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標的瑕疵糾紛及其處理。標的瑕疵在商品房預售糾紛中占有相當比例，常見的標的權(quán)利瑕疵問題和質(zhì)量瑕疵問題。標的權(quán)利瑕疵主要是抵押問題和權(quán)利證書，已經(jīng)交付并辦理產(chǎn)權(quán)登記的房屋如果仍存在抵押，購房者可以要求開發(fā)商提供擔?；蛞笸朔?；已付清房款但沒有交付的，購買者可以要求開發(fā)商提供擔保；既未付清房款也未交付的，購買方在享有知情權(quán)的基礎上，與開發(fā)商協(xié)商解決。權(quán)利證書的取得，我國法律已有規(guī)定，不在贅述。質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標準與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個別地方影響正常使用等，筆者認為應加大質(zhì)量保障的立法，確保購買者的利益。房屋縮水，司法解釋已有明確規(guī)定。對于存在質(zhì)量瑕疵的預售房屋，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。但該規(guī)定，過于規(guī)范，不利于操作，仍須進一步明確嚴重影響正常居住使用的范圍。另外，筆者認為開發(fā)商售房過程中所作的承諾與實際不一致的，法律應規(guī)定開發(fā)商承擔支付房款20％以上違約金，因為在購房過程中，購房方一般處于弱勢地位，合同中一般對此違約沒有約定，同時有時該類違造成的損失難以計算，致使該類違約出現(xiàn)后，無法追究開發(fā)商的違約責任。如果由于開發(fā)商的虛假宣傳影響購房方購房意圖的，購房者可以要求解除合同和賠償損失，如開發(fā)商在出售某一棟房屋時，對購房方說，該房前面建一層門面房，某甲因看中該房前面視野好，于是購買二層商品房一套，后來，該開發(fā)商為賺取更多利潤，將一層門面房改為二層，此時甲有要求退房并要求開發(fā)商承擔賠償損失的責任。

商品房預售竣工交付日期有規(guī)定嗎？

為了能夠保證買到房屋，通常會選擇在房子還沒建成的時候買預售房。但是，購買預售房的時候，首先就得確定房子什么時候會竣工，這樣才能確定什么時候能夠搬進去。要是不確定什么時候會竣工，這樣交了錢過后沒辦法及時住新房，業(yè)主將會受到損失。

實際中，確定購買預售商品房的，你要看看房地產(chǎn)開發(fā)商是不是滿足預售商品房的下列條件：

1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

2、持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。

因此，關(guān)于竣工交付日期只是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定，要等確定了施工進度和竣工交付日期的商品房，才可以進行商品法預售。

不過，在其他法律中對商品房預售的竣工交付日期卻沒有明確規(guī)定。

另外，購房者在看中預售房后，除了注意竣工交付日期，還要注意查看商品房預售許可證的下面幾個問題：

1、許可證（副本）必須是原件，復印件無效。

2、許可證上載明的開發(fā)企業(yè)名稱是否和開發(fā)商的名稱一致，項目名稱是否和所購房的樓盤一致，土地使用權(quán)證號及用途，欲購買的商品房是否在預售房屋棟號及層數(shù)之內(nèi)。

3、許可證上載明的預售款專用賬號是否是《商品房買賣合同》付款方式中的監(jiān)控賬號。

4、預售房屋占用土地是否抵押。

5、備注中記載事項，如房屋抵押情況、用途分布、回遷房等。

6、許可證使用時須附上項目平面圖，并注明預售房屋各棟位置。因此購房者在查看許可證時，必須同時查看項目平面圖（原件），看圖中注明的預售房屋各棟位置。

7、許可證中買賣合同編號，購房者與開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》編號是否在此之列。

8、許可證的有效期限是否已過期。

9、最后，應把許可證編號抄下，到市國土資源和房屋管理局查詢該證的真實性。

最后，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場還在熱炒，從中也有許多不法之人造假預售許可證售賣房屋，最后導致購房者承受較多損失，而且通常會涉及較多人，加上現(xiàn)在高漲的房價，因此，要是遇到這種假預售許可證賣房的，建議最好就及時找個專業(yè)律師維權(quán)，拿回房錢。