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商品房買賣合同關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)定金條款的約定
來(lái)源：法律編輯整理 時(shí)間： 2023-06-10 21:31:40 96 人看過(guò)

司法解釋第四條規(guī)定，“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。”

一般認(rèn)為，購(gòu)房定金屬于立約定金，即為保證正式簽訂商品房買賣合同而交付的定金。但對(duì)于何時(shí)適用定金罰則?什么是不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由?司法解釋沒(méi)有明確，實(shí)踐中則存在著兩種不同的觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，只要購(gòu)房人不與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同，就違反了認(rèn)購(gòu)書(shū)的約定，開(kāi)發(fā)商就可以沒(méi)收定金;另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為，只要購(gòu)房人按期前去簽訂商品房買賣合同，購(gòu)房人即履行了認(rèn)購(gòu)書(shū)中的簽訂本約的義務(wù)，如果開(kāi)發(fā)商不同意購(gòu)房人提出的簽約條件，導(dǎo)致合同無(wú)法簽訂，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。其實(shí)，這兩種觀點(diǎn)都有失偏頗。按照第一種觀點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商可以隨意提出各種有利于自己的補(bǔ)充協(xié)議，只要購(gòu)房人不能接受，開(kāi)發(fā)商就可堂而皇之地沒(méi)收定金，而按照第二種觀點(diǎn)，則會(huì)出現(xiàn)只要購(gòu)房人前去售樓處簽約，即使購(gòu)房人漫天要價(jià)，開(kāi)發(fā)商也必須簽訂正式買賣合同，否則就必須雙倍返還定金。這同樣有違公平原則，不利于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的健康發(fā)展。從客觀的角度來(lái)解釋，定金罰則的適用條件應(yīng)是：如果因?yàn)楹贤环綗o(wú)故不履行在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的時(shí)間內(nèi)到約定的地點(diǎn)去簽訂商品房買賣合同的義務(wù)，或一方擅自改變?cè)谡J(rèn)購(gòu)書(shū)中雙方已經(jīng)確認(rèn)同意的條款，比如房屋的基本狀況、價(jià)款等導(dǎo)致商品房買賣合同無(wú)法簽訂的，則系因當(dāng)事人一方原因造成本約無(wú)法簽訂，應(yīng)對(duì)該方適用定金罰則。如果商品房買賣合同未能簽訂是因?yàn)?a target="_blank" href="http://www.cookingeasy.cn/citiao/3689388551729732977.html">不可抗力，或無(wú)法預(yù)見(jiàn)的客觀情勢(shì)的變化，或雙方就認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有提及的簽約細(xì)節(jié)和其它條款，進(jìn)行協(xié)商不能取得一致的原因所造成，則系非因一方原因，而是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由造成本約的無(wú)法簽訂，雙方對(duì)此互不承擔(dān)違約責(zé)任，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金原額返還，而不應(yīng)適用定金罰則。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利益的維護(hù)，減少爭(zhēng)議的角度出發(fā)，建議開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的同時(shí)，向購(gòu)房人出示開(kāi)發(fā)商已擬好的《商品房買賣合同》，同時(shí)在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定：“在本認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂的過(guò)程中，雙方已對(duì)雙方待簽的商品房買賣合同進(jìn)行了初步審查，且雙方均無(wú)異議。任何一方不在認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的地點(diǎn)和期限內(nèi)，與另一方簽訂商品房買賣合同的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，并對(duì)其適用定金罰則?！?/p>

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    在現(xiàn)實(shí)的商品房買賣中，開(kāi)發(fā)商通常都會(huì)在簽訂正式的商品房買賣預(yù)售合同之前，由購(gòu)房人先行認(rèn)購(gòu)，簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，由認(rèn)購(gòu)人支付定金，并約定在一定的時(shí)間內(nèi)簽訂預(yù)售合同。在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，開(kāi)發(fā)商通常未辦理預(yù)售許可證。在實(shí)踐中，關(guān)于認(rèn)購(gòu)書(shū)引起的法律糾紛主要有以下幾種：一、認(rèn)購(gòu)書(shū)是否有效在一定時(shí)期內(nèi)，司法部門通常認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)違法房地產(chǎn)銷售管理有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，故是無(wú)效的。但是，現(xiàn)階段房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)比較大，有些開(kāi)發(fā)商常會(huì)借此將房產(chǎn)另售他人，獲取更多利益，這對(duì)認(rèn)購(gòu)人相當(dāng)不利。現(xiàn)在司法部門多認(rèn)為認(rèn)購(gòu)書(shū)是有效的。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四、五條對(duì)簽訂預(yù)售合同前的認(rèn)購(gòu)行為進(jìn)行了規(guī)定，對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)予以了認(rèn)可，也就是認(rèn)可了認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力。因此，開(kāi)發(fā)商或者認(rèn)購(gòu)人不得以開(kāi)發(fā)商未辦理預(yù)售許可證為由，請(qǐng)求確認(rèn)認(rèn)購(gòu)書(shū)無(wú)效。二、開(kāi)發(fā)商違約不與認(rèn)購(gòu)人訂立預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么法律責(zé)任1、認(rèn)購(gòu)人有權(quán)要求開(kāi)
    2023-06-10
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  • 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)定金能退還嗎，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)定金和訂金的區(qū)別是什么
    一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)定金能退還嗎商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)定金是否能夠退還需視具體情況而定。如果買方在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后反悔，未簽訂正式購(gòu)房合同，構(gòu)成違約。在這種情況下定金是不退還的。但是如果是賣方構(gòu)成違約，則應(yīng)雙倍返還定金。二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)定金和訂金的區(qū)別是什么？商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)定金和訂金的區(qū)別是：1.在商品房交易中，所說(shuō)的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。2.我國(guó)《民法典》還規(guī)定：定金應(yīng)以書(shū)面形式約定，不得超過(guò)主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20％。當(dāng)事人一旦以書(shū)面形式對(duì)定金作了約定并實(shí)際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的律后果。3.另一方面，定金作為合同履行的一種擔(dān)保，法律規(guī)定：擔(dān)保合同（即定金條款）是主合同的從合同，若主合同無(wú)效，定金條款無(wú)效（另有約定的，按約定）。三、如何避免定金陷阱要避免定金陷阱首先不要與開(kāi)發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)，不要交定金。在商品房的交易過(guò)
    2023-06-19
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  • 什么是商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)
    一、什么是商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同前所簽訂的文書(shū)，約定將來(lái)訂立正式的房屋買賣合同的一種合同。目的在于對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜進(jìn)行初步的確認(rèn)，而且往往以一定數(shù)額的定金作為協(xié)議的擔(dān)保。商品房買賣認(rèn)購(gòu)書(shū)在實(shí)踐中稱謂不一，如認(rèn)購(gòu)意向書(shū)、購(gòu)房訂購(gòu)單、購(gòu)房預(yù)訂單、訂購(gòu)房屋協(xié)議等等。二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容有哪些商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容有如下：1.認(rèn)購(gòu)物業(yè)；2.房?jī)r(jià)，包括戶型、面積、單位價(jià)格(幣種)、總價(jià)等；3.付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款；4.認(rèn)購(gòu)條件，包括認(rèn)購(gòu)書(shū)應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式條約的時(shí)間、付款地點(diǎn)、賬戶、簽約地點(diǎn)等。在簽訂完認(rèn)購(gòu)書(shū)后，銷售方還應(yīng)給購(gòu)房人發(fā)放《簽約須知》，以便使購(gòu)房者明白細(xì)節(jié)，購(gòu)房人只有明白其中內(nèi)容，才能順利簽訂購(gòu)房契約，其內(nèi)容包括：簽約地點(diǎn)、購(gòu)房者應(yīng)帶證件、購(gòu)房者委托他人簽約時(shí)有關(guān)委托書(shū)的證明、有關(guān)貸款憑證的說(shuō)明、
    2023-04-21
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  • 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)霸王條款有效嗎，商品房購(gòu)房合同的霸王條款是否合法
    一、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)霸王條款有效嗎商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)霸王條款沒(méi)有效力。不論購(gòu)房超過(guò)1年還是未超過(guò)1年，購(gòu)房人都可以根據(jù)《民法典》第五百八十五條主張調(diào)整為對(duì)等的違約責(zé)任。買房合同中的霸王條款效力視情況而定，如果該條款系合同一方單方擬定，并存在免除對(duì)方責(zé)任，排除或加重對(duì)方責(zé)任的情形，該條款無(wú)效不影響合同其它條款的前提下，條款無(wú)效；若影響其它條款效力，可能導(dǎo)致合同無(wú)效。有顯失公平的情形，有下列情形之一的，合同無(wú)效：1.行為人不具有相應(yīng)的民事行為能力；2.惡意串通、損害國(guó)家、集體或者第三人利益；3.以虛假的意思表示；4.違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。二、商品房購(gòu)房合同的霸王條款是否合法商品房購(gòu)房合同中的霸王條款是否合法需要看是否違反法律的具體規(guī)定，如違反則無(wú)效，若不違反的可以認(rèn)定為有效的。霸王條款主要是指一些經(jīng)營(yíng)者單方面制定的逃避法定義務(wù)、減免自身責(zé)任的不平等的格式合同、通知、聲明和店堂公告或者行業(yè)慣例等
    2023-06-28
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  • 開(kāi)發(fā)商收取商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)定金后的退款規(guī)定
    商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)定金只有在以下情況下可以退：1、新房開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)五證不全，本身就屬于違法行為；2、認(rèn)購(gòu)書(shū)或購(gòu)房合同中，對(duì)于退定金的條件有約定的話，只要情況符合退定金的條款，都可依據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)或購(gòu)房合同讓開(kāi)發(fā)商退定金。認(rèn)購(gòu)書(shū)定金可以退嗎是否可以退，要根據(jù)具體情況而定。1、如果已經(jīng)簽訂定金合同的，合同有明確規(guī)定的，以合同為準(zhǔn)：2、以下情況不能退：因購(gòu)房人自身原因?qū)е沦?gòu)房合同不能正常履行的，定金不退。3、以下情況可以退：（1）開(kāi)發(fā)商無(wú)銷售許可證或者產(chǎn)權(quán)證，不具備商品房銷售資格，導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)法達(dá)成的情況。（2）開(kāi)發(fā)商存在欺詐行為，如已將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人的情況。（3）因合同條款達(dá)不成一致意見(jiàn)的情況。（4）買賣雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，但商品房買賣合同依舊未能訂立的情況?！渡唐贩夸N售管理辦法》第三十五條規(guī)定，商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主
    2023-07-22
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換一批
#抵押擔(dān)保
北京
律師推薦
    展開(kāi)
    #定金
    詞條

    定金是在合同訂立房屋租賃定金糾紛或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。給付定金的一方稱為定金給付方，接受定金的一方稱為定金接受方。根據(jù)民法的有關(guān)理論，定金具有下列法律特征： 1、定金具有從屬性。定金隨著合同的存在而存在，隨著合... 更多>

    #定金
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    • 認(rèn)購(gòu)書(shū)等于商品房買賣合同還是房屋買賣合同
      重慶在線咨詢 2023-08-27
      認(rèn)購(gòu)書(shū)不等于購(gòu)房合同。但如果認(rèn)購(gòu)書(shū)具備以下內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購(gòu)房合同： （一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所 （二）商品房基本狀況； （三）商品房的銷售方式 （四）商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； （五）交付使用條件及日期 （六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； （七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任
    • 關(guān)于購(gòu)買商品房定金的問(wèn)題
      山東在線咨詢 2021-03-10
      在商品房銷售中，定金罰則同樣適用。但應(yīng)在開(kāi)發(fā)企業(yè)取得房屋合法的銷售證件后，才能收取買房人的定金，才能執(zhí)行關(guān)于定金“因買受人的原因?qū)е聼o(wú)法簽訂合同定金不退，因出賣人的原因?qū)е聼o(wú)法簽訂合同的出賣人應(yīng)雙倍返還定金”的規(guī)定。所謂房產(chǎn)取得合法的銷售證件，也就是說(shuō)該項(xiàng)目符合預(yù)售條件，簡(jiǎn)言之，對(duì)于期房，開(kāi)發(fā)商只有取得預(yù)售許可證，才能對(duì)外公開(kāi)發(fā)售，才能收取買受人的定金。作為消費(fèi)者必須搞清楚開(kāi)發(fā)商是否有合法的銷售證
    • 商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)與本約合同的關(guān)系
      青海在線咨詢 2022-03-16
      按照民法理論，合同可分為本約和預(yù)約。預(yù)約是指當(dāng)事人雙方約定將來(lái)訂立一定合同的合同，將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立籂搐焚誹蒔賭鋒澀?？?jī)的合同稱為“本約”。簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)的雙方當(dāng)事人就是將來(lái)所要訂立商品房買賣合同的雙方當(dāng)事人，簽訂主體具有一致性。簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)的目的是為了約束雙方的交易行為，約定將來(lái)訂立商品房買賣合同。因此，認(rèn)購(gòu)書(shū)與商品房買賣合同的關(guān)系就是預(yù)約合同與本約合同的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)書(shū)在具備一定條件時(shí)還可以轉(zhuǎn)化為商品房買賣合
    • 在購(gòu)買房屋時(shí)，如何約定解除商品房買賣合同條款
      山西在線咨詢 2024-12-14
      開(kāi)發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)符合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，否則購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。如果房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不符合要求，購(gòu)房者應(yīng)先向相關(guān)部門申請(qǐng)重新核驗(yàn)。若確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，開(kāi)發(fā)商應(yīng)負(fù)責(zé)辦理退房手續(xù)，返還購(gòu)房款，并賠償購(gòu)房者因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格所遭受的損失。此外，若房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響到正常居住使用，購(gòu)房者也有權(quán)要求解除合同和賠償損失。對(duì)于質(zhì)量缺陷，開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡力采取修理、替換或降價(jià)等方法予以補(bǔ)救，若補(bǔ)救
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      湖北在線咨詢 2022-10-06
      認(rèn)購(gòu)書(shū)為預(yù)約合同，其效力必須區(qū)別于本約即商品房銷售合同的效力。一般認(rèn)為，預(yù)約合同是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議。預(yù)約和本約最根本的區(qū)別在于：預(yù)約合同僅能請(qǐng)求對(duì)方誠(chéng)信談判，履行訂立本約的義務(wù)，不得直接就本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。審判實(shí)務(wù)中，常有原告根據(jù)認(rèn)購(gòu)書(shū)，訴請(qǐng)法院判令被告履行交房，最后被判決駁回訴訟請(qǐng)求，原因就在于交付商品房是本約即商品房買賣合同的內(nèi)容而非認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容。認(rèn)