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房價(jià)在牛年的沖天牛氣終于讓調(diào)控之手在2010年瞄向了房地產(chǎn)，在銀行和資本市場開始縮緊房地產(chǎn)企業(yè)融資需求后，房地產(chǎn)信托融資開始被人們關(guān)注。今年以來，一些媒體陸續(xù)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)借道信托融資的報(bào)道。房地產(chǎn)信托怎么了？

歷史上，信托與其他融資渠道一直存在這樣一個(gè)現(xiàn)象：其他融資渠道縮，信托就會(huì)進(jìn)；其他融資渠道進(jìn)，則信托融資就會(huì)縮。其中的原因在于在目前金融市場中，信托尚不能成為主流融資渠道的時(shí)候，只有在主流資金退出的地方，信托才能更容易地找到屬于他們的業(yè)務(wù)。但是，一個(gè)明顯的事實(shí)是，主流資金退出的地方，不是風(fēng)險(xiǎn)較大的地方，就是政策調(diào)控的領(lǐng)域。于是這樣的現(xiàn)象也很容易讓人們產(chǎn)生這樣的感覺：要么信托在冒著市場風(fēng)險(xiǎn)自尋死路；要么信托在冒著政策風(fēng)險(xiǎn)與政策抗衡。特別是在高房價(jià)已經(jīng)令國人怨聲載道之時(shí)，信托公司在投資上對房地產(chǎn)領(lǐng)域的“進(jìn)”，難免令人側(cè)目。

在幾乎所有金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)避之惟恐不及之時(shí)，無論是什么原因，信托公司進(jìn)入房地產(chǎn)的確有削弱宏觀調(diào)控政策之嫌。在業(yè)界，關(guān)于房地產(chǎn)信托對宏觀調(diào)控的影響也一直有著兩種說法：“漏斗說”和“補(bǔ)充說”?！奥┒氛f”認(rèn)為，房地產(chǎn)信托鉆政策的空子，削弱了國家對房地產(chǎn)的調(diào)控力度；而“補(bǔ)充說”則認(rèn)為，房地產(chǎn)信托在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求中所占份額非常小，不足以削弱國家對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控。相反，作為宏觀政策的補(bǔ)充，房地產(chǎn)信托避免了宏觀政策“一刀切”所付出的代價(jià)。站在不同的位置考慮，應(yīng)該說“補(bǔ)充說”與“漏斗說”都是有道理的。實(shí)際上，房地產(chǎn)信托究竟是政策的“漏斗”還是“補(bǔ)充”，需要從對政策效果有可能產(chǎn)生的影響上去考察。

眾所周知的是，任何的大起大落對于經(jīng)濟(jì)都將是巨大的傷害，房地產(chǎn)也是如此。如果說2009年房價(jià)的“大起”在招致民怨的同時(shí)也正在傷害著中國經(jīng)濟(jì)的話，那么房價(jià)的“大落”也無疑將對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生進(jìn)一步巨大的傷害。從這樣的角度看，政策對于房地產(chǎn)的調(diào)控目的在于防止它的進(jìn)一步“大起”，但很顯然也不想看到它的“大落”。所以，實(shí)現(xiàn)房價(jià)的“軟著陸”應(yīng)該是政策制定者們最希望看到的政策效果。那么，考察房地產(chǎn)信托對于房地產(chǎn)調(diào)控政策究竟是“漏斗”還是“補(bǔ)充”，則通過規(guī)模和環(huán)節(jié)上就可以作出大致的判斷。

從規(guī)模上，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托渠道的融資僅占銀行業(yè)融資總額的2％左右。這個(gè)規(guī)模是否能夠支撐房價(jià)的大規(guī)模上漲？如果可以支撐又能支撐多大幅度的上漲？支撐多長時(shí)間的上漲？通過這樣的判斷，至少就可以得出房地產(chǎn)信托會(huì)否影響到防止房價(jià)“大起”政策效果的結(jié)論。如果藉此不能得出房地產(chǎn)信托將推高房價(jià)的結(jié)論，那么它的存在就可以起到作為政策補(bǔ)充的作用，修正政策的微觀執(zhí)行主體在執(zhí)行中因?yàn)槌C枉過正所造成的負(fù)面影響。

從環(huán)節(jié)上，目前人們對于房價(jià)飛漲的原因有很多說法，其中最讓人們深惡痛絕的就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“囤地”和“捂盤”。事實(shí)上，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)一般在“四證”齊全后就可以申請銀行貸款，而信托資金又無法與銀行貸款競爭，因此也存在信托公司在銀行資金介入前期進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象也無形中為地產(chǎn)商“囤地”提供了幫助。但這早已經(jīng)被納入了監(jiān)管視野。這一點(diǎn)，從近年來頒布的幾個(gè)有關(guān)房地產(chǎn)信托的文件就可以看到。

近年來有關(guān)房地產(chǎn)信托的法規(guī)主要有四個(gè)：

2008年10月28日頒發(fā)的中國銀監(jiān)會(huì)辦公廳2008年頒發(fā)的（簡稱“265號(hào)文”）；2009年3月25日頒發(fā)的（簡稱25號(hào)文）；2009年9月3日頒發(fā)的（簡稱84號(hào)文）；以及2010年2月21日頒發(fā)的（簡稱54號(hào)文）。限制性規(guī)定主要體現(xiàn)在265號(hào)文和54號(hào)文中。

265號(hào)文規(guī)定：“嚴(yán)禁向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款，嚴(yán)禁以購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)附回購承諾等方式變相發(fā)放流動(dòng)資金貸款”。例如購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)收資產(chǎn)并附回購約定。同時(shí)265號(hào)文重申了2008年7月頒發(fā)的214號(hào)文中禁止向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓價(jià)款貸款的要求。54號(hào)文規(guī)定：信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款。但固有資金不受限制。實(shí)際上，這些政策已經(jīng)從方向上對房地產(chǎn)信托進(jìn)行了糾正和引導(dǎo)。

有監(jiān)管層人士表示，在風(fēng)險(xiǎn)控制上，對于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)控制，信托公司可以參照銀監(jiān)會(huì)對于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的監(jiān)管要求。首先是對開發(fā)企業(yè)實(shí)行名單式管理，對土地閑置一年以上的，銀行不得新發(fā)貸款；對閑置兩年以上或有炒地行為的，已經(jīng)發(fā)放的貸款調(diào)低其分類，增加保全措施；此外是要提高抵押品的標(biāo)準(zhǔn)，要求在建工程作為抵押，不輕易用土地作為抵押發(fā)放開發(fā)貸款。同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對開發(fā)商自有資金的審查，把握好貸款成數(shù)的控制，貸款總額不能超過在建工程的五成，對于已經(jīng)有土地抵押的要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況下調(diào)相應(yīng)成數(shù)；對住房銷售回籠資金進(jìn)行封閉管理，根據(jù)銷售進(jìn)度按比例歸還貸款；對到期不能歸還的貸款，一律不能展期。國資委要求78家非房地產(chǎn)核心主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，如果信托公司有項(xiàng)目涉及，應(yīng)配合國資委停止對這些項(xiàng)目的授信。這些監(jiān)管要求的提出，一方面對于房地產(chǎn)信托的資金流向，作出了符合政策要求的引導(dǎo)；另一方面，也幫助信托公司規(guī)避了這一領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)。