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一、業(yè)主能反訴物業(yè)合同違法嗎

物業(yè)合同糾紛能反訴，因?yàn)閷?shí)際上根據(jù)我們國家法律當(dāng)中明確的規(guī)定，符合反訴的條件的話，業(yè)主是可以提出反訴的。

1、原告可以放棄或者變更訴訟請(qǐng)求。被告可以承認(rèn)或者反駁訴訟請(qǐng)求，有權(quán)提起反訴。

2、委托他人代為訴訟，必須向人民法院提交由委托人簽名或者蓋章的授權(quán)委托書。授權(quán)委托書必須記明委托事項(xiàng)和權(quán)限。訴訟代理人代為承認(rèn)、放棄、變更訴訟請(qǐng)求，進(jìn)行和解，提起反訴或者上訴，必須有委托人的特別授權(quán)。

3、原告增加訴訟請(qǐng)求，被告提出反訴，第三人提出與本案有關(guān)的訴訟請(qǐng)求，可以合并審理。

4、原告經(jīng)傳票傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭的，或者未經(jīng)法庭許可中途退庭的，可以按撤訴處理;被告反訴的，可以缺席判決。

反訴的目的，在于抵銷、吞并本訴，使本訴失去作用，這樣會(huì)使原告的起訴失去實(shí)際意義。如果兩種事實(shí)沒有牽聯(lián)，如原告起訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)被告居住的房屋所有權(quán)是他的，被告又要求原告，必須償還欠款。這兩問題沒有聯(lián)系，被告提出還債問題不是反訴，如有必要，應(yīng)另案起訴。被告提出反訴后，原告提起的訴訟為本訴。反訴和本訴同時(shí)存在，可合并審理，但應(yīng)分別審查、判處。每一方當(dāng)事人，既是原告，又是被告，既享有原、被告的權(quán)利，又承擔(dān)原、被告的義務(wù)。除了民事案件、經(jīng)濟(jì)案件中的被告有權(quán)提起反訴外，刑事自訴案件中的被告人也有權(quán)提起反訴。

二、反訴和反駁的詳細(xì)區(qū)別是什么

1、性質(zhì)不同

反訴是被告針對(duì)原告的本訴提起的，是一種獨(dú)立的訴，具有訴的性質(zhì)。而反駁則只是被告反駁原告的一種訴訟手段，不是一個(gè)獨(dú)立的訴，不具有訴的性質(zhì)；

2、前提不同

反訴是以承認(rèn)本訴的存在為前提，被告對(duì)原告提出的訴訟請(qǐng)求并不加以否定。而反駁則是以否定原告提出的部分或全部訴訟請(qǐng)求為前提；

3、目的不同

被告反訴的目的除抵消、吞并、排斥原告提出訴訟請(qǐng)求，使本訴的原告敗訴外，還對(duì)本訴的原告提出了獨(dú)立的反請(qǐng)求，主張獨(dú)立的權(quán)利。而反駁的目的只是否定原告提出的訴訟請(qǐng)求，沒有獨(dú)立的訴訟請(qǐng)求。在審判實(shí)踐中，有的被告答辯時(shí)沒有明確提出反訴，而是在反訴過程中提出了反訴，有的內(nèi)容實(shí)際具備了反駁的條件，并提出了反訴請(qǐng)求，人民法院應(yīng)當(dāng)作為反訴受理、審理。如果材料不夠充分，可令其補(bǔ)充。同時(shí)應(yīng)當(dāng)依照最高人民法院制定的《人民法院訴訟收費(fèi)辦法》第12條第一款“被告提出反訴的，根據(jù)反訴金額與價(jià)款計(jì)算案件受理費(fèi)，由被告預(yù)交”的規(guī)定，應(yīng)由被告預(yù)交反訴案件受理費(fèi)。使被告弄懂反訴與反駁的不同。并應(yīng)要求原告就該反訴進(jìn)行當(dāng)庭答辯，由于實(shí)踐中這種情況往往是反訴請(qǐng)求與反駁意見同時(shí)并存。因此，審判人員就需要對(duì)二者進(jìn)行區(qū)分，以便更準(zhǔn)確地掌握被告融合在答辯中的訴訟請(qǐng)求，從而完善在程序上的各個(gè)環(huán)節(jié)，提高辦案質(zhì)量和效率。

三、什么是物業(yè)服務(wù)合同

(一)物業(yè)服務(wù)合同是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)訂立的，規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供對(duì)房屋及其配套設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，由業(yè)主支付報(bào)酬的服務(wù)合同。

(二)物業(yè)服務(wù)合同的特征

1、物業(yè)服務(wù)合同是建立在平等、自愿基礎(chǔ)上的民事合同。習(xí)慣上，物業(yè)服務(wù)合同又被稱為物業(yè)管理合同，但它與行政機(jī)關(guān)為實(shí)現(xiàn)行政管理職權(quán)而與相關(guān)單位簽訂的行政合同具有本質(zhì)的不同。

2、物業(yè)服務(wù)合同是一種特殊的委托合同。物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的基礎(chǔ)在于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的委托，但其與一般的委托合同又存在差異。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百一十九條的規(guī)定：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同?！蔽泻贤墙⒃诋?dāng)事人之間相互信任的基礎(chǔ)上，委托合同的任何一方失去對(duì)對(duì)方的信任，都可以隨時(shí)解除委托關(guān)系。而在物業(yè)服務(wù)合同的履行過程中，無論是物業(yè)公司，還是業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)，均不得以不信任為由擅自解除物業(yè)服務(wù)合同，只有在符合法律規(guī)定或合同約定的解除條件時(shí)，才可依法解除物業(yè)服務(wù)合同。此外委托合同可以是有償?shù)?，也可以是無償?shù)模梢允强陬^的，也可以是書面的，但物業(yè)服務(wù)合同只可能是書面、有償合同。

3、物業(yè)服務(wù)合同是以勞務(wù)為標(biāo)的的合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)是提供合同約定的勞務(wù)服務(wù)，如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、園林綠化等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在完成了約定義務(wù)以后，有權(quán)獲得報(bào)酬。物業(yè)服務(wù)合同與涉及勞務(wù)提供的承攬合同也存在本質(zhì)的不同。承攬合同是承攬人按照定做人的要求完成工作，交付工作成果，定做人給付報(bào)酬的合同。承攬合同雖也涉及勞務(wù)的提供，但承攬人提供的勞務(wù)只是一種手段，并不是合同的目的，承攬人應(yīng)以其勞務(wù)產(chǎn)生某種物化成果，并承擔(dān)工作中的風(fēng)險(xiǎn)，如承攬人未完成工作，則不得請(qǐng)求報(bào)酬;而物業(yè)服務(wù)合同以特定勞務(wù)為內(nèi)容，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成了約定的服務(wù)行為，其余風(fēng)險(xiǎn)由業(yè)主承擔(dān)。

4、物業(yè)服務(wù)合同是諾成合同、有償合同、雙務(wù)合同、要式合同。物業(yè)服務(wù)合同自業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就合同條款達(dá)成一致意見即告成立，無須以物業(yè)的實(shí)際交付為要件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)是取得工商營業(yè)執(zhí)照，參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧的以盈利為目的的企業(yè)法人，沒有無償?shù)奈飿I(yè)服務(wù)，因此物業(yè)服務(wù)合同是有償合同;根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)都既享有權(quán)利，又履行義務(wù)，因此物業(yè)服務(wù)合同是雙務(wù)合同;物業(yè)服務(wù)合同因其服務(wù)綜合事務(wù)具有涉及面廣且利益關(guān)系相當(dāng)重大，合同履行期也相對(duì)較長(zhǎng)，為避免口頭合同取證困難的弱點(diǎn)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確要求物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)以書面形式訂立，并且須報(bào)物業(yè)管理行政主管部門備案，因此其為要式合同。