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房地產(chǎn)融資租賃過程中的風險防范

來源：法律編輯整理時間： 2023-02-16 17:41:18 150 人看過

1、謹慎選擇適格的租賃物

對于房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務的開展，由于實務和理論均尚存爭議，融資租賃公司仍應謹慎選擇適格租賃物。盡量選擇符合國家基本政策導向的房地產(chǎn)租賃物，比如權屬清晰的企業(yè)廠房、商業(yè)地產(chǎn)等，而對于在建住宅項目、民用住宅、已經(jīng)存在抵押的房地產(chǎn)，融資租賃公司應謹慎選擇。

2、對租賃物權屬進行詳細盡調

由于房地產(chǎn)過戶和登記需要繳納高額稅收，很多融資租賃公司在實務操作中為規(guī)避此類稅費的壓力，選擇不辦理產(chǎn)權登記。但開展融資租賃前，融資租賃公司一定要仔細盡調租賃物的權屬，是否有瑕疵，是否存在一房多租的情況。建議融資租賃公司除了對租賃物辦理抵押登記、預告登記，以此來對抗善意第三人，同時也要在諸如中登網(wǎng)等平臺上進行進一步查詢和登記。

3、在融資租賃合同中約定合同無效后的處理方式

即使目前對于房地產(chǎn)融資租賃的判例中已經(jīng)開始有部分判例確認了融資租賃合同的有效性，但依然有大量的法院將房地產(chǎn)融資租賃認定為“名為融資租賃實為抵押貸款”，甚至有法院直接判定該類融資租賃合同無效。

對于該類可能被法院認定無效的合同，建議融資租賃公司在融資租賃合同中增加一些合同無效后的處理方式，諸如租賃物歸屬、資金占用成本等，同時對于擔保和回購條款，也要綜合考慮這些條款在融資租賃合同被認定為無效的法律風險。

一、房地產(chǎn)性質對融資租賃合同效力的影響

實操中，目前融資租賃公司開展的房地產(chǎn)融資租賃業(yè)務，常見的主要有商業(yè)地產(chǎn)、企業(yè)廠房、在建房地產(chǎn)等。下面會就常見的房地產(chǎn)租賃物對融資租賃合同的效力影響，做一個簡單的分析。

1、以在建房地產(chǎn)項目作為租賃物，融資租賃合同易被認定無效

房地產(chǎn)開發(fā)商在建樓盤時往往是資金需求最旺盛的時候，也是融資租賃公司能夠切入的大好時機，因此不少的房地產(chǎn)融資租賃租賃物都是在建房地產(chǎn)。事實上，在建房地產(chǎn)項目作為租賃物的融資租賃合同，融資租賃合同極易被認定為無效。主要存在以下問題：

（1）在建房地產(chǎn)不屬于固定資產(chǎn)

《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》上對于“固定資產(chǎn)”的定義為（一）為了生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有的；（二）使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。

根據(jù)最高院民二庭的觀點認為，固定資產(chǎn)實質要求為使用，而非單純的投資或者出售。對于制造類企業(yè)來說，廠房、設備是使用，而對于開發(fā)商來說，在建住宅商品房只是為了出售進行投資，而并非使用，不應屬于固定資產(chǎn)。

（2）在建住宅商品房項目不具備法律上所有權

首先，在建的房地產(chǎn)項目的狀態(tài)是不斷發(fā)生變化的，房地產(chǎn)開放商對于在建房地產(chǎn)項目不具備完整的所有權；其次，在建的房地產(chǎn)項目上往往有著抵押登記，租賃物存在權利瑕疵，會影響融資租賃公司對租賃物所有權的取得。這就無法達到融資租賃合同中要求出租人對租賃物享有所有權的這一基本要求。

（3）本質是房地產(chǎn)抵押借貸，與現(xiàn)有調控政策相背離

現(xiàn)有的房地產(chǎn)調控政策要求要嚴控資金流入房地產(chǎn)企業(yè)，金融應當大力支持實體，在建住宅商品房項目融資租賃本質上是以在建房地產(chǎn)項目抵押給融資租賃公司，進行借款，有違現(xiàn)行國家的調控政策。

2、以企業(yè)廠房、商業(yè)地產(chǎn)作為租賃物，融資租賃合同有效

（1）企業(yè)廠房作為租賃物

不同于在建房地產(chǎn)項目，企業(yè)廠房、設備一般認定可以作為固定資產(chǎn)，符合《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》對于固定資產(chǎn)的定義。企業(yè)為了融通資金，對于廠房、設備采取融資租賃的方式，也符合金融服務實體經(jīng)濟的本質要求。另一方面，現(xiàn)行的房地產(chǎn)調控政策也未對企業(yè)廠房進行調控，故以企業(yè)廠房作為租賃物，融資租賃合同的效力基本能夠得到法院的認定。

（2）商業(yè)地產(chǎn)作為租賃物

對于商業(yè)地產(chǎn)作為租賃物的融資租賃，目前根據(jù)最高院的觀點，因為并未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，也不是房地產(chǎn)調控政策的對象，因此也傾向于認定構成融資租賃的法律關系。

但上述兩個租賃物在開展融資租賃的過程中，如果未辦理所有權變更登記手續(xù)，租賃物就喪失了物的擔保作用，融資租賃合同的效力認定會存在比較大的風險。目前有的融資租賃公司會采取預告登記形式來預防一房多租，但預告登記終歸不是所有權變更登記，實踐中，對于融資租賃合同效力的保護上存在比較大的爭議。

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