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日前，上海靜安法院對(duì)一起購(gòu)房者狀告房產(chǎn)銷售商延緩出示大產(chǎn)證時(shí)間，要求支付違約金4萬(wàn)余元之訴，作出一審判決，由華昊公司支付購(gòu)房者梁先生一家，以總本金49．3

萬(wàn)元按照銀行同期貸款利率支付違約金。

雙方爭(zhēng)議的房屋地處本市康定路上，該房屋原系上海天怡房產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)。2001

年5月中旬，因天怡公司無(wú)力履行法院判決的債務(wù)，華昊公司在法院委托的拍賣中，通過(guò)競(jìng)拍獲得了在建工程該大廈42套房屋，并于同年8月28日在房產(chǎn)交易中心辦理了登記手續(xù)。

2002年1月19日，梁先生一家三口與華昊公司簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，約定梁先生一家以49．3

萬(wàn)元的價(jià)格，購(gòu)買該大廈內(nèi)一套118．99平方米的房屋，交房期限為同年的12月31日。在該合同的補(bǔ)充條款中約定：華昊公司承諾在2002

年12月31日前辦出房地產(chǎn)大產(chǎn)證，向梁先生出示大產(chǎn)證并正式交房。如未按期辦出大產(chǎn)證，華昊公司承諾按梁先生一家已付全部房款賠償損失（利率按同期按揭貸款利率計(jì)算）。之后，梁先生一家支付了全部房款。2002

年4月22日，華昊公司將房屋交付梁先生一家使用。但因華昊公司一直沒有辦出大產(chǎn)證，梁先生便于今年6月18日向法院起訴，要求賠償違約金4萬(wàn)余元。

可華昊公司辯稱，梁先生一家的房屋屬拍賣所得，因該大廈系在建工程，天怡開發(fā)商在解決大廈遺留問題上，合作不很默契。大產(chǎn)證一直未辦出的責(zé)任在天怡公司。再說(shuō)梁先生一家已于2002

年4月22日入住所購(gòu)房屋，雙方在合同履行過(guò)程中改變了交房的條件，這說(shuō)明非但沒有造成梁先生的損失，反而使梁先生一家獲得提早入住的利益。

法院認(rèn)為，商品房的交付包括權(quán)利的交付及實(shí)物的交付，并與購(gòu)房者辦理房屋交接手續(xù)（俗稱交鑰匙），通知購(gòu)房者辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。在雙方的補(bǔ)充條款中約定，出示大產(chǎn)證和交鑰匙必須同時(shí)具備，作為華昊公司提前交鑰匙的義務(wù)，不能免除應(yīng)出示大產(chǎn)證的義務(wù)。遂一審判決支持了梁先生一家的訴訟請(qǐng)求。

法官點(diǎn)評(píng)

現(xiàn)有的《上海市商品房預(yù)售合同》對(duì)于房產(chǎn)銷售商如何交付房屋都有了明確的規(guī)定，即獲得大產(chǎn)證的同時(shí)交付房屋，再協(xié)助購(gòu)房者辦理小產(chǎn)證。

因?yàn)檫`約的種類有很多，違約條款有概括性和具體性之分，前者對(duì)違約行為不做具體區(qū)分；后者是針對(duì)不同的違約行為約定不同的違約金。本案雙方規(guī)定的是具體違約條款，那么梁先生一家提前入住的事實(shí)，不能減輕華昊公司的違約責(zé)任。因?yàn)槿A昊公司通過(guò)拍賣取得該大廈部分房屋產(chǎn)權(quán)，對(duì)于該大廈屬在建工程是明知的，應(yīng)當(dāng)預(yù)見與開發(fā)商處理遺留問題上的難度。無(wú)法按期辦證的風(fēng)險(xiǎn)理應(yīng)由華昊公司承擔(dān)。