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銀行每年有兩次提前還款的機(jī)會(huì)，需要提前一個(gè)月向銀行申請(qǐng)。眾所周知，銀行還貸先還的是利息，如果還款已經(jīng)還了一半，比如貸款20年已經(jīng)還了十年，這十年的還款大部分都是還的貸款利息，貸款本金大部分沒(méi)有償還。這時(shí)候?qū)杩钊藖?lái)說(shuō)，就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)慢慢還款。如果這時(shí)候再一次還清，因?yàn)榇蟛糠直窘饹](méi)有償還，一次性還款的數(shù)額是巨大的，對(duì)還款人來(lái)說(shuō)是不利的。很多時(shí)候銀行會(huì)在貸款時(shí)向借款人聲明，需要還款三年后才同意提前還款，這時(shí)候銀行是為了收取更多的利息維持其利潤(rùn)的最大化，因?yàn)樽钋懊嫒甑倪€款絕大部分還的都是利息。

一、按揭貸款的注意事項(xiàng)

（一）申請(qǐng)貸款額度要量力而行。在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人應(yīng)該對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、還款能力做出正確的判斷，同時(shí)對(duì)自己未來(lái)的收入及支出做出正確的、客觀的預(yù)測(cè)。一般來(lái)說(shuō)，要從自己的年齡、學(xué)歷、所從事的職業(yè)的行業(yè)前景、單位性質(zhì)等因素分析自己的預(yù)期收入趨勢(shì)，同時(shí)兼顧未來(lái)大額支出因素后，才可謹(jǐn)慎地確定貸款金額、貸款期限和還款方式，根據(jù)自己的收入水平設(shè)計(jì)還款計(jì)劃，并適當(dāng)留有余地。

（二）辦按揭要選擇好貸款銀行。對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，如果您購(gòu)買(mǎi)的是現(xiàn)房或二手房，可以自行選擇貸款銀行。按揭銀行的服務(wù)品種越多越細(xì)，您將獲得靈活多樣的個(gè)人金融服務(wù)，以及豐富的服務(wù)與產(chǎn)品組合。

（三）要選定最適合自己的還款方式?；旧嫌袃煞N個(gè)人住房貸款還款方式：一種是等額還款方式，另一種是等額本金還款方式。借款人若采用等額還款方式，在整個(gè)還款期的每個(gè)月份，還款額將保持不變（調(diào)整利率除外），在還款初期，利息占每月還款總額的大部分。隨著時(shí)間的推移，本金逐漸攤還，貸款余額逐漸減少，由此應(yīng)還利息不斷降低，還款額中利息的比重將不斷減少，本金比重將不斷增加。

（四）而采用等額本金還款方式，其本金在整個(gè)還款期內(nèi)平均分?jǐn)?，利息則按貸款本金余額逐日計(jì)算，并與本金一起償還。對(duì)于借款人來(lái)說(shuō)，每月還款額在逐漸減少，但償還本金的速度是保持不變的。對(duì)于每個(gè)借款人來(lái)說(shuō)，在與銀行簽訂借款合同時(shí)，要先對(duì)兩種還款方式進(jìn)行了解，確定最適合自己的還款方式，因?yàn)檫€款方式一旦在合同中約定，在整個(gè)借款期間就不得更改。

（五）向銀行提供資料要真實(shí)。申請(qǐng)個(gè)人住房商業(yè)性貸款，銀行一般要求借款人提供經(jīng)濟(jì)收入證明，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，應(yīng)提供真實(shí)的個(gè)人職業(yè)、職務(wù)和近期經(jīng)濟(jì)收入情況證明。因?yàn)槿绻愕氖杖霙](méi)有達(dá)到一定的水平，而你沒(méi)有足夠的能力還貸，卻夸大自己的收入水平，很有可能在還貸初期發(fā)生違約，并且經(jīng)銀行調(diào)查證實(shí)你提供虛假證明，就會(huì)使銀行對(duì)你的信任度大大降低，從而影響到自己的貸款申請(qǐng)。

（六）提供本人住址要準(zhǔn)確、及時(shí)。借款人提供給銀行的地址準(zhǔn)確，就能方便銀行與他的聯(lián)系，每月能按時(shí)收到銀行寄出的還款通知單。此外，特別提醒借款人注意的是，當(dāng)您搬入新居，一定要將新的聯(lián)系地址、聯(lián)系方式及時(shí)告知貸款銀行。不然，借款人一旦接不到貸款銀行的有關(guān)通知，會(huì)造成一些不必要的麻煩。

（七）確定產(chǎn)權(quán)人時(shí)要考慮到退稅。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，對(duì)于1998年6月1日以后購(gòu)買(mǎi)商品房的個(gè)人，可享受個(gè)人所得稅計(jì)征稅基抵扣。由于抵扣的對(duì)象只限于房產(chǎn)證上列舉姓名的房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，所以對(duì)于每個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，要慎重確定所購(gòu)住房的房地產(chǎn)權(quán)利人（購(gòu)房人），不要因?yàn)橘I(mǎi)房時(shí)沒(méi)有充分考慮到家庭成員的退稅問(wèn)題，而到貸款手續(xù)辦完、抵押登記手續(xù)辦妥后，再提出增加房地產(chǎn)權(quán)利人（購(gòu)房人），這時(shí)，操作的難度就大了。

（八）每月要按時(shí)還款避免罰息。對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，一旦與銀行簽訂借款合同，就應(yīng)該在簽約的一個(gè)月內(nèi)，將首期還款足額存入您指定的還款賬戶中，供銀行扣款，因?yàn)閺馁J款發(fā)放的次月起，您就進(jìn)入了還款期，每月應(yīng)按約定還款日，委托貸款銀行從自己的存款賬戶或信用卡賬戶上自動(dòng)扣款，對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，必須在每月約定的還款日前注意自己的還款賬戶上是否有足夠的資金，防止由于自己的疏忽造成違約而被銀行罰息。

二、銀行房屋抵押貸款最長(zhǎng)能貸多少年

銀行的房產(chǎn)抵押貸款貸款期限有多少年，我們來(lái)分類一下，分為短期，中期，長(zhǎng)期三個(gè)檔次。

1、短期1年

短期指一年以內(nèi)的房產(chǎn)抵押貸款，以前銀行的主流是一年期，先息后本一年到期歸本中途不用還本。那么銀行有沒(méi)有更短的，半年或者一個(gè)月的。首先要了解下授信，分為授信時(shí)間與授信額度，授信時(shí)間是指在一定時(shí)間內(nèi)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。授信一般都是一年以上，要銀行短于一年期限的抵押貸款，可以利用提前還款與隨借隨還。

提前還款：某銀行授信時(shí)間是一年，可以在用幾個(gè)月后申請(qǐng)?zhí)崆斑€款，這里需要考慮提前還款有無(wú)違約金。

隨借隨還：這個(gè)和信用卡一樣，在一定授信時(shí)間內(nèi)隨時(shí)還進(jìn)去隨時(shí)再借出來(lái)，還進(jìn)去后不再計(jì)算利息，再次借出來(lái)重新計(jì)算利息。

2、中期1年－5年

一年到五年的產(chǎn)品也有很多，三年與五年這類算目前主流。這里區(qū)別就是中途有無(wú)歸本，有些五年以內(nèi)不用還本只需要每月還利息，有些約定每年年底歸本一次還本金的2％－10％－100％，有些約定前面1－3年不用還本金到后面幾年歸本一定百分比。

中期房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品中還有一種是等額本息，很多銀行也是有的。

3、長(zhǎng)期5－30年

暫且把五年以上歸類長(zhǎng)期房抵貸款產(chǎn)品，長(zhǎng)期貸款主流是10年與20年的，這類產(chǎn)品也是比較受歡迎的。理論上最長(zhǎng)可以到30年，但30年大部分都是等額本息還款方式，這樣還不如10年20年的貸款期限。

10年與20年貸款產(chǎn)品中也和中期產(chǎn)品一樣，在設(shè)計(jì)產(chǎn)品時(shí)會(huì)有各種還款方式，20年內(nèi)前面幾年只還利息后面幾年每年歸還本金一定百分比，或者前面不用還本金只利息中途歸本一次等等。

長(zhǎng)期房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品，會(huì)靈活應(yīng)用還款方式，中途如何歸本。