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如何撰寫廠房拆遷評(píng)估報(bào)告？委托方：XX廠房

委托方：XX評(píng)估機(jī)構(gòu)

廠房拆遷評(píng)估損失包括：一、房地產(chǎn)評(píng)估損失。指對(duì)不能隨動(dòng)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償價(jià)值評(píng)估。指因搬遷而停產(chǎn)造成損失的價(jià)值評(píng)估；三是搬遷成本評(píng)估。指為移走隨行財(cái)產(chǎn)而發(fā)生的一切合理費(fèi)用。

我們的子項(xiàng)目也得到了客戶的認(rèn)可。分項(xiàng)不僅體現(xiàn)了對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵的深刻理解，也方便了各方的審批。其中，房地產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)與政府主管部門協(xié)商賠償，停產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)經(jīng)董事會(huì)和股東大會(huì)審議通過(guò)，并向政府主管部門報(bào)告；搬遷費(fèi)由大股東批準(zhǔn)繳納。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，我們本著“科學(xué)合理、不偏重、不漏”的原則，加強(qiáng)了現(xiàn)場(chǎng)核查工作，實(shí)現(xiàn)了按時(shí)、優(yōu)質(zhì)投標(biāo)的承諾。評(píng)價(jià)報(bào)告經(jīng)主管部門確認(rèn)，評(píng)價(jià)結(jié)論為各方認(rèn)可。我們的做法是：

（1）房地產(chǎn)損失評(píng)估>P>搬遷企業(yè)的房地產(chǎn)包括：房屋、建筑物、構(gòu)筑物（設(shè)備基礎(chǔ)、道路、墻體、擋土墻等）、管網(wǎng)（給水排水、供熱、電力、燃?xì)狻⑼ㄐ?、管理信息系統(tǒng)）；安全監(jiān)控、消防等）、綠化景觀等不能隨其移動(dòng)的物業(yè)。房地產(chǎn)損失評(píng)估的價(jià)值類型為“拆遷補(bǔ)償價(jià)值”。拆遷補(bǔ)償價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日可能獲得的補(bǔ)償價(jià)值，根據(jù)政府主管部門的有關(guān)規(guī)定和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定。比如，當(dāng)?shù)卣鞔_規(guī)定了樹木的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，只要補(bǔ)償值可以根據(jù)樹種的樹齡來(lái)確定。房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估。地方政府規(guī)定了住宅拆遷評(píng)估的平均指導(dǎo)價(jià)，非住宅拆遷評(píng)估的指導(dǎo)價(jià)要求按照住宅拆遷評(píng)估的指導(dǎo)價(jià)適當(dāng)上浮，但對(duì)相關(guān)因素的調(diào)整系數(shù)沒(méi)有具體規(guī)定。本次評(píng)估的對(duì)象為工業(yè)廠房，難以與住宅建筑相比較。另外，很難找到可比的工業(yè)建筑市場(chǎng)交易案例，因此有必要與拆遷方協(xié)商后，決定采用成本法確定房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)值。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，因拆除非住宅房屋而停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人員應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。一般按被拆遷房屋補(bǔ)償價(jià)值的一定比例計(jì)算，一些地方法律法規(guī)規(guī)定，按照被拆遷企業(yè)去年平均凈利潤(rùn)的數(shù)倍給予補(bǔ)償。

搬遷將導(dǎo)致停產(chǎn)，這意味著暫時(shí)喪失盈利能力。需要注意的是，機(jī)械廠搬遷后，其短期停產(chǎn)并不意味著一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的停止。以本案為例，成品仍需按合同履行，原材料仍按計(jì)劃采購(gòu)，部分生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)仍在進(jìn)行中。在評(píng)估工廠搬遷損失時(shí)，停產(chǎn)損失的評(píng)估以搬遷期間企業(yè)凈利潤(rùn)的損失計(jì)算。搬遷期間的月平均凈利潤(rùn)按前三年銷售收入的年平均凈利潤(rùn)率和當(dāng)年預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)的月平均銷售收入計(jì)算。本年預(yù)計(jì)月平均銷售收入為：上年實(shí)際銷售收入×（1+前三年銷售收入平均增長(zhǎng)率）/12?？蛻魧徇w期限定為兩個(gè)月。（3）搬遷成本評(píng)估。估算從拆卸、運(yùn)輸?shù)叫轮钒惭b、調(diào)試全過(guò)程的庫(kù)存、低值易耗品、文件、檔案的合理成本。本次評(píng)估不包括資金成本。

搬遷成本的評(píng)估不是嚴(yán)格意義上的資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)在深入調(diào)查的基礎(chǔ)上，針對(duì)不同的物業(yè)，制定科學(xué)合理的搬遷方案，作為搬遷成本定價(jià)的依據(jù)。以機(jī)械設(shè)備為例，搬遷費(fèi)一般包括：拆卸費(fèi)、包裝費(fèi)、吊裝費(fèi)、運(yùn)費(fèi)、卸貨費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、檢驗(yàn)費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)。

搬遷成本評(píng)估設(shè)置的運(yùn)輸計(jì)劃不是搬遷組織措施計(jì)劃，更不是裝車計(jì)劃。工廠搬遷損失評(píng)估是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師為搬遷企業(yè)獲得補(bǔ)償提供的專業(yè)意見。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)被拆遷企業(yè)的不同行業(yè)和規(guī)模，以及對(duì)評(píng)估報(bào)告使用的不同要求，關(guān)注可能影響拆遷損失的各個(gè)方面。以本案為例，包括：

1針對(duì)拆遷損失賠償?shù)牟煌块T，相應(yīng)的拆遷損失評(píng)估報(bào)告，特別是價(jià)值類型，必須符合部門的相關(guān)規(guī)定。如房屋建筑物損失評(píng)估應(yīng)采用政府拆遷主管部門規(guī)定的方法，價(jià)值類型為“拆遷補(bǔ)償價(jià)值”。因訂單丟失、聲譽(yù)受損等造成的間接損失，支付經(jīng)濟(jì)賠償的部門沒(méi)有承諾的，不納入評(píng)估范圍。

2搬遷企業(yè)占地面積7.4萬(wàn)平方米，土地使用權(quán)采用長(zhǎng)期承包租賃方式取得。租金一次付清，租金遠(yuǎn)低于目前的市場(chǎng)價(jià)格。工廠搬遷失去了繼續(xù)使用權(quán)，也不能享受租金優(yōu)惠。由此形成搬遷損失，納入本次評(píng)估范圍。委托方擬向有關(guān)部門申報(bào)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金，并在新拆遷宗地的土地使用權(quán)取得方式及價(jià)格協(xié)議中予以說(shuō)明。

3在工廠搬遷損失評(píng)估中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)核查。對(duì)工業(yè)建筑的建筑面積、結(jié)構(gòu)逐一核實(shí)；機(jī)械設(shè)備的運(yùn)輸計(jì)劃要逐一制定，注意拆卸損失和不可預(yù)見的損失；除了存貨的數(shù)量，包括體積、重量和包裝狀態(tài)外，要了解大量在制品、在用低值易耗品、工裝、刀具、工位器具的數(shù)量、體積和重量。所有這些都應(yīng)該是“既不重也不漏”。