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預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)具備的條件：

1、預(yù)售人已經(jīng)交付國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，取得了國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)；

2、預(yù)售人已經(jīng)取得了該建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

3、預(yù)售人投入建設(shè)的資金，按照提供預(yù)售的商品房計(jì)算，已經(jīng)達(dá)到了工程建設(shè)總投資的25％以上，并且已經(jīng)確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期；

4、預(yù)售人已經(jīng)取得了商品房預(yù)售許可證。

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)辦理的手續(xù)

預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓?zhuān)侵干唐贩款A(yù)售后，預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預(yù)購(gòu)人將預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間建立新的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

1、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓條件有哪些要求呢？

我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定。說(shuō)明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的條件如下：

（1）依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)徊辉试S轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。例如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷(xiāo)管理辦法》第12條規(guī)定：預(yù)售的外銷(xiāo)商品住宅，在未領(lǐng)取房地產(chǎn)證前不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t轉(zhuǎn)讓無(wú)效。

（2）轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國(guó)家加強(qiáng)宏觀管理。因?yàn)轭A(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，同時(shí)又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格，也不必具有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。

（3）預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房。如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)按商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系處理，同時(shí)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預(yù)售的商品房提前轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)移跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)；新預(yù)購(gòu)人自愿承擔(dān)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，冒著風(fēng)險(xiǎn)提前買(mǎi)受，然后再次轉(zhuǎn)讓?zhuān)@種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和買(mǎi)受風(fēng)險(xiǎn)必須是平等自愿的。當(dāng)然，與之相對(duì)應(yīng)也有獲得利益的機(jī)會(huì)。

（4）商品房的預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓?zhuān)駝t預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓無(wú)效。最高人民法院民（1996）2號(hào)文件第28條規(guī)定：商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。從商品房的預(yù)售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果商品房預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定，當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，商品房預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2／3后方可轉(zhuǎn)讓。

第二，商品房預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，合同履行中，預(yù)購(gòu)方提出轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨氄鞯妙A(yù)售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購(gòu)人倒賣(mài)合同，牟取非法利益。又可以保證預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。

第三，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)全部履行商品房預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓?zhuān)槐卣鞯妙A(yù)售人的同意，但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人，轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人持原經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人，并了解原預(yù)購(gòu)人履行合同情況。

（5）預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購(gòu)人簽訂合同將原商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人（轉(zhuǎn)讓人）更名為新的預(yù)購(gòu)人，新預(yù)購(gòu)人通過(guò)預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同取得原預(yù)售合同預(yù)購(gòu)人的地位。這種預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓人無(wú)論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)€是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)贾皇呛贤黧w的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)并沒(méi)有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)A(yù)售人拒絕重新簽訂預(yù)售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對(duì)債權(quán)的處分權(quán)，故新預(yù)購(gòu)人沒(méi)有必要與預(yù)售人重新簽訂預(yù)售合同，預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預(yù)購(gòu)人和新預(yù)購(gòu)人均不得反悔，但新預(yù)購(gòu)人符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)仍可以再行轉(zhuǎn)讓。

（6）商品房預(yù)購(gòu)人如果已經(jīng)履行了法定義務(wù)，單純權(quán)利轉(zhuǎn)讓、可以不經(jīng)過(guò)商品房預(yù)售方的同意，只要通知預(yù)售方即可，如預(yù)購(gòu)方已經(jīng)按照合同支付了全部房?jī)r(jià)款后轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)合同的行為。否則，必須征得原商品房預(yù)售合同預(yù)售方的認(rèn)可和同意。由于商品房預(yù)售合同是雙務(wù)合同。雙方當(dāng)事人互相享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。因此，預(yù)購(gòu)人將預(yù)購(gòu)合同轉(zhuǎn)讓給第三人時(shí)，多數(shù)情況下，是將預(yù)售商品房合同的權(quán)利和義務(wù)一并轉(zhuǎn)給第三人。第三人即取代原預(yù)購(gòu)人成為全部或部分債權(quán)的受讓人和全部或部分債務(wù)的承擔(dān)人；商品房預(yù)售方不是轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人，而承擔(dān)債務(wù)的第三人是否具備償還債務(wù)的能力，商業(yè)信譽(yù)如何，又與其享有的權(quán)利是否能夠?qū)崿F(xiàn)，緊密相關(guān)。因此，為了保護(hù)商品房預(yù)售方的合法利益，上述情況必須征得預(yù)售方的同意。

以下幾種情況，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓行為不應(yīng)支持：

第一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同簽訂后未進(jìn)行登記的；

第二、商品房預(yù)購(gòu)方未按照合同的規(guī)定交付定金及未付清合同所規(guī)定的房?jī)r(jià)款三分之二的；

第三、預(yù)售商品房合同雙方發(fā)生糾紛訴至法院后均要求解除合同的；

第四、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同雙方對(duì)該行為有重大誤解的；

第五、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的出讓方倒賣(mài)合同，牟取非法利益，干擾了房地產(chǎn)市場(chǎng)的。

2、預(yù)售商品房怎么進(jìn)行轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

商品房轉(zhuǎn)讓可以分為預(yù)售房轉(zhuǎn)讓和現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓兩種類(lèi)型。預(yù)售房轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)遵守房屋所在地有關(guān)管理規(guī)定，但基本程序是一樣的：

（1）轉(zhuǎn)讓人和發(fā)展商簽訂書(shū)面《預(yù)售商品房預(yù)售契約》，而且應(yīng)當(dāng)于簽約后的規(guī)定時(shí)間內(nèi)到當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾頇C(jī)關(guān)辦理預(yù)售契約的登記備案手續(xù)，交納印花稅，此時(shí)該預(yù)售契約方才正式生效。

（2）轉(zhuǎn)讓人和受讓人在已生效的預(yù)售契約背書(shū)欄內(nèi)簽字，并到房屋土地管理部門(mén)辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，此時(shí)轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)按規(guī)定各自交納有關(guān)的稅費(fèi)。

（3）預(yù)售房再轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)按上述程序辦理。

現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的基本程序是：

（1）轉(zhuǎn)讓人必須是房產(chǎn)所有權(quán)人，并依法獲得了房屋所有權(quán)證；

（2）轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面房屋轉(zhuǎn)讓合同；

（3）雙方持該合同共同到當(dāng)?shù)胤课萃恋毓芾聿块T(mén)辦理房屋過(guò)戶(hù)手續(xù)，交納有關(guān)稅費(fèi)。

（4）雙方持合同和過(guò)戶(hù)時(shí)領(lǐng)取的有關(guān)文件共同辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，受讓人獲得房產(chǎn)所有權(quán)證，轉(zhuǎn)讓人交回所有權(quán)證。至此，轉(zhuǎn)讓行為完成，受讓人獲得合法產(chǎn)權(quán)。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十六條房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。