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【攻略一】收入穩(wěn)定工薪階層適合“等額本息”

“等額本息還款指把按揭貸款的本金總額與利息總額相加后，平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中?！蹦炽y行信貸部經(jīng)理劉*培透露，該種還款方式，適合收入穩(wěn)定的工薪階層，作為還款人，每月還給銀行固定金額。每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。

什么是等額本息還款?

其實(shí)，你在看一手房子的時(shí)候，售樓小姐給你算的都是這種，因?yàn)槊吭逻€款數(shù)額固定，而且相對(duì)于另一種方式，這個(gè)金額更小，更容易被買(mǎi)房者接受。但是大家知道等額本息的真實(shí)還款情況嗎?以貸款20年，貸款100萬(wàn)元，算下來(lái)月還7,485.2元為例。每個(gè)月還銀行7,485.2元，其中5,458.33元是利息，2,026.86元是本金，也就是說(shuō)，你還的錢(qián)，大部分是銀行利息，而本金還的較少。

到了還款期限一半的時(shí)候，利息已經(jīng)在前10年還的差不多了，但是你的本金還有很大部分沒(méi)有還，而這些是必須還的，即便你10年后條件好很多了，可以提前還貸了，但后面剩的基本是本金，利息很少，提前還貸已經(jīng)沒(méi)有什么意義了。在銀行貸款，基本只會(huì)跟你說(shuō)這一種還款方式，因?yàn)檫@樣，銀行的利益才會(huì)最大化。大部分家庭，既然貸款20年，不可能會(huì)在很短幾年就還完，但是10年后一般能還完。這樣，銀行的利息收益會(huì)減少很多，所以，銀行這種方式讓大家前10年都在還利息，而本金基本沒(méi)怎么減少。就算你有錢(qián)了，再還，銀行的利息都收一大半了，提早還貸對(duì)銀行已經(jīng)沒(méi)什么損失了。

【攻略二】從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)人群適合“等額本金”

“等額本金還款指將貸款本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月中，同時(shí)付清上一還款日至本次還款日之間的利息?！眲?培認(rèn)為，這種還款方式在同等條件下所償還總利息要比等額本息少，借款人隨還貸年份增加逐漸減輕負(fù)擔(dān)。但由于利息是遞減的，開(kāi)始幾年的月供金額要比等額本息高，壓力會(huì)很大，所以該還款方式適于收入高且還款壓力不大人群，如小企業(yè)或者個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。此外，按季度或按月份“一次性還本付息”法也較適合該類(lèi)人群。

什么是等額本金還款?

發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，就是銀行不會(huì)主動(dòng)提出有這種還款方式，基本都只說(shuō)前一種。還是以貸款20年，貸款100萬(wàn)元，算下來(lái)月還9,625元為例。每月還的錢(qián)要比等額本金多2,140多元，其中4,166.67元是本金，5,458元是利息。但從第2個(gè)月開(kāi)始，只需還9,602.26元，因?yàn)楸窘鹕显逻€了4,166.67元，這月利息要重新計(jì)算，因此會(huì)少23元的利息。以此類(lèi)推，越到后面還款壓力越小。

而最重要的是：當(dāng)你要提前還款的時(shí)候，比如5年后，因?yàn)槟氵x擇的方式，本金還的更多，這個(gè)時(shí)候本金已經(jīng)相對(duì)上一種方式要減少了許多，提前還款的本金部分沖抵的更多，這樣重新計(jì)算利息的時(shí)候就會(huì)少許多利息支出，而每少一年都是近萬(wàn)元的利息!就算不提前還貸，以這種方式，還20年，也要少還14萬(wàn)左右的利息!不過(guò)等額本金的前期還款壓力會(huì)比較大。