開發(fā)商未取得商品房預售許可證，買受人有權(quán)退房
來源：法律編輯整理
時間： 2023-08-17 16:04:06
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《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
開發(fā)商一房多賣買受人可以如何維權(quán)
開發(fā)商一房多賣買受人可以這樣維權(quán)，商品房買賣合同訂立后，出賣人將該房屋出售給第三人，導致商品房買賣合同目的無法實現(xiàn)的，無法取得該房屋的買受人可以要求解除合同，返還已付購房款和利息，賠償損失，并可以要求出賣人承擔不超過已付購房款兩倍的賠償責任?？梢韵群烷_發(fā)商協(xié)商解決。協(xié)商不成的，可以向法院起訴開發(fā)商。
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隨著社會的發(fā)展，人們生活的進步，在日常生活中，相信大家都知道對于房屋的買賣來說我們市場上是有著相應的規(guī)定的，必須要取得相應的有些預售許可等才就可以進行銷售，那么對此很多人不知道如果還沒有取得，開發(fā)商買賣房屋是由哪個部門進行管理。未取得預售許可，開發(fā)商賣房歸哪個部門管房管局。怎么避免預售商品房糾紛1、預售商品房尚未付清房款的購房者應該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同；2、已付清預售商品房總價款的，購房者可以與新購房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商；3、轉(zhuǎn)讓合同雙方應在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，而目前我國有些地方為防期房的過渡投機還沒有對再轉(zhuǎn)讓可以進行直接備案，而是從嚴控制，往往造成期房再次購入者不訂立周密的合同風險增大。4、預售商品房的再轉(zhuǎn)讓應依法交納相應的稅費。如沒能進行再轉(zhuǎn)讓備案，則只能出讓方做出房產(chǎn)權(quán)證后再過戶給受讓方，如是這樣的合同不需2023-02-27289人看過 -
可以。這里有幾個限定條件：第一，收取定金的時間，是在開發(fā)商取得商品房預售許可之前；第二，簽訂的協(xié)議不是商品房買賣合同，而是訂購協(xié)議定金。開發(fā)商在取得商品房預售許可之前簽訂的商品房買賣合同是無效的，但在起訴前取得的，合同可以有效。但訂購協(xié)議定金不是商品房買賣合同。這種訂購協(xié)議是一種預約合同，固定雙方意思表示一致的一定合同內(nèi)容，并在約定的時間來進一步協(xié)商簽訂內(nèi)容更為詳盡的商品房買賣合同。而為這個訂購協(xié)議支付的定金則是對雙方已達成意思表示一致內(nèi)容的擔保：擔保按已固定的合同內(nèi)容簽訂商品房買賣合同，擔保在約定的時間來簽訂商品房買賣合同。如果雙方中一方?jīng)]有按訂購協(xié)議履行，對已達成一致的內(nèi)容反悔，則要承擔擔保的定金責任。如果當事方按訂購協(xié)議簽訂了商品房買賣合同，而開發(fā)商又沒有取得預售許可，那就應當適用司法解釋第二條了。如果當事方按訂購協(xié)議履行磋商義務后，基于各自利益考慮就已固定的條款之外的其它條款無法達2023-04-17307人看過 -
開發(fā)商拿到預售證后最遲的交房時間是交房時間合同商有規(guī)定的，一般是交房約定到期可延后3到6個月，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。有預售證的樓盤開發(fā)商還可以拿去抵押嗎已預售的房子，開發(fā)商不可以拿去抵押。買房人簽訂購房合同的目的是獲得房屋的所有權(quán)，而房屋設(shè)置了抵押，影響了其所有權(quán)功能的發(fā)揮。發(fā)現(xiàn)開發(fā)商私自抵押已經(jīng)出售的房屋的行為，購房者是可以通過法律途徑去追究開發(fā)商的責任，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有類似行為的時候購房者也可以進行解決的維權(quán)。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第五條，國務院建設(shè)行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。2023-07-23107人看過 -
購買未取得商品房預售許可證的期房并支付房款，風險是很大的。首先，開發(fā)商未取得預售許可證，一般會進行所謂的“內(nèi)部預售”，這本身就是一種違法行為。國家有關(guān)法律、法規(guī)已有明文規(guī)定：嚴禁開發(fā)商無證預售。而購房者購買無證商品房的行為也是法律禁止的。其次，對購房者來說，其“預購”商品房的行為也得不到法律的充分保護。在司法實踐中，如果因此而發(fā)生糾紛，由于上述公司的預售行為是無效的民事行為，因此購房者只能主張返還預付款并要求賠償損失，而當該公司無財產(chǎn)可供執(zhí)行時購房者的權(quán)益將無法得到實現(xiàn)。另外，如果公司在取得預售許可證后，再就購房者所“預購”的房屋與第三人簽訂預售合同且經(jīng)房地產(chǎn)交易中心登記備案，則購房者為此對該房屋主張權(quán)利同樣也得不到保護。這是因為購房者與開發(fā)商之間沒有合法的預售合同關(guān)系。最后，如果開發(fā)商廣告中所作的宣傳內(nèi)容如樓盤的設(shè)計方案、小區(qū)規(guī)劃等尚未經(jīng)過規(guī)劃等有關(guān)行政主管部門批準，開發(fā)商就構(gòu)成虛假宣傳2023-05-01326人看過
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協(xié)議離婚部分購房者在簽訂預售合同后不愿購買預售商品房。但迫于違約責任的承擔，不少人想轉(zhuǎn)讓預售商品房。那么，預售商品房能否過戶？預售商品房在什么情況下可以轉(zhuǎn)讓？商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人約定買受人在未來某一日期支付定金或預付款并擁有現(xiàn)房的房地產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是住房期貨交易，是一種住房期貨合同。一般情況下，預售商品房買賣合同已在網(wǎng)上簽訂備案的，業(yè)主不得私自更名，即期房不得轉(zhuǎn)讓。此外，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》也有相關(guān)規(guī)定，禁止商品房預購人轉(zhuǎn)讓未完成預售的商品房。在實踐中，有幾種特殊情況可以轉(zhuǎn)讓，但這種轉(zhuǎn)讓必須以事實法律關(guān)系為基礎(chǔ)。這四種情形分別是：一是繼承，即買受人在商品房買賣合同中死亡。在這種情況下，經(jīng)繼承公證后，可以將其轉(zhuǎn)移到被繼承人名下；二是遺贈；三是婚姻關(guān)系。比如，夫妻離婚，只能通過離婚協(xié)議或者判決進行轉(zhuǎn)移；四是司法文書，即經(jīng)仲裁委員會或者人民法院裁決的法律文書，也可以轉(zhuǎn)移2023-05-08500人看過 -
買受人在與開發(fā)商訂立商品房預售合同后，開發(fā)商（出賣人）沒有取得商品房預售許可證明的，該商品房預售合同無效，買受人可以要求出賣人返還預付款和賠償自己的損失。但是如果在買受人起訴前取得了商品房預售許可證明的，合同可以認定有效。未辦兩證的預售商品房買賣效力的認定［案情介紹］2008年10月1日張某將自己從開發(fā)商處買來的位于南京浦口＊＊家園的一套面積102平方米的預售商品房向王某出售，該套房產(chǎn)雖已交付，但兩證尚未辦理，張某與王某雙方在中介公司的見證下簽署了《房屋買賣居間合同》，同時王某向張某交付了2萬元定金，同時雙方在合同中約定：買方在簽訂本合同時先付給賣方定金人民幣貳萬元整，在過戶手續(xù)開始辦理前支付30％；雙方約定在2008年10月27日之前完成過戶手續(xù)。自本協(xié)議簽定之時起，如賣方單方違約，則需賠償買方雙倍定金，如買方單方違約，則買方的定金歸賣方所有，同時約定在2008年10月27日辦理該套房產(chǎn)2023-07-07288人看過 -
高院司法解釋：“第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效?！痹谒痉▽嵺`中不能機械的適用該條款訂立買賣合同時，出售方未取得商品房預售許可證，在交付房屋前取得房地產(chǎn)權(quán)證，以未取得商品房預售許可證主張買賣合同無效的法院沒有支持。由于房地產(chǎn)權(quán)證的效力高于預售許可證。司法解釋設(shè)立的目的，預售許可制度是規(guī)范商品房開發(fā)銷售秩序、保護購房者的合法權(quán)益的，預售許可制度僅是手段。最終的目的是辦理房地產(chǎn)權(quán)證。未取得商品房預售許可，但之后開發(fā)商取得大產(chǎn)證的，應認定買賣合同有效。2023-05-03481人看過 -
網(wǎng)友咨詢：我們購買的是東莞期房，絕大多數(shù)購房戶早在去年上半年就一次性交齊了房款，而我們一直也沒見到他們的售房許可證，而且，按合同約定，房子應該在2013年12月28日之前交房，可是至今也沒有通知我們拿鑰匙。我們都很著急。請問律師：我們現(xiàn)在該怎么辦？律師回復：開發(fā)商是否已經(jīng)取得商品房預售許可證，可到房地產(chǎn)管理部門查詢。根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》第六條之規(guī)定，商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條也規(guī)定，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。如果通過查詢發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商確實沒有取得商品房預售許可證，那么開發(fā)商售房的2023-06-10338人看過
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商品房預售許可證沒有商品房預售許可證，不得宣傳商品房銷售廣告《城市商品房預售管理辦法》第九條開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說明書應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。從法條可以解讀，商品房預售廣告需要有《商品房預售許可證》的批準文號，即商品房預售許可證，可以得出沒有商品房預售許可證，不得宣傳商品房銷售廣告。開發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交的證件及資料：(一)商品房預售許可申請表;(二)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)證書;(三)土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證;(四)投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資的比例符合規(guī)定條件的證明;(五)工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明;(六)商品房預售方案。預售方案應當說明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附預售商品房分層平面圖2023-06-13134人看過 -
商品房預售一、怎樣取得商品房預售證商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預先出售給承購人，由承購人向房地產(chǎn)商支付定金或房價款的行為。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資大、周期長、風險大的特點，房地產(chǎn)開發(fā)商為了加快房地產(chǎn)融資，盡快收回開發(fā)建設(shè)的資金，提高資金的使用效率，實行滾動開發(fā)，普遍采用了商品房預售這一房地產(chǎn)交易形式。但商品房預售具有較大的同險性和投機性，容易產(chǎn)生損害購房者合法利益的現(xiàn)象。為了規(guī)范商品房預售行為，加強商品房預售管理，保障購房人的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定對商品房預售實行許可證制度。建設(shè)部《城市商品房預售管理辦法》對房地產(chǎn)開發(fā)商取得《商品房預售許可證》的條件也做了具體規(guī)定。這些規(guī)定包括：(一)房地產(chǎn)商已付全部土地使用權(quán)出讓金，取是土地使用權(quán)證書。這是為了防止房地產(chǎn)商非法占用國有土地或集體土地來進行房地產(chǎn)開發(fā)和交易，保證購房者購房后確定能得到所購房屋的全部產(chǎn)權(quán)。(二)房地產(chǎn)開發(fā)商應持2023-03-16479人看過 -
已經(jīng)取得房屋預售許可的開發(fā)商是能夠辦理抵押貸款的，開發(fā)商通常會用自己的土地使用權(quán)、在建項目、竣工的房地產(chǎn)項目等向金融機構(gòu)進行抵押，從而獲得貸款，但需要注意以下幾點：1、房地產(chǎn)開發(fā)是需要大批資金支持的，靠開發(fā)商自己是無法完成整個開發(fā)項目。一般來說，開發(fā)商都會想辦法取得金融機構(gòu)的支持，取得金融機構(gòu)的信任以獲得貸款，從而順利完成房地產(chǎn)項目的開發(fā)。2、開發(fā)商為了籌措資金，將其在建項目抵押給銀行，在抵押期間雖然已將抵押房屋銷售出去，但如果長期不解除抵押手續(xù)，未按借款合同按期向金融機構(gòu)還款，金融機構(gòu)要求主張或行使抵押權(quán)時，購房人的權(quán)益就有可能受到侵害。3、開發(fā)商在將房產(chǎn)預售給購房人后，在購房人未領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證之前，將已售出的房屋又抵押給金融機構(gòu)。由于開發(fā)商的這種抵押行為，使得購房人不能夠及時辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，同時又使購房人已購房產(chǎn)在權(quán)利上受到威脅。4、如果已經(jīng)抵押的項目在銷售出去之前已經(jīng)解除抵押權(quán)，就不存2023-06-10351人看過 -
商品房預售許可證購房合同是市場經(jīng)濟活動中經(jīng)常簽訂的合同之一。根據(jù)最高院關(guān)于購房合同的相關(guān)司法解釋的規(guī)定，購買未取得商品房預售許可證的房產(chǎn)的后果，就是商品房買賣合同有可能被認定無效。若合同被認定無效后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的是締約過失責任，而并非違約責任，也就是說，購房者一般只能主張返還已支付的購房款，相對于不斷攀升的房價，購房者的損失是巨大的。未取得商品房預售許可證簽訂認購協(xié)議的法律后果根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的規(guī)定，商品房預售需要辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。任何房地產(chǎn)開發(fā)公司要想預售商品房都必須取得商品房預售許可證。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在沒有取得商品房預售許可證的情況下進行售房，其行為將被認定是違反法律的強制性規(guī)定而無效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證的事實導致合同無效的，買受人可以請求返還已付購房款及利息2023-07-01280人看過
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購買未取得《商品預售許可證》的房子法律后果有：開發(fā)商與買受人訂立的商品房預售合同應當認定為無效，但在起訴前取得合法有效銷售許可證的可以認定為有效。開發(fā)商由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令停止，沒收違法所得可以并處已收取的預付款1％以下的罰款。商品預售許可證需哪些材料1、申請書；2、土地使用權(quán)證；3、開發(fā)企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》和《資質(zhì)證書》；4、投入開發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資達25％的比例；5、工程施工合同及關(guān)于施工進度的說明；6、商品房預售的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應當附預售商品房分層平面圖；7、商品房預售款監(jiān)管協(xié)議；8、物業(yè)管理合同?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第六條商品房預售實行許可制度。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十六條違反本條例規(guī)定2023-07-31336人看過 -
商品房（現(xiàn)房）銷售許可證的取得必須符合下列條件：1、開發(fā)企業(yè)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；2、取得土地使用權(quán)證書和使用土地批準文件；3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程開工許可證；4、已通過竣工驗收；5、供水、供電、供熱、燃氣、通信等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或已確定進度和交付日期；6、物業(yè)管理方案已落實。買現(xiàn)房的好處在于可以比較清楚地了解房屋的現(xiàn)狀，可以盡快取得房地產(chǎn)權(quán)利證書等。一、商品房預售許可證和銷售許可證有什么區(qū)別商品房預售許可證和商品房銷售許可證最明顯的區(qū)別主要有兩個：（1）適用對象不同商品房預售許可證的適用對象是期房，因為該證件是證明房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)項目未建成時便可銷售的標志。商品房銷售許可證的適用對象是現(xiàn)房，因為該證件是證明房地產(chǎn)管理機關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)項目竣工后便可銷售的標志。（2）辦理2023-03-10487人看過
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買受人又稱買方，是買賣合同中約定支付價金的人；以最高應價購得拍賣標的的競買人;與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同、購買房產(chǎn)的單位和個人。 因標的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者... 更多>
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未取得預售許可證就預售商品房合同河北在線咨詢 2022-06-04無效。 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。 -
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