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如何有效拍賣帶租約的房產(chǎn)

作為交易行為的中間者—拍賣人，如何有效拍賣帶有租約的房產(chǎn)，減少事后可能出現(xiàn)的糾紛及損失，我認(rèn)為嚴(yán)格依法行事，按程序進(jìn)行拍賣是其基本原則。其具體程序：

一、向委托方(法院)調(diào)查房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)。除了調(diào)查標(biāo)的性質(zhì)：產(chǎn)權(quán)人、地址、用途、面積、土地使用年限等，還應(yīng)調(diào)查清楚房產(chǎn)的現(xiàn)在是否空置。

二、與委托方(法院)協(xié)調(diào)，要求或請(qǐng)求其配合拍賣成交后標(biāo)的物的移交工作。若在租賃有效時(shí)間內(nèi)拍賣成交，承租方無(wú)意退租，其租賃應(yīng)繼續(xù)有效，可要求委托方將原出租方所得相應(yīng)租金與買受人或原承租人與買受人重新簽訂租賃合同。承租方無(wú)意繼續(xù)租賃，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)搬離承租房，原出租方或買受人依據(jù)約定，應(yīng)給予承租方一定補(bǔ)償。

三、展示標(biāo)的物時(shí)段，拍賣方應(yīng)予以充分說(shuō)明。標(biāo)的物展示期間，拍賣公司應(yīng)充分向競(jìng)買人陳述清楚標(biāo)的物的現(xiàn)狀，特別是租賃房屋拍賣成交后權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)租賃關(guān)系有關(guān)手續(xù)的落實(shí)。

四、拍賣方在拍賣成交后的工作。拍賣成交后，拍賣方應(yīng)主動(dòng)協(xié)助買受人在約定或規(guī)定時(shí)間里進(jìn)行權(quán)屬移交。

五、拍賣人對(duì)標(biāo)的物保留價(jià)的建議作用。很多標(biāo)的物在拍賣前已得到房地產(chǎn)估價(jià)人士的評(píng)估，有一個(gè)參考價(jià)格，但此評(píng)估價(jià)格一般是按現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)價(jià)格為參考的評(píng)估值，未能考慮標(biāo)的物帶有租約時(shí)可能造成買受人無(wú)法成功取得房產(chǎn)使用或租金等因素。所以，拍賣人在已有評(píng)估價(jià)格的情況下，依據(jù)市場(chǎng)信息，將可能發(fā)生的第一次對(duì)承租人的專場(chǎng)拍賣費(fèi)用、租金收取期間金額、對(duì)原承租人的可能補(bǔ)償?shù)念~度等一并在委托人委托前向其解釋，給委托人合理的心里底價(jià)參考。