)市場秩序

今年4月以來，工商、物價、房地資源等部門已建立專項整治聯(lián)席會議制度，整合執(zhí)法力量，開展了房地產(chǎn)市場專項整治，效果較好。要繼續(xù)加大整治力度，對違規(guī)行為做到發(fā)現(xiàn)一起查處一起，嚴厲打擊房地產(chǎn)市場中違規(guī)銷售、惡意哄抬住房價格等行為，有效遏制投機炒作，維護房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。同時，要加強明碼標價等制度建設(shè)，完善市場管理的長效措施。

八、加強市場監(jiān)測，提高市場透明度

要在建立新建商品房網(wǎng)上備案和二手房網(wǎng)上交易服務(wù)兩大平臺的基礎(chǔ)上，繼續(xù)深化和完善房地產(chǎn)交易服務(wù)網(wǎng)，實現(xiàn)"加強管理，規(guī)范交易，服務(wù)百姓"的目標。要進一步加強市場監(jiān)測，及時反映房地產(chǎn)市場的變動情況，準確判斷房價變動趨勢。特別是要根據(jù)調(diào)控的重點，抓緊完善房地產(chǎn)市場信息的分類發(fā)布體系，重點根據(jù)普通住房和非普通住房的標準，并按照"二環(huán)三區(qū)"的區(qū)域劃分，全面、準確、及時地歸集兩類住房的供應、成交、價格等動態(tài)信息，并實時發(fā)布。同時，要正確引導市民的心理預期，營造良好的輿論氛圍，促進市場理性發(fā)展。

上海市人民政府

二00五年六月八日