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買房需要準備的人民幣，不僅僅只是高額的房款，還有一系列的契稅和費用。公共維修基金就是其中一例，這一大筆錢是為什么要交?交給誰?什么時候交?許多人并不清楚明白，就誤入了開發(fā)商的圈套，提早交或者多交，導(dǎo)致經(jīng)濟遭受損失。

誰來負擔(dān)公共維修基金?

公共維修基金指的是住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金，專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修、更新和改造。時間一長，開發(fā)商不可能再負責(zé)維修，也不能由哪戶業(yè)主單獨維修，因此必須建立維修基金來加以保障，以保證物業(yè)的后續(xù)正常使用，維護物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益。

1998年11月9日建設(shè)部發(fā)布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第五條規(guī)定，商品住房在銷售時，購房者和售房單位應(yīng)當(dāng)簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應(yīng)當(dāng)按購房款2%至3%的比例向售房單位繳交維修基金。維修基金應(yīng)由業(yè)主向售房單位交納，售房單位代為收取的維修基金屬全體業(yè)主共同所有，不計入住宅銷售收入?？梢?，這筆資金應(yīng)該由業(yè)主向售房單位交納，其性質(zhì)是屬于業(yè)主共有的。

但是，在首期公共維修基金應(yīng)由誰負擔(dān)的問題上，建設(shè)部的“辦法”與各地的地方性規(guī)章有不同的規(guī)定。例如，北京市《關(guān)于歸集住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》規(guī)定，北京市商品房購房者繳納公共維修基金的標(biāo)準為購房款的2%。但《上海市商品住宅維修基金管理辦法》卻規(guī)定，首期維修基金由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人共同交納，區(qū)分配有電梯和不配電梯兩種，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別承擔(dān)建筑面積成本價的4%和3%，購房人分別承擔(dān)建筑面積成本價的3%和2%。首期公共維修基金確定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人共同承擔(dān)比較合理，因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其售出的房屋的質(zhì)量應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任，而繳納前期公共維修基金即是一個重要的方面。

公共維修資金該何時交?交給誰?

這些問題各地都不統(tǒng)一，有些地方?jīng)]有規(guī)定可依。北京市根據(jù)《北京市房屋土地管理局關(guān)于代收新建商品住宅維修基金有關(guān)問題的通知》規(guī)定，商品住宅維修基金在辦理立契過戶手續(xù)時必須足額繳納給房地產(chǎn)主管部門。實踐中，一般是在新建小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會的前提下，由物業(yè)公司代為收取這筆資金，由房地產(chǎn)主管部門代管，房地產(chǎn)主管部門設(shè)立維修基金專用賬戶，待小區(qū)成立業(yè)主委員會后，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)將所代管的維修基金及其利息或者凈收益全額移交給業(yè)主委員會。

而繳納時間應(yīng)當(dāng)確定在辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記之前，收房時繳納。因為房屋銷售和辦理產(chǎn)權(quán)中間存在時間差，而這期間的房屋一般處于保修期間，維修費用不應(yīng)從公共維修基金中支取。而有些開發(fā)商要求在繳納首付時一齊上繳，購房者可以說不。