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“我們剛發(fā)的一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率是8.5%，在同類(lèi)產(chǎn)品中算低的?！鄙虾Ｄ承磐泄救耸扛嬖V中國(guó)證券報(bào)記者。

據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計(jì)，3月份房地產(chǎn)信托產(chǎn)品占當(dāng)月信托產(chǎn)品融資量的半壁江山，年化收益率超過(guò)8%。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)因擔(dān)憂(yōu)中國(guó)銀行業(yè)的房貸資產(chǎn)質(zhì)量而調(diào)低了中國(guó)的長(zhǎng)期本幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)。由此看來(lái)，信托公司“瘋狂”發(fā)行房地產(chǎn)信托的行為，風(fēng)險(xiǎn)也不小。

再現(xiàn)井噴

普益財(cái)富的統(tǒng)計(jì)顯示，3月份房地產(chǎn)信托融資規(guī)模大致為134.8億元，預(yù)期收益率在8%以上，是一年期定期存款利率3.25%的兩倍多。

在4月份的第一個(gè)星期，房地產(chǎn)信托“量?jī)r(jià)齊升”的勢(shì)頭還在延續(xù)。從4月2日至8日的一個(gè)星期里，有5家信托公司發(fā)行了6款集合信托產(chǎn)品。其中，單款產(chǎn)品最大募集規(guī)模為3.5億元，該產(chǎn)品以貸款運(yùn)用方式投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域，期限為18個(gè)月，預(yù)期收益率為10%。

目前，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“資金饑渴”相當(dāng)嚴(yán)重。WIND數(shù)據(jù)顯示，在88家已公布年報(bào)的上市房企中，負(fù)債率在70%以上的有32家，占36.4%。

東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼指出，2011年1-2月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源12173億元，同比增長(zhǎng)16.3%。其中，國(guó)內(nèi)貸款2679億元，增長(zhǎng)7.7%；自籌資金4184億元，增長(zhǎng)21.4%；其他資金5223億元，增長(zhǎng)16.6%。而信托融資恰恰是屬于增長(zhǎng)最快的“自籌資金”。

“目前由于國(guó)家在信貸政策上調(diào)控加重，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比回落明顯。我們認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍需要加大銷(xiāo)售的力度，以緩和資金被收緊的不利局面?！编嶉h鋼認(rèn)為。

“我們今年還是要多做房地產(chǎn)信托，因?yàn)槔麧?rùn)實(shí)在太厚了。我們這里的信托經(jīng)理，從入行一開(kāi)始就一頭扎在房地產(chǎn)行業(yè)里，做得很帶勁?！鄙虾Ｄ承磐泄镜男磐薪?jīng)理說(shuō)。據(jù)他介紹，其所在的信托公司一般只做國(guó)有大型開(kāi)發(fā)商的保障房項(xiàng)目，而現(xiàn)在即便是經(jīng)適房項(xiàng)目的信托產(chǎn)品收益率也已達(dá)到8.5%了。

該人士還介紹，所謂的房地產(chǎn)信托是指信托計(jì)劃所募集的資金投向是房地產(chǎn)。信托公司所發(fā)行的房地產(chǎn)信托計(jì)劃成立之后，會(huì)把所募集資金一次性全部交給房地產(chǎn)企業(yè)。

“技術(shù)處理”

可以看出，信托公司所發(fā)行的房地產(chǎn)信托計(jì)劃就是為房產(chǎn)公司融資的。

對(duì)這個(gè)問(wèn)題，銀監(jiān)會(huì)早在2009年公布的《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中就規(guī)定，向他人提供貸款不得超過(guò)其管理的所有信托計(jì)劃實(shí)收余額的30%。

為規(guī)避監(jiān)管，房地產(chǎn)信托所募集的資金通常是用于收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)，而不是向其貸款。“既然是投資于股權(quán)就不屬于為開(kāi)發(fā)商提供貸款了，自然不違反規(guī)定。”某信托公司人士反映。

對(duì)于房地產(chǎn)信托所積累的風(fēng)險(xiǎn)，銀監(jiān)會(huì)早在2010年11月就下發(fā)了《信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》。要求各家信托公司立刻對(duì)房地產(chǎn)信托的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況進(jìn)行自查，同時(shí)要求各銀監(jiān)局工作人員逐筆對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行核查。

“這個(gè)規(guī)定因?yàn)闆](méi)有指標(biāo)上的硬性約束，所以基本上對(duì)我們沒(méi)有影響?！毙磐泄救耸恐毖?。

但從今年2月以來(lái)，有傳言稱(chēng)銀監(jiān)會(huì)已不強(qiáng)行制止近期信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托行為，不過(guò)重啟后的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目利率都高達(dá)15%以上。房地產(chǎn)信托貸款業(yè)務(wù)實(shí)際上已經(jīng)重啟，這將保證地產(chǎn)公司資金鏈不致斷裂。但銀監(jiān)會(huì)隨即否認(rèn)了上述說(shuō)法。

不管怎樣，經(jīng)過(guò)“技術(shù)處理”的房地產(chǎn)信托，得以在今年3、4月份緊縮的銀根下，再次“井噴”。

風(fēng)險(xiǎn)陡增

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的最終風(fēng)險(xiǎn)和收益取決于房?jī)r(jià)的走勢(shì)。但外界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所積累的金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)表示擔(dān)憂(yōu)。

惠譽(yù)評(píng)級(jí)（FitchRatings）12日的評(píng)估報(bào)告稱(chēng)，以資產(chǎn)規(guī)模計(jì)，中國(guó)的銀行系統(tǒng)是全球最大的系統(tǒng)之一，并且在近年經(jīng)歷了史無(wú)前例的增長(zhǎng)。而快速增長(zhǎng)的發(fā)放給私營(yíng)部門(mén)的信貸中大部分是隨著房?jī)r(jià)和地產(chǎn)估值達(dá)到新高而增長(zhǎng)的房地產(chǎn)貸款。

惠譽(yù)認(rèn)為在未來(lái)3年內(nèi)，中國(guó)的銀行系統(tǒng)資產(chǎn)質(zhì)量很可能出現(xiàn)極其嚴(yán)重的惡化。雖然2010年末主要的不良貸款率僅為1.1%，但是如果對(duì)地方融資平臺(tái)的貸款進(jìn)行更保守的分類(lèi)，該數(shù)字可能已經(jīng)接近于6%，幾乎達(dá)到了惠譽(yù)對(duì)銀行的自身承受損失能力估計(jì)的最大值?；葑u(yù)認(rèn)為不斷上升的住宅建設(shè)占GDP之比（2010年達(dá)到了10%）是房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)一些過(guò)剩的信號(hào)，銀行系統(tǒng)面臨的風(fēng)險(xiǎn)敞口有可能比行業(yè)分類(lèi)數(shù)字顯示的還要大。

不能回避的問(wèn)題是，如果銀行的資產(chǎn)質(zhì)量因?yàn)榉康禺a(chǎn)而面臨如此高的風(fēng)險(xiǎn)的話，房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)該如何評(píng)判？

信托專(zhuān)業(yè)人士指出，房地產(chǎn)信托主要面臨三大風(fēng)險(xiǎn)：資金被挪用的風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目無(wú)法完工的風(fēng)險(xiǎn)和房產(chǎn)賣(mài)不出去的風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)調(diào)控更加嚴(yán)厲的情況下，房?jī)r(jià)下降或銷(xiāo)售不出去，都可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。此外，信托融資和銀行貸款不同，信托公司對(duì)房地產(chǎn)的項(xiàng)目投資不受行業(yè)分布限制。而銀行如果對(duì)一個(gè)行業(yè)的貸款比例過(guò)高，對(duì)這個(gè)行業(yè)的新增貸款就會(huì)受到限制；也不受資本充足率的影響。而且信托公司不掌握開(kāi)發(fā)商的資金賬戶(hù)，更不容易控制風(fēng)險(xiǎn)。而且，即使房地產(chǎn)銷(xiāo)售沒(méi)有出現(xiàn)問(wèn)題，由于目前信托融資成本較高，可能會(huì)使房企的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)一步惡化，房地產(chǎn)信托可能面臨償付風(fēng)險(xiǎn)。

但房地產(chǎn)信托的長(zhǎng)處在于，它對(duì)應(yīng)的是獨(dú)立的房地產(chǎn)項(xiàng)目。即便整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生問(wèn)題，房地產(chǎn)信托所投資的單個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目也可能表現(xiàn)出色。而且信托計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)相互傳導(dǎo)。

該人士指出，房地產(chǎn)信托已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)熱的苗頭：投資者只根據(jù)收益率來(lái)選擇產(chǎn)品而不顧項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)控制能力和開(kāi)發(fā)商資質(zhì)。

此外，惠譽(yù)認(rèn)為，新增“表外”信貸渠道的快速增長(zhǎng)愈發(fā)加深了對(duì)這些貸款中大部分產(chǎn)品質(zhì)量的擔(dān)憂(yōu)，而且這些表外信貸的信息公布嚴(yán)重匱乏。

銀信合作理財(cái)產(chǎn)品是最重要的銀行表外資產(chǎn)。某信托公司人士介紹，盡管由于房地產(chǎn)信托大幅增長(zhǎng)而使銀信合作產(chǎn)品的占比有所下降，但銀信合作產(chǎn)品仍占到一半以上。