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信貸嚴(yán)控、再融資關(guān)閘、銷售回籠放緩，持續(xù)深入的地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控，正在使先期進(jìn)入的信托資金陷入孤軍作戰(zhàn)局面。

“為了防止到期的過(guò)橋資金無(wú)法收回，有幾家信托公司正在委托我們?yōu)橘Y金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的項(xiàng)目提供融資服務(wù)。”12月20日，一位私募基金管理人士向本報(bào)記者透露，倘若缺少后續(xù)融資替代，一些先期進(jìn)入項(xiàng)目的信托資金將很難全身而退。

這并非危言聳聽(tīng)。中誠(chéng)信托首席風(fēng)險(xiǎn)控制官湯淑梅表示，在全年地產(chǎn)信托規(guī)模放量的態(tài)勢(shì)下，并不排除部分激進(jìn)、寬松的信托產(chǎn)品面臨血本無(wú)歸的風(fēng)險(xiǎn)。“為了避免這一結(jié)局，出于產(chǎn)品信譽(yù)考慮，一旦發(fā)現(xiàn)信托資金回收有虞，信托公司也只能啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案，主動(dòng)為房企尋找替代資金?！?/p>

時(shí)值地產(chǎn)信托的再次整肅，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管目前存在退出壓力的信托規(guī)模并不大，但銀監(jiān)會(huì)要求自查地產(chǎn)業(yè)務(wù)合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)的要求也使坊間進(jìn)一步相信風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警并非空穴來(lái)風(fēng)。

“中融信托等四家信托計(jì)劃被叫停，其余多家主動(dòng)暫停，這都說(shuō)明了當(dāng)前信托公司在盈利模式上存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)。尋找替代資金只是治標(biāo)，關(guān)鍵還是要改變信托公司‘逐水草而居’的業(yè)務(wù)模式，培育自身的資產(chǎn)管理能力，只有這樣才能迎來(lái)穩(wěn)定的監(jiān)管以及穩(wěn)定健康的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)?！敝泻Ｐ磐醒芯咳耸糠治觥?/p>

尋求接力

成也蕭何，敗也蕭何。讓一些信托公司深陷孤軍無(wú)援狀態(tài)的正是其曾經(jīng)引以為傲的“短平快”前期過(guò)橋融資。

在這種過(guò)橋模式中，大量的信托資金被當(dāng)做土地出讓金而進(jìn)入項(xiàng)目前期，并以此幫助房企拿到開(kāi)發(fā)所需的“四證”，然后再通過(guò)土地抵押，獲取銀行貸款償還信托借款。

一個(gè)簡(jiǎn)單的拆借就可以撬動(dòng)大量低成本的銀行信貸，這套手藝在幫地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)“空手套白狼”的同時(shí)，也成了信托公司的搖錢樹(shù)。所以，從提示風(fēng)險(xiǎn)到叫?！肮蓹?quán)+回購(gòu)”，盡管監(jiān)管層屢屢試圖淡化這種過(guò)橋融資功能，但信托天生的靈活退避機(jī)制，依舊讓大量資金跑步進(jìn)場(chǎng)，并隨著每一次的信貸收緊而規(guī)模大增。

而在今年史上最為嚴(yán)格的地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控背景下，地產(chǎn)信托規(guī)模，至少在銀監(jiān)會(huì)11月份發(fā)布“風(fēng)險(xiǎn)提示”之前，一路暴升。數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模已突破2200億元，而這一數(shù)字在去年全年不過(guò)是499億元。

“‘四證’齊全的貸款業(yè)務(wù)肯定輪不到信托公司去做?！?1月，銀監(jiān)會(huì)副主席蔡鄂生的話中有話。

“這在確認(rèn)大量信托資金堆至項(xiàng)目前期的同時(shí)，也暗含了信托資金孤軍深入可能面臨的巨大風(fēng)險(xiǎn)?！敝泻Ｐ磐醒芯咳耸咳绱朔治觥?/p>

果然，隨著地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的深入，銀行信貸、資本市場(chǎng)再融資、銷售回籠三大資金渠道持續(xù)收窄，大量地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)融資并不樂(lè)觀。一位信托公司的項(xiàng)目經(jīng)理向記者表示，其公司為太原一項(xiàng)目設(shè)計(jì)的信托方案，在銀行面前直接碰壁?！靶刨J一收緊，有四證也貸不出來(lái)。”

然而過(guò)橋資金的續(xù)存期大限不等人，沒(méi)有后續(xù)項(xiàng)目資金，前期投入有可能直接面臨血本無(wú)歸。

那么，繼續(xù)發(fā)行新信托產(chǎn)品進(jìn)行置換？華奧信托業(yè)務(wù)經(jīng)理郭春峰認(rèn)為在當(dāng)前的地產(chǎn)業(yè)務(wù)合規(guī)性整頓中，基本不會(huì)有信托公司逆風(fēng)而行。

原有的信托資金申請(qǐng)續(xù)存期延期？湯淑梅直接否定了這一方法?！耙环矫嫜悠谝ㄟ^(guò)監(jiān)管部門報(bào)批，很麻煩;另一方面，延期本身就暗含了項(xiàng)目資金鏈可能出現(xiàn)了問(wèn)題，會(huì)對(duì)公司產(chǎn)品形象造成影響。很少有公司會(huì)這樣做。”

尋找樂(lè)于接力的資金成為首選，同樣在2010年得到長(zhǎng)足發(fā)展的私募基金成了信托公司的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象。而私募基金甚至也向信托公司拋出了橄欖枝。金地旗下的投資平臺(tái)穩(wěn)盛投資曾表示，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往需要不止一次融資，私募基金與信托完全可以攜手合作，篩選出優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，分幾輪對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。

分析其中的合作深意，上述私募基金管理人士認(rèn)為，其中至少有兩個(gè)原因?！斑@個(gè)時(shí)候與信托合作，把資金注入信托篩選過(guò)的項(xiàng)目或公司，一般相對(duì)成熟、資金回收時(shí)間短，不僅降低了風(fēng)險(xiǎn)，而且收益率還較高。”

對(duì)于接力的收益率，該人士進(jìn)一步表示，一年期的回報(bào)一般在25%左右。

急務(wù)在于轉(zhuǎn)型

盡管信托公司在積極地尋找意向的接力資金，極力避免失控風(fēng)險(xiǎn)，但其中暴露的走量型的經(jīng)營(yíng)模式問(wèn)題已經(jīng)隨著銀監(jiān)會(huì)新一輪地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的整頓而被放大和關(guān)注。

具體有多少信托產(chǎn)品在面臨這種風(fēng)險(xiǎn)，各家信托公司人士對(duì)此信息頗為隱晦，表示很難估算。“現(xiàn)在惟一比較樂(lè)觀的是，目前出現(xiàn)退出問(wèn)題的信托產(chǎn)品還不是很多。如果真的大范圍出現(xiàn)退出難題，不要說(shuō)能不能找到接力資金，就算找到了，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)緊繃的資金鏈能否經(jīng)受得起回報(bào)要求與信托過(guò)橋資金不分伯仲的私募基金，也值得商榷。”中海信托研究人士如是說(shuō)。

這已經(jīng)足夠給信托公司敲響警鐘。實(shí)際上，近幾年來(lái)信托公司的主流業(yè)務(wù)品種，從證券投資到信政合作，從銀信合作到地產(chǎn)信托，莫不因?yàn)椤爸鹚荻印钡淖吡啃陀Ｊ綄?dǎo)致短期內(nèi)業(yè)務(wù)暴增而在幾輪信托業(yè)監(jiān)管中統(tǒng)統(tǒng)被重創(chuàng)。

尤其是被信托公司視為“肥肉”而一直難舍的地產(chǎn)信托投資，更是在此次年底整頓中被以風(fēng)險(xiǎn)自查形式變相暫停。

“實(shí)際上，這就意味著要暫停一段時(shí)間了?，F(xiàn)在能募集的基本上都是在11月份發(fā)行的產(chǎn)品。估計(jì)得等到明年一季度末才會(huì)有所好轉(zhuǎn)。”盡管認(rèn)為地產(chǎn)仍是長(zhǎng)期的信托業(yè)務(wù)，但山東信托人士認(rèn)為在目前監(jiān)管層力圖扭轉(zhuǎn)信托盈利模式的意圖下，除非做出一些改變，否則一時(shí)很難恢復(fù)。

對(duì)于監(jiān)管層的意圖，各家信托公司已經(jīng)很明白。實(shí)際上，銀監(jiān)會(huì)在闡述其對(duì)信托業(yè)的監(jiān)管目標(biāo)時(shí)也表示，力爭(zhēng)在3~5年內(nèi)使信托公司的盈利模式有較大轉(zhuǎn)變，真正發(fā)展成為面向合格投資者，主要提供資產(chǎn)管理、投資銀行業(yè)務(wù)等服務(wù)的專業(yè)理財(cái)機(jī)構(gòu)。

“提高自身的資產(chǎn)管理能力是關(guān)鍵，如此，擺脫過(guò)去簡(jiǎn)單借貸模式的過(guò)橋融資向私募基金化發(fā)展才是符合監(jiān)管的發(fā)展方向?！庇靡嫘磐泄ぷ魇冶硎荆卤O(jiān)管變化下，只有實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新，才能突破當(dāng)前的監(jiān)管困境。