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一、物業(yè)稅有什么作用

首先，物業(yè)稅是公共財政透明化運作的產(chǎn)物。物業(yè)稅是地方稅收的最后來源，在公共財政收支倒掛和盈余之間起到調(diào)節(jié)作用。地方政府核定的物業(yè)稅總額和稅率，是根據(jù)每年地方財政盈缺而定，充裕則少征，不足則多征。美國、加拿大、英國、新西蘭等國莫不如此。在北歐一些國家，比如瑞典，物業(yè)稅是財產(chǎn)稅的一種，甚至被賦予了調(diào)節(jié)社會貧富差距和抑制社會財富分配不均的作用。

物業(yè)稅有一定的彈性，對于地方政府公開財政的透明度有極高的要求，同時對于地方財政的支出有剛性約束，這樣業(yè)主才能繳得心服口服。在征收物業(yè)稅之前，政府得看看自己建立公共財政透明度的約束有多大。

其次，物業(yè)稅有抑制房地產(chǎn)投資的作用。政府根據(jù)每年的評估價在持有環(huán)節(jié)按年征收，也就是說政府直接進入了收益環(huán)節(jié)獲取購房者的部分紅利，并且稅率根據(jù)房價與公共財政情況每年不同。

這把劍的鋒利之處在于，每年根據(jù)市場價格評估，稅率每年調(diào)整公布，計征稅額大小取決于持有物業(yè)的當(dāng)年估價和公布稅率的乘積，一年一收，也就是說，政府每年都會根據(jù)市場價格取走物業(yè)增值部分的紅利，對于投資者來說，就是一年一落的達摩克利斯之劍，如果政府要抑制投資，可能提高稅率，增加保有環(huán)節(jié)的成本，成為紅利獲得者，投資者的風(fēng)險系數(shù)大大增加。除非房地產(chǎn)進入顯而易見的漲價軌道，否則，購房投資者將三思而行。

第三，開征房地產(chǎn)物業(yè)稅意味著房地產(chǎn)稅費的徹底改革，意味著去除土地財政，改變一次性收取70年土地出讓金的格局。否則，所謂征收物業(yè)稅就是在交易、流通和保有環(huán)節(jié)重復(fù)收稅。

二、物業(yè)稅的收取范圍

專家們提出的改革的建議是：將現(xiàn)行房地產(chǎn)稅、土地使用稅、土地增值稅、土地出讓金等項稅費合并，轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并統(tǒng)一內(nèi)外稅制，取消房地產(chǎn)使用環(huán)節(jié)的各種收費，實現(xiàn)稅不重征。

根據(jù)這一設(shè)想，物業(yè)稅將改變目前對房地產(chǎn)項目實行的多稅種、多環(huán)節(jié)、重復(fù)課稅的現(xiàn)狀，把現(xiàn)行房地產(chǎn)運行過程中具有稅收性質(zhì)的政府行政收費并入物業(yè)稅“遺產(chǎn)與贈與”稅目。另外，將契稅并入印花稅，以簡便稅制，降低不動產(chǎn)交易成本，同時針對土地增值稅存在的邊際稅率過高問題，取消60%一檔稅率，保留其余三檔稅率。