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已購(gòu)公房和央產(chǎn)房同屬福利分房制度下的“產(chǎn)物”。取消福利分房后，已購(gòu)公房和央產(chǎn)房也可上市進(jìn)行交易，由于是成本價(jià)的房屋，因此買(mǎi)方在購(gòu)買(mǎi)這類(lèi)房屋時(shí)需要繳納一定的土地出讓金。根據(jù)其房屋權(quán)屬的特殊性，這類(lèi)房屋的土地使用年限計(jì)算方法也分為幾種不同版本。

經(jīng)濟(jì)適用房是為了適應(yīng)新的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，由政府推出的新型房產(chǎn)種類(lèi)，適合于中低收入家庭承受能力、具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的社會(huì)保障住房。經(jīng)濟(jì)適用房的性質(zhì)較為特殊，整個(gè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)并不具備土地使用權(quán)證?；谶@種情況，通常情況下，經(jīng)濟(jì)適用房的土地使用年限以基樓盤(pán)原始竣工的時(shí)間為準(zhǔn)。而這一種土地使用年限的計(jì)算方式也等同于二手商品房，因此，經(jīng)濟(jì)適用房和二手商品房的土地使用年限都是以開(kāi)發(fā)商取得國(guó)有土地許可證的時(shí)間來(lái)核定其土地使用年限的。

一、什么是土地使用年限

土地使用權(quán)指的是單位或個(gè)人依法或依約定，對(duì)國(guó)有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權(quán)利。土地使用年限跟購(gòu)房者的利益密切關(guān)聯(lián)。我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條對(duì)土地使用權(quán)出讓最高年限作了明確的規(guī)定，其中居住用地70年。所以，一般住宅的土地使用年限為70年。那么，對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，應(yīng)該如何計(jì)算呢？按照規(guī)定，應(yīng)該根據(jù)我國(guó)土地的取得方式來(lái)分別看待。

若已購(gòu)公有住房新占土地是以出讓方式取得的，其土地使用年限應(yīng)按原《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》或轉(zhuǎn)讓合同和《國(guó)有土地使用權(quán)證》規(guī)定，用出讓年限減去已使用的年期計(jì)算。

若已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的土地是以劃撥方式取得的，即從該樓第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年限，其他房屋上市時(shí)，依上述辦法分別計(jì)算使用年限，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。其中鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)房屋，其土地使用年限最高不超過(guò)70年；磚木結(jié)構(gòu)房屋，其土地使用年限最高不超過(guò)50年。例如：某棟鋼混結(jié)構(gòu)房屋1997年竣工，該樓第一套房屋首次入市交易日期為1999年，其土地使用年限＝70年－（1999年－1997年）＝68年（2067年止），如該樓第二套房屋于2002年入市交易：其土地使用年限：70年－（2002年－1997年）＝65年（2067年止）。

二、二手房土地使用年限怎么界定

如果該二手房原來(lái)是按照出讓的方式來(lái)取得的，則該房屋的土地證上會(huì)注明確定的使用年限，按照上面注明的為準(zhǔn)；

如果該二手房原來(lái)是按照劃撥方式來(lái)取得，則不能用上面的方法，因?yàn)閯潛軄?lái)的房屋在土地證是不會(huì)注明土地的使用年限的。這時(shí)可以采用兩種方法了解該二手房的土地使用年限。第一，到國(guó)土資源局查詢(xún)，需要提供的材料其會(huì)相應(yīng)告知；第二，詢(xún)問(wèn)鄰居街坊該二手房竣工時(shí)間，估摸計(jì)算。