開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任,其責(zé)任構(gòu)成要件之一是由于開發(fā)商的原因造成的遲延。非屬開發(fā)商一方原因造成的遲延,即使存在損失,開發(fā)商也無需賠償。但在司法實(shí)踐中,購房人主張開發(fā)商承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任,卻不需要證明是開發(fā)商一方的原因造成的遲延這一責(zé)任構(gòu)成要件,而只需要證明從收樓至取得房產(chǎn)證這一期間超過合同約定或法定的辦證期限,就可以推定是開發(fā)商一方的原因造成的遲延。此時,舉證證明非開發(fā)商一方的原因的責(zé)任轉(zhuǎn)移到開發(fā)商一方,由開發(fā)商舉證證明在這一期間存在免責(zé)事由。這是逾期辦證違約責(zé)任糾紛案件較為特殊的舉證責(zé)任分配規(guī)則,這樣的舉證責(zé)任分配主要是考慮,登記辦證期間開發(fā)商對登記辦證各環(huán)節(jié)具有全局性的了解,對于是否存在非開發(fā)商原因的免責(zé)事由更為清楚,相較購房人而言也更有舉證能力。因此,將舉證責(zé)任分配給了開發(fā)商,以便更好地平衡雙方當(dāng)事人的利益。
一、商品房交付中的法律問題
商品房交付中的法律問題主要涉及到怎樣才算商品房交付、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任等問題。
1.商品房交付使用。
怎樣才算商品房交付使用,原來各方認(rèn)識不同,而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定,對房屋的轉(zhuǎn)移占有,視為房屋的交付使用,也就是俗稱的交鑰匙。因此,購房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當(dāng)然,購房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險的轉(zhuǎn)移和逾期交付時間的確定。根據(jù)有關(guān)法律,商品房交付使用必須是竣工驗(yàn)收合格后的交付,否則既便開發(fā)商向購房者交了房屋鑰匙,因?yàn)檫`反法律法規(guī)的規(guī)定,也不能視為房屋的交付使用。
2.商品房逾期交付的責(zé)任
開發(fā)商已經(jīng)逾期交房,首先開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵,即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力,是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力,需具體情況具體分析,不能一概而論。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由,并及時履行了告知義務(wù),則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購房者,開發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。
如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由,則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房買賣合同》合同中對開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購房者解除合同的條件都有約定,則應(yīng)按合同約定。對使用按揭貸款的購房者,計(jì)算違約金時的房價款是整個房屋的價款總額。當(dāng)然,約定的違約金太高或太低,可以請求法院變更,但需請求方舉證。另外,有時在《商品房買賣合同》中既約定有定金又約定有違約金,二者只能選擇其中一個主張權(quán)利。
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舉證責(zé)任規(guī)則山東在線咨詢 2022-10-23醫(yī)療技術(shù)損害責(zé)任的舉證責(zé)任規(guī)則,應(yīng)當(dāng)由受害患者一方承擔(dān)舉證責(zé)任。受害患者一方無法舉證證明的,可以有條件地適用舉證責(zé)任緩和,能夠證明表現(xiàn)證據(jù)的,推定醫(yī)療機(jī)構(gòu)有醫(yī)療過失。如果受害患者能夠證明醫(yī)療機(jī)構(gòu)存在法定情形,亦推定醫(yī)療過失。法定情形可以確定為以下四種: (1)違反衛(wèi)生行政規(guī)章制度或者技術(shù)操作規(guī)范的; (2)隱匿或者拒絕提供與糾紛有關(guān)的醫(yī)學(xué)文書及有關(guān)資料的; (3)偽造、銷毀、篡改醫(yī)學(xué)文書及有關(guān)資料
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