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一、車位有無產(chǎn)權(quán)有什么區(qū)別

產(chǎn)權(quán)車位與車位使用權(quán)的不同之處在于產(chǎn)權(quán)車位與房屋一樣，擁有產(chǎn)權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)讓、出售。而車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需要樓盤的物業(yè)公司介入，一般只能在本小區(qū)內(nèi)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓費用較產(chǎn)權(quán)車位偏低。

車位性質(zhì)與買賣與否如何看

以下兩種車位不能買賣或獲得產(chǎn)權(quán)：一、占用小區(qū)內(nèi)部道路或其他場地，以劃線和編號的方式確定的車位;二、地下人防工程改造的車位。

能夠買賣和獲得產(chǎn)權(quán)的車位一般也有兩種：一、地面集中停車區(qū)域，開發(fā)商已經(jīng)獲得規(guī)劃許可的車庫，但占用公攤面積的除外;二、地下停車庫，也是獲得了規(guī)劃許可，不占用公攤面積。

二、小區(qū)地下停車位歸誰所有

本案中的地下車位買賣合同糾紛主要涉及地下室汽車位權(quán)屬設(shè)定和轉(zhuǎn)讓問題。此類合同糾紛在房地產(chǎn)買賣市場中較為常見，買賣中的的法律風(fēng)險值得廣大業(yè)主重視和防范。

(一)、地下停車位作為商品房產(chǎn)銷售時，應(yīng)當(dāng)先取得銷售許可證。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，未取得銷售許可的商品房產(chǎn)不得銷售。本案出售方銷售地下停車位的行為，違反了法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

(二)、小區(qū)地下停車位權(quán)屬的確定是一個頗具爭議的問題。我國《民法典》第275條對車位的歸屬只作了原則性的規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！贝朔l對于沒有約定或約定不明的情況及地下車位是否屬于業(yè)主共有的其他場所，均沒有作出明確的規(guī)定。

根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及法學(xué)理論，一般認(rèn)為，滿足以下條件之一的，車位屬于全體業(yè)主所有，開發(fā)商無權(quán)出售：

1、開發(fā)商在計算公攤面積時已把地下車位的建筑面積計算在內(nèi)的;

2、開發(fā)商把建在地下車位的成本核算在住宅開發(fā)成本之內(nèi)的;

3、根據(jù)國家法律或當(dāng)?shù)卣?guī)定應(yīng)無償交付給業(yè)主使用的，即小區(qū)在規(guī)劃時已經(jīng)明確了車位作為公共配套設(shè)施的功能，將建車位作為開發(fā)商的法定義務(wù)。如果有上述情況之一，開發(fā)商就無權(quán)出售該車位。

如果沒有上述情況，那么，投資興建該地下車庫的開發(fā)商對此項有專有使用權(quán)，有權(quán)出售車位。這時購買方可以要求該開發(fā)商提供房地產(chǎn)管理部門出具的車位銷售許可證或物價局出具的車位未列入建安成本的證明。在地下車位的權(quán)屬登記方面，事實上沒有任何一個地下空間車位能夠獲得政府單獨頒發(fā)的所有權(quán)證或者是使用權(quán)證，它們在房地產(chǎn)權(quán)證“房屋類型”一欄，記載的是“其他”，或者只是在房地產(chǎn)權(quán)證的附記里，標(biāo)注部位和建筑面積等信息。

(三)、如果地下車位屬人防工程，則來自該車位的收益全部歸投資者。我國《人民防空法》規(guī)定：“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有?！比朔拦こ淌菄覐娭婆涮?，禁止開發(fā)商銷售，其收益權(quán)屬于投資者。如果開發(fā)商未將地下車位的建筑面積計算在出售房屋的公攤面積內(nèi)，地下車位的成本未核算在住宅開發(fā)成本內(nèi)，則應(yīng)將開發(fā)商視為投資者，由其獲取收益，否則收益歸全體業(yè)主共有。

三、房產(chǎn)證的作用

房產(chǎn)證首先起到登記行為完成的證明作用。

登記機(jī)關(guān)在完成房屋登記事務(wù)后，將房產(chǎn)證發(fā)放給權(quán)利人，表明登記機(jī)關(guān)已經(jīng)根據(jù)事實、法律和當(dāng)事人的申請，完成了相應(yīng)的房屋登記。由于房產(chǎn)證記載的內(nèi)容與登記簿的內(nèi)容具有一致性，因此，房產(chǎn)證起到一種備忘的作用。

權(quán)利人可以根據(jù)自己持有的房產(chǎn)證內(nèi)容，掌握自己的財產(chǎn)情況，而不必每每去查閱登記簿。房產(chǎn)證最重要的作用還是保證登記活動的安全。

因為房屋的權(quán)屬情況依據(jù)不動產(chǎn)登記簿的記載，而登記簿由登記機(jī)關(guān)記載并且由該機(jī)關(guān)保管，并不在權(quán)利人的控制之下，如果登記機(jī)關(guān)或者其工作人員，擅自更改登記簿的內(nèi)容，權(quán)利人就面臨失權(quán)的危險。

為了防止此種情況的發(fā)生，登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行了房屋登記之后，有必要再向權(quán)利人發(fā)放房產(chǎn)證，其上記載與登記簿相同的內(nèi)容。如果事后發(fā)現(xiàn)登記簿的記載有與房產(chǎn)證相異之處，權(quán)利人可以房產(chǎn)證的記載對抗登記機(jī)關(guān)，要求登記機(jī)關(guān)恢復(fù)原記載并承擔(dān)責(zé)任。