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一、怎樣維護購房者合法利益

經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。以逾期交付房屋為例，按照上述合同文本的約定，如果購房者不退房，那么逾期天數(shù)越多，購房者得到的違約金也相應(yīng)增加。

但是購房者退房的情況下，違約金的數(shù)額是固定的，也就是即使說逾期天數(shù)增加了，違約金的數(shù)額也不變。消費者如欲行使自己退房的權(quán)利，就要盡早決定，及時與開發(fā)商協(xié)商退房事宜;協(xié)商不成的情況下，盡快依據(jù)合同的約定申請仲裁或者進行訴訟。在計算損失時，必須要考慮按揭付款的特殊問題。

按揭付款的方式中，每個月的還款中包含了一部分本金和利息，特別是在還款初期，利息所占的比例是很大的。在退房的情況下，這部分利息實際就是購房者的經(jīng)濟損失，而且隨著時間的推移，退房的程序結(jié)束得越晚，購房者與銀行之間的借款關(guān)系的結(jié)束也相應(yīng)延續(xù)，這部分損失也會持續(xù)不斷地增加。開發(fā)商逾期交付房屋，理應(yīng)承擔(dān)全部經(jīng)濟損失。

如果單純地以“購房者應(yīng)該認識到期房購買的風(fēng)險”這個理由來讓購房者個人承擔(dān)利息，無異于讓一個完全沒有過錯的當(dāng)事人來承擔(dān)經(jīng)濟損失，這是非常不公平的。依據(jù)《民法典》第五百八十五條的規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。

二、房屋合同違約金陷阱有哪些

從法律上講，違約金條款的作用是用來約束合同雙方的，以促使雙方積極履行合同。然而，在目前二手房市場上，發(fā)現(xiàn)有極少數(shù)不規(guī)范的中介公司利用其居間地位，設(shè)置“違約金陷阱”，非法獲取委托人的違約金。其常用的操作手法如下：

首先，中介公司在居間合同中事先擬定好格式性的違約金條款，明確委托人應(yīng)于某月某日之前到中介公司與另一方簽訂房屋買賣合同，如因委托人的原因未能簽約，委托人應(yīng)向中介公司承擔(dān)一定數(shù)額的違約金。該違約金的數(shù)額通常是中介費的一到兩倍。

然后，在委托人簽署居間合同后，中介公司再口頭告知委托人，等候中介公司通知具體簽約時間。但此后，中介公司并不履行其通知義務(wù)。在委托人電話詢問簽約日期時，中介公司往往以未聯(lián)系上交易的另一方為由，要委托人繼續(xù)等候通知。

最后，當(dāng)居間合同約定的簽約時間期滿后，中介公司以委托人未按居間合同的約定前去簽約為由訴至法院，要求委托人承擔(dān)違約責(zé)任。

就此類糾紛而言，由于委托人很難提供證據(jù)證明是中介公司要求其等候通知，而非自身原因未去簽約，因此很有可能要承擔(dān)不利的法律后果。在此，提醒廣大市民，與中介簽訂居間合同時，一定要留心合同約定的交易方式是否具有可操作性;在履行合同時要注意保留相關(guān)證據(jù)，以防發(fā)生糾紛時口說無憑。