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應(yīng)該說(shuō)個(gè)人住房抵押貸款和個(gè)人住房按揭貸款的不同點(diǎn)還是有很多的，主要有：

一是從貸款的用途看，個(gè)人住房抵押貸款雖然是以住房為抵押，但是貸款用途并局限于購(gòu)買住房，而是包括個(gè)人購(gòu)房、購(gòu)車、消費(fèi)、經(jīng)營(yíng)及其他合規(guī)合法等多種貸款用途，比如企業(yè)經(jīng)營(yíng)用途、留學(xué)與移民、裝修以及購(gòu)置大宗消費(fèi)品等。即使貸款的用途為購(gòu)買住房也并不局限于抵押的住房。雖然說(shuō)在目前的政策環(huán)境下國(guó)家規(guī)定房屋抵押貸款不得用于再次購(gòu)房和其他高風(fēng)險(xiǎn)投資，但是從貸款方式的理論界定上看是可以的。而個(gè)人住房按揭貸款則只能用于購(gòu)買住房而且是特定的住房，即為哪一套住房作按揭貸款的用途必須是購(gòu)買哪一套住房。

二是從住房的權(quán)證狀況看，個(gè)人住房抵押貸款中抵押的房產(chǎn)一般是已經(jīng)擁有了完全的產(chǎn)權(quán)證的住房，貸款申請(qǐng)人已經(jīng)是住房的所有權(quán)人，并對(duì)這個(gè)房產(chǎn)進(jìn)行他項(xiàng)權(quán)利抵押進(jìn)行貸款。而住房按揭貸款時(shí)按揭的住房是正在購(gòu)買的住房，貸款人還沒(méi)有擁有住房的產(chǎn)權(quán)，甚至有的住房還沒(méi)有交接使用的住房，以前曾經(jīng)有在建的住房進(jìn)行按揭。

三是從貸款的比例看，雖然房地產(chǎn)的調(diào)控政策導(dǎo)致貸款的比例有所不同，但是從正常情況下看，個(gè)人住房抵押貸款的貸款額度一般為房屋評(píng)估值的70％，銀行發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款數(shù)額，首套房一般是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購(gòu)買住房的價(jià)值或?qū)嶋H購(gòu)房費(fèi)用總額的70％，二套房貸款比例一般是30％（首套房未還清的情況下）。

一、買房時(shí)常見(jiàn)的付款方式有哪些

1、一次性付款

即雙方簽訂售房合同一定期限內(nèi)(通常是一個(gè)月左右的時(shí)間)付清房款的95%，剩余5%在交房時(shí)一次付清。一次性付款手續(xù)簡(jiǎn)便，房?jī)r(jià)折扣較高，但占用大量資金。

2、分期付款

一般是在付清首期房款后隨工程進(jìn)度分若干期付款，直至交房后全部付清，有免息付款和低息分期付款兩種方式。分期付款方式雖然可以減輕籌資壓力及資金風(fēng)險(xiǎn)，但費(fèi)時(shí)費(fèi)力，也不能享受優(yōu)惠。

3、銀行按揭貸款

即通常所說(shuō)的房地產(chǎn)抵押貸款，由銀行先行支付房款給房產(chǎn)商，以后購(gòu)房者按協(xié)議逐月向銀行支付貸款本息的一種付款方式。銀行按揭抵押貸款是讓購(gòu)房者真正享受到銀行融資的，但辦理手續(xù)較為嚴(yán)格。目前我國(guó)采用固定利率和浮動(dòng)利率相結(jié)合的方式，個(gè)人住房貸款利率實(shí)行一年一定，于第一會(huì)計(jì)年度開(kāi)始根據(jù)當(dāng)時(shí)的相應(yīng)檔次利率確定本年度的利率水平。目前，銀行按揭貸款是市民購(gòu)買商品房主要的方式。按揭貸款根據(jù)市場(chǎng)上現(xiàn)行的貸款性質(zhì)不同，有個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)貸款等。