一、雙方當事人通過協(xié)商調解解決。
物業(yè)管理民事糾紛的調解,包括民事調解和行政調解兩種。民事調解由爭議雙方當事人共同選定一個機構、和個人,由第三方依據(jù)雙方的意見和授權提出解決意見,經雙方同意并執(zhí)行,由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束后,如果當事人一方拒不執(zhí)行約定的事項,則糾紛依然得不到解決。
物業(yè)管理糾紛的行政調解則是借助主管政府的勢力進行調解處理,但這種處理如一方不遵守執(zhí)行,則要借助其他手段解決。
民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程序中的一個環(huán)節(jié),不具有獨立性。
二、通過仲裁的方法解決物業(yè)管理糾紛。
依據(jù)我國《仲裁法》的規(guī)定:“平等主體的公民、法人或其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財產權益糾紛,可以仲裁?!?/p>
仲裁庭管轄物業(yè)管理糾紛的依據(jù)是當事人認定的協(xié)議。仲裁協(xié)議有兩種方式:一種是在訂立合同時就約定一個條款,說明一旦有爭議就提交仲裁,這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當事人出現(xiàn)糾紛后臨時達成提交仲裁庭的書面協(xié)議。
(一)仲裁協(xié)議要寫明以下內容:
1、請求仲裁的意思表示;
2、仲裁事項;
3、待定的仲裁委員會。
注意:達成仲裁協(xié)議的爭議,不得向法院起訴;即使起訴,法院也不受理。
(二)仲裁處理的一般程序是:
1、一方當事人向待定的仲裁委員會提交仲裁申請書;
2、委員會于收到申請書后5日內決定立案或不立案;
3、立案后在規(guī)定期限內將仲裁規(guī)則和仲裁員名冊送申請人,并將仲裁申請書副本和仲裁規(guī)則、仲裁員名冊送達被申請人。
4、被申請人在規(guī)定期限內答辯,雙方按名冊待定仲裁員。普通程序審理時由三名仲裁員組成,雙方各選一名,仲裁委員會指定一名任首席仲裁員;案情簡單、爭議標的小的,可以適用簡易程序,由一名仲裁員審理;
5、開庭:庭審調查質證、辯論、提議調解;
6、制作調解書或調解不成時制作裁決書;
7、當事人向法院申請執(zhí)行。
與司法審判的兩審終審制不同,眾裁裁決是一裁終局的。
三、通過訴訟方法解決物業(yè)管理糾紛。
物業(yè)管理民事糾紛的訴訟程序大體上有以下幾個驟:
1、當事人一方(原告)提交起訴狀,起訴到法院;
2、法院立案后將起訴狀副本送達被告;
3、被告提交答辯狀;
4、開庭:調查、辯論、調解;
5、制作調解書或一審判決書;
6、雙方均不上訴,則判決書生效;或一方不服提起上訴,進入第二審程序;
7、第二審審理:制作二審調解書或下達二審判決書,此為終審判決,不得上述;
8、執(zhí)行。
綜上所述,物業(yè)和業(yè)主糾紛的主體通常是物業(yè)公司和房產所有者,有時還涉及開發(fā)商。物業(yè)糾紛的主要原因有兩個。
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