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3月1日，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度推行，但相關(guān)部門(mén)多次重申小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。北京很多購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主充滿(mǎn)擔(dān)心：將來(lái)會(huì)不會(huì)被強(qiáng)制拆除，或者要求補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)也使更多想買(mǎi)房者擔(dān)心，北京小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎專(zhuān)業(yè)表示，小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)雖然是違章建筑，但是小產(chǎn)權(quán)房是客觀存在的不動(dòng)產(chǎn)，不能一拆了之。

小產(chǎn)權(quán)房分布廣數(shù)量大

都知道小產(chǎn)權(quán)房違規(guī)沒(méi)保障，但還是有不少人涉險(xiǎn)購(gòu)買(mǎi)。在北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)，沿著定泗公路兩旁密密麻麻分布著許多小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，因價(jià)格低廉環(huán)境優(yōu)美而聞名京城。

據(jù)記者調(diào)查，從北上廣等一線(xiàn)城市到二三城市，再到縣市鄉(xiāng)鎮(zhèn)，幾乎都存在著集中成片的小產(chǎn)權(quán)房，主要分布在城鄉(xiāng)接合部或者城中村改造區(qū)域，還有在城市周邊鎮(zhèn)區(qū)。北京市2013年就清理認(rèn)定83個(gè)在建在售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，總建筑面積約381萬(wàn)平方米，涉及昌平、房山、懷柔、通州等8個(gè)區(qū)縣。

中國(guó)指數(shù)研究院華中市場(chǎng)總監(jiān)李國(guó)政說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的大部分人是買(mǎi)不起商品房的經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)較弱的群體，但也不乏有關(guān)系有資金的政府官員、商人等，這些人主要是用來(lái)出租或轉(zhuǎn)賣(mài)。據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，僅北京地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房就涉及近30萬(wàn)戶(hù)家庭。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1995年－2010年全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計(jì)達(dá)到7．6億平方米，相當(dāng)于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8％。

小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證，因?yàn)椴缓戏?/p>

多位法律人士表示，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有法律，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的房屋，將其納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒(méi)有依據(jù)的。湖北金衛(wèi)律師事務(wù)所執(zhí)行主任宮步坦說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)包括商品房、城改房等城市國(guó)有用地，以及農(nóng)村集體用地等，這些不同產(chǎn)權(quán)的用地將納入統(tǒng)一登記，但小產(chǎn)權(quán)房不屬于這一范圍。

國(guó)土資源部不動(dòng)產(chǎn)登記中心法律處處長(zhǎng)蔡衛(wèi)華則明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不登記也不發(fā)證。因?yàn)橐怯洷仨毷呛戏ǖ?，小產(chǎn)權(quán)房不合法。

宮步坦說(shuō)，由于歷史遺留和政策監(jiān)管等原因，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的確是不動(dòng)產(chǎn)管理的灰色地帶。按照我國(guó)當(dāng)前法律，小產(chǎn)權(quán)房并不具有合法性，倘若在《條例》中規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房登記，則就承認(rèn)了小產(chǎn)權(quán)房的合法性。因此，此次《條例》并未對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行明確。

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長(zhǎng)陳錫文認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房違反了土地的用途管制。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)是違章建筑，不合法。

小產(chǎn)權(quán)房是客觀存在的不動(dòng)產(chǎn)，無(wú)法繞開(kāi)必須明確

北京小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎小產(chǎn)權(quán)房能轉(zhuǎn)正嗎自從，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正之說(shuō)傳出，便引發(fā)洶涌物議。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，市場(chǎng)上一直有比較高的期待。不可否認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的一個(gè)繞不過(guò)去的問(wèn)題。專(zhuān)家分析認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，以及農(nóng)房宅基地的統(tǒng)一登記都將對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題形成倒逼作用，其解決方案也將隨之列入議事日程。

專(zhuān)家認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房作為沒(méi)有明確產(chǎn)權(quán)的土地附著物，已經(jīng)形成了一個(gè)非常龐大的市場(chǎng)，不能一拆了之。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度就是要對(duì)全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一摸底、管理。小產(chǎn)權(quán)房也是客觀存在的不動(dòng)產(chǎn)，制度無(wú)法繞開(kāi)，登不登記必須明確。中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東說(shuō)，《條例》的實(shí)施使得這一問(wèn)題更加迫切，應(yīng)盡快出臺(tái)相關(guān)實(shí)施細(xì)則予以解決。

針對(duì)由不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度引申出小產(chǎn)權(quán)房將轉(zhuǎn)正的誤讀，國(guó)土部會(huì)同住建部于去年進(jìn)行了小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)治理，并對(duì)各地小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清理、統(tǒng)計(jì)，將提出分類(lèi)處理的意見(jiàn)。湖北、山東、浙江等地也推出了分類(lèi)整治方案，對(duì)準(zhǔn)備建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房堅(jiān)決叫停，對(duì)在建項(xiàng)目依法拆除，對(duì)出售小產(chǎn)權(quán)房按照非法轉(zhuǎn)讓土地處理。

張東認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的處理應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記為前提，與土地制度改革同步推進(jìn)。城鎮(zhèn)和農(nóng)村的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施統(tǒng)一登記和統(tǒng)一管理，為集體土地入市提供了前提。未來(lái)，農(nóng)村集體建設(shè)用地與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)，小產(chǎn)權(quán)房的土地成本優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，可根本上遏止小產(chǎn)權(quán)房，也有利于制定分類(lèi)治理辦法，統(tǒng)計(jì)和清理各地存量小產(chǎn)權(quán)房。

也有業(yè)界人士提出，小產(chǎn)權(quán)房理論上還是屬于需要登記的房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)，應(yīng)將小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。天則經(jīng)濟(jì)研究所研究員程雪陽(yáng)認(rèn)為，即使當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)登記回避有爭(zhēng)議的小產(chǎn)權(quán)房部分，但有望在登記完合法不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)法律法規(guī)完善后再予以登記。

北京小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積已超60億平米，巨量的小產(chǎn)權(quán)房最終走向何方，備受各界關(guān)注，近年來(lái)學(xué)術(shù)界支持小產(chǎn)權(quán)房的部分合法化、適當(dāng)轉(zhuǎn)正的聲音日漸的集中，小產(chǎn)權(quán)房最終是轉(zhuǎn)正還是被徹底拆除，我們拭目以待。

北京小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎？專(zhuān)家：購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)將永存！

3月1日，《不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》落地，一直處于走鋼絲的小產(chǎn)權(quán)房也引發(fā)了爭(zhēng)議。低價(jià)但違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房能轉(zhuǎn)正嗎？北京小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎？專(zhuān)家們表示，小產(chǎn)權(quán)房作為違法建筑，從目前來(lái)看，國(guó)家是不會(huì)承認(rèn)其合法權(quán)益的，無(wú)論是居住還是投資，都將會(huì)承擔(dān)翻倍的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并且風(fēng)險(xiǎn)將永遠(yuǎn)存在。

北京的小產(chǎn)權(quán)房主要集中在昌平、順義、懷柔、密云等郊區(qū)，價(jià)格相比市區(qū)要低很多。在北京天價(jià)房?jī)r(jià)壓力下，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)非常誘人，很多人會(huì)選擇在北京買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房。但是小產(chǎn)權(quán)房自誕生之日起，就沒(méi)有過(guò)正式身份，相關(guān)部門(mén)多次重申小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。北京小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)嗎？購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房風(fēng)險(xiǎn)在哪里？一起看看專(zhuān)家對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的解讀。

閆濤（觀察家智庫(kù)專(zhuān)家）：小產(chǎn)權(quán)房如果轉(zhuǎn)正對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房的人來(lái)說(shuō)是不公平的

小產(chǎn)權(quán)房既不經(jīng)過(guò)備案，也不經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)辦理，因此沒(méi)法統(tǒng)計(jì)它的存在面積。如果國(guó)家讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，那么實(shí)際上就對(duì)購(gòu)買(mǎi)商品房的人來(lái)說(shuō)是不公平的；若是不轉(zhuǎn)正的話(huà)，畢竟有那么大的積壓，我個(gè)人認(rèn)為國(guó)家在小產(chǎn)權(quán)房這件事情是不會(huì)放開(kāi)的。

小產(chǎn)權(quán)房作為特定的時(shí)代的產(chǎn)物，它的風(fēng)險(xiǎn)將永遠(yuǎn)存在。小產(chǎn)權(quán)房長(zhǎng)期處在尷尬的市場(chǎng)境地下，住小產(chǎn)權(quán)房和買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房，都是有風(fēng)險(xiǎn)的。而小產(chǎn)權(quán)房的擁有者，花了比別人更少的錢(qián)，卻獲得了和別人一樣的居住資格。換句話(huà)說(shuō)，你得到的更多，那你就需要付出更多，而付出的就是比別人承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)。

作為國(guó)家已經(jīng)定性的非法違建，小產(chǎn)權(quán)房是沒(méi)有出路，并且還要承擔(dān)翻倍市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房作為非法違建，這要看國(guó)家這把刀什么時(shí)候落下來(lái)，就算這把刀沒(méi)落下來(lái)，那么也會(huì)一直掛在頭上。

林春柏（四川廣力律師事務(wù)所律師）：小產(chǎn)權(quán)沒(méi)有合法身份既不能正常交易還面臨被處理的風(fēng)險(xiǎn)

小產(chǎn)權(quán)房本身不是一個(gè)法律的概念，嚴(yán)格按照法律規(guī)定，應(yīng)該叫違法建筑。在建設(shè)過(guò)程中，違背了有關(guān)土地使用、房屋建設(shè)等一系列法律法規(guī)。小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有合法身份，就不是合法財(cái)產(chǎn)，不能正常交易、也不能抵押貸款，理論上還面臨被作為違法建筑撤掉的風(fēng)險(xiǎn)。北京市2013年就清理認(rèn)定83個(gè)在建在售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目，總建筑面積約381萬(wàn)平方米。

商品房的開(kāi)發(fā)，需向政府購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，繳納土地出讓金。在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，還需要繳納各種稅費(fèi)，政府也要對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)的個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)予以監(jiān)督管理。而小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)，往往直接從村委會(huì)或鄉(xiāng)政府購(gòu)買(mǎi)或租賃土地，土地的性質(zhì)通常不是國(guó)有土地而是集體土地，在修建過(guò)程中往往也繞過(guò)規(guī)劃建設(shè)部門(mén)的監(jiān)督管理。

政府沒(méi)有從小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和銷(xiāo)售中收到依法應(yīng)當(dāng)收取的稅費(fèi)，所以政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正積極性不足。而所謂的小產(chǎn)權(quán)房補(bǔ)繳稅費(fèi)，只是理論上的，很多小產(chǎn)權(quán)房的修建人，早就拿錢(qián)走人了，找不到人補(bǔ)繳。如果不補(bǔ)繳直接宣布轉(zhuǎn)正，對(duì)其他購(gòu)買(mǎi)商品房的業(yè)主，造成守法吃虧的狀況，又是不公平的。

小產(chǎn)權(quán)房作為違法建筑，雖然一刀切的拆除不太可能出現(xiàn)，但從目前來(lái)看，國(guó)家是不會(huì)承認(rèn)其合法權(quán)益的。并且作為特定時(shí)代的產(chǎn)物，小產(chǎn)權(quán)房無(wú)論是居住還是投資，將會(huì)承擔(dān)翻倍的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并且風(fēng)險(xiǎn)將永遠(yuǎn)存在?？戳诉@么多，相信各位看客對(duì)于北京小產(chǎn)權(quán)能買(mǎi)嗎這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)有了自己的答案。