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說(shuō)起購(gòu)房，好多人都會(huì)說(shuō)，這是件大事，卻又是件既煩又難的事，弄得不好，好事變成官司。但我認(rèn)為，人，都應(yīng)當(dāng)有夢(mèng)，都應(yīng)當(dāng)實(shí)現(xiàn)美夢(mèng)，關(guān)鍵在于是否掌握了實(shí)現(xiàn)美夢(mèng)的工具。

我是一位房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，經(jīng)我多年對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的探究，我認(rèn)為，購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)能掌握19條原則，就能購(gòu)到滿意住房而不留下遺憾。

一、鎖定購(gòu)房目標(biāo)購(gòu)房者要根據(jù)自己工作、生活、社交等區(qū)域，來(lái)確定自己所購(gòu)房子的位置；根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，但要注意同一類房型面積有大小，還有層次朝向的關(guān)系，所以要有購(gòu)房的預(yù)算總價(jià)；選擇合適的付款方式；究竟是買現(xiàn)房還是期房；對(duì)房型有何特別的要求，譬如廳要多大應(yīng)心中有數(shù)。

二、掌握“T＋1”原則

從區(qū)域經(jīng)濟(jì)角度認(rèn)識(shí)，譬如目前上海的徐家匯應(yīng)該是絕對(duì)的“旺地”，但是從住宅經(jīng)濟(jì)方面看，樓市的“鉆石地段”并不在那里，卻在離開(kāi)這些“旺地”大約15分鐘左右的衡山路、華山路、寶慶路一帶。這就是在發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)樓市流行的“T＋1”概念：即“距離市政設(shè)施和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1公里為所在區(qū)域最佳住宅地塊”。

三、買房要買開(kāi)發(fā)商的頭腦

在海派文化的熏陶下，上海樓市涌現(xiàn)出了一些頗具經(jīng)營(yíng)理念的房地產(chǎn)發(fā)展商，他們具備知識(shí)構(gòu)造完備、吸收新事物能力強(qiáng)，兼容并蓄的特點(diǎn)，使新樓盤的選址正確、定價(jià)合理、房型超前。而且將眼光放在長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的房產(chǎn)公司老總，一般對(duì)新樓盤的最初定價(jià)不會(huì)太高。

四、買同一區(qū)域連續(xù)成功開(kāi)發(fā)的樓盤房地產(chǎn)有明顯區(qū)域性特點(diǎn)，跨地區(qū)動(dòng)作開(kāi)發(fā)商會(huì)增加成本、稀釋利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)陡然增加不少，而房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)整合資源過(guò)程，所以買已經(jīng)在同一區(qū)域連續(xù)成功開(kāi)發(fā)幾個(gè)樓盤發(fā)展商開(kāi)發(fā)的樓盤較為保險(xiǎn)。

五、購(gòu)買1999年2月以后造的樓盤上海在1999年2月以前，多層住宅并不強(qiáng)調(diào)要打樁，樓板也不強(qiáng)制要求現(xiàn)澆。而1999年2月以后，上海對(duì)房屋質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)制定非常高的要求：如多層住宅要打樁，以控制沉降在15cm以內(nèi)（過(guò)去標(biāo)準(zhǔn)40cm），設(shè)計(jì)也要請(qǐng)監(jiān)理等技術(shù)措施。

六、層高不宜超過(guò)3米

過(guò)去上海住宅層高一般為2.8米，應(yīng)該是有科學(xué)依據(jù)的。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商為了追求“銷售賣點(diǎn)”將層高提高到3米以上，這是欠妥的。層高應(yīng)與面積相適應(yīng)，如果客廳的面積才30多平方米，而層高卻3.2米，三維空間比例就失調(diào)了，如果客廳100平方米以上，那3.2米層高才會(huì)有意義。

七、小的不一定是美麗的

前幾年，房子面積越造越大，二房動(dòng)輒120平方米，三房起板140平方米以上。于是乎，大而無(wú)當(dāng)。上海開(kāi)發(fā)商又不得不在“螺螄殼里做道場(chǎng)”───在110平方米的建筑面積，硬是造出了三房二廳二衛(wèi)二陽(yáng)臺(tái)，每個(gè)房間非常局促，使用功能便大打折扣。

八、購(gòu)買小房型作投資須謹(jǐn)慎

現(xiàn)階段小房型火爆一時(shí)，大家都認(rèn)為小房型總價(jià)低適合于出租，其實(shí)，小房型總價(jià)低，但由于面積很小，單價(jià)卻高的驚人；而且，假如購(gòu)買小房型的人都用于出租，那么這一區(qū)域房屋出租市場(chǎng)就供大于求，租金走低就成必然；另外，一梯十幾戶甚至30多戶的生活場(chǎng)景，無(wú)異會(huì)讓生活品質(zhì)大打折扣。

九、購(gòu)買錯(cuò)層房型最好以東西向錯(cuò)有些樓盤采取東西南北錯(cuò)的方式，有房型復(fù)雜、抗震性差的弊端，其實(shí)錯(cuò)位還應(yīng)以東西向錯(cuò)為宜，因?yàn)槟媳卞e(cuò)層會(huì)影響采光通風(fēng)。

十、容積率比得房率更有意義

現(xiàn)在購(gòu)房都非常計(jì)較得房率，其實(shí)目前設(shè)計(jì)房型得房率相差無(wú)幾，得房率高低無(wú)非是銷售員隨意杜撰的。而容積率高低直接影響小區(qū)綠化、采光、與居住品質(zhì)，所以購(gòu)房時(shí)，詢問(wèn)占地面積多少，能造多少平方房子意義非同尋常，選擇容積率低小區(qū)比較好。

十一、6比1購(gòu)房原則

按國(guó)際慣例，通常將總房?jī)r(jià)與一個(gè)家庭的年收入的比例控制在6比1。而我國(guó)目前普遍水平為10至20比1。對(duì)于普通的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不妨和國(guó)際接一下軌，一般能承受得起房產(chǎn)消費(fèi)。

十二、根據(jù)地域緯度選擇朝向

上海是一個(gè)中緯度地區(qū)，房間朝南有利于接受陽(yáng)光，以保證室內(nèi)有充足的光線和溫暖舒適。另外，朝南客廳由于光線充足，家中會(huì)客，自然而然地會(huì)產(chǎn)生一種祥和、溫馨的氛圍。

十三、選擇本土設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)樓盤由于文化和生活方式的差異，在居住習(xí)慣上中國(guó)人喜歡清靜，但又強(qiáng)調(diào)人情味要濃；而外國(guó)人則喜歡獨(dú)居、寬敞。雙方出發(fā)點(diǎn)不同，設(shè)計(jì)的產(chǎn)品也會(huì)有差異。浦東世紀(jì)公園周邊少數(shù)樓盤就是“外來(lái)和尚”設(shè)計(jì)的，衛(wèi)生間面積相當(dāng)于臥室面積，而這只是90平方米的二室一廳，不滯銷才見(jiàn)鬼！

十四、不選擇炒作過(guò)度的樓盤

前幾年由于炒作，購(gòu)房者排隊(duì)所購(gòu)的房，到今天往往是問(wèn)題最多的樓盤。譬如成都設(shè)計(jì)的“愛(ài)舍爾”房子，層高3.7米，窗子里種花，綠化率超過(guò)100％，并且還適合離了婚的夫婦共同居住。這么個(gè)睡覺(jué)的地方居然還有“居住自由，人身自由和財(cái)務(wù)自由”的功能。這樣的概念，至少讓上海人啼笑皆非。

十五、購(gòu)買十萬(wàn)平方米左右的樓盤小區(qū)規(guī)模偏小，不可能有品質(zhì)較高的會(huì)所，規(guī)模偏大的小區(qū)又會(huì)居住噪雜，也難開(kāi)成高品質(zhì)的小區(qū)。所以購(gòu)買規(guī)模達(dá)10萬(wàn)平方米左右樓盤比較適宜。

十六、樓盤與大型綠地作伴

由于商品房沿大型綠地開(kāi)發(fā)，景觀較好，這樣可以在確保一定容積率基礎(chǔ)上，也不會(huì)讓購(gòu)房者感到綠化太少，既降低商品房開(kāi)發(fā)成本，購(gòu)房者又能有效地控制總價(jià)。

十七、選擇區(qū)域考慮景觀系數(shù)

在香港，山頂上能俯瞰維多利亞港和九龍夜景的樓盤，往往是山腳下中環(huán)、銅鑼灣同質(zhì)樓盤價(jià)格的3至5倍。無(wú)疑，“景觀系數(shù)”是房?jī)r(jià)構(gòu)成的重要組成部分。在上海，“買景觀”將成為一種必然。如果白天窗外是由逶迤起伏、綿延十幾公里的現(xiàn)代化樓宇構(gòu)成的天際輪廓線，晚上窗外則是一幅燈火璀璨，霓虹閃爍的夜上海畫卷，你一定會(huì)感到視覺(jué)舒服。

十八、關(guān)注“梧桐樹(shù)效應(yīng)”

在上海樓市，“梧桐樹(shù)效應(yīng)”是個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。如果我們稍加觀察可以發(fā)現(xiàn)，衡山路兩側(cè)，樹(shù)齡百年的梧桐樹(shù)給這個(gè)上海鉆石地段贏得了每平方米10000元以上的高價(jià)，華山路同樣濃蔭覆蓋的梧桐樹(shù)，也使長(zhǎng)寧區(qū)最昂貴的樓盤造在這個(gè)地段……梧桐樹(shù)不是概念中的綠化，上海西區(qū)梧桐樹(shù)濃密的地段，都留有上海開(kāi)埠150多年歷史文化的濃筆重彩。

十九、解讀“排骨面指數(shù)”

所謂“排骨面指數(shù)”，即一個(gè)樓盤每平方米的平均售價(jià)，是這個(gè)樓盤半徑500米內(nèi)小吃店里一碗排骨面的1000倍。以數(shù)學(xué)公式表示：每平方米＝Ρ（一碗排骨面的價(jià)格）×1000。

幾年前，當(dāng)黃陂南路一帶的排骨面還只有5元一碗時(shí)，你買入那里房子。今天，當(dāng)延中綠地亮出她迷人的風(fēng)姿時(shí)，黃陂南路太平湖畔的“新天地”里，排骨面已經(jīng)開(kāi)出了上海的天價(jià)，那么你的房子肯定已經(jīng)增值了。