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【問(wèn)題】：開(kāi)房商出售商品房，應(yīng)當(dāng)取得商品房預(yù)售許可證明。如果沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》(有的寫(xiě)為《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》等)。那么，請(qǐng)問(wèn)：該合同是否有效呢?【法律依據(jù)】：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(簡(jiǎn)稱《商品房買(mǎi)賣(mài)司法解釋》)第二條：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

依據(jù)最高院關(guān)于商品房銷(xiāo)售糾紛的司法解釋規(guī)定，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況上簽訂的預(yù)售合同，是屬于無(wú)效的合同?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。一、預(yù)售合同無(wú)效怎么辦如果商品房預(yù)售合同被認(rèn)定為無(wú)效，購(gòu)房者應(yīng)該怎么辦？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！蔽覈?guó)法律規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)

未取得預(yù)售許可證的房屋不能交易。預(yù)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)持有合法有效的商品房預(yù)售許可證。未取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售是違法的。與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)視為無(wú)效，但在起訴前取得合法有效的預(yù)售許可證的，可視為有效。申請(qǐng)房屋預(yù)售許可證條件是什么（一）、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（四）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，除應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)已有規(guī)定外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度應(yīng)當(dāng)符合的條件?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條

開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證是國(guó)家房地產(chǎn)的管理部門(mén)頒發(fā)的證書(shū)，預(yù)售許可證代表了開(kāi)放商售賣(mài)房子的合法性，是國(guó)土房管局統(tǒng)一印發(fā)的批準(zhǔn)文件。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)，一定要查看開(kāi)發(fā)商的預(yù)售許可證，看看自己購(gòu)買(mǎi)的房子是不是合法。沒(méi)有房屋預(yù)售許可證的房子是不能進(jìn)行自由買(mǎi)賣(mài)的，如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)了這類(lèi)房子，是得不到法律的保護(hù)，受到的損失都要自己來(lái)負(fù)責(zé)任，和開(kāi)發(fā)商訂立的買(mǎi)賣(mài)合同也是無(wú)效的。商品房確定沒(méi)有預(yù)售許可證能買(mǎi)嗎《商品房預(yù)售許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。依照上述規(guī)定，具備商品房預(yù)售許可證是期房銷(xiāo)售的前提條件，換句話講，也就是開(kāi)發(fā)商取得了銷(xiāo)售許可證才獲得簽訂期房銷(xiāo)售合同

購(gòu)買(mǎi)未取得《商品預(yù)售許可證》的房子法律后果有：開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效，但在起訴前取得合法有效銷(xiāo)售許可證的可以認(rèn)定為有效。開(kāi)發(fā)商由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令停止，沒(méi)收違法所得可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。商品預(yù)售許可證需哪些材料1、申請(qǐng)書(shū)；2、土地使用權(quán)證；3、開(kāi)發(fā)企業(yè)《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和《資質(zhì)證書(shū)》；4、投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金占工程建設(shè)總投資達(dá)25％的比例；5、工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；6、商品房預(yù)售的位置、面積、竣工交付日期等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附預(yù)售商品房分層平面圖；7、商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；8、物業(yè)管理合同?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十六條違反本條例規(guī)定

劃撥土地上不會(huì)建商品房的，所以不能取得。具有社會(huì)主義特色的土地使用特性，也指劃撥土地使用權(quán)。根據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》第二條規(guī)定：劃撥土地使用權(quán)，是指土地使用者通過(guò)除出讓土地使用權(quán)以外的其他各種方式依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條對(duì)劃撥土地使用權(quán)的取得途徑進(jìn)行了規(guī)定：“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的限制?！边@一規(guī)定是迄今為止在立法層面上對(duì)土地使用權(quán)劃撥這一概念所作的最權(quán)威的定義?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第五十四條和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)用地

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人向房地產(chǎn)商支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了加快房地產(chǎn)融資，盡快收回開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金，提高資金的使用效率，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，普遍采用了商品房預(yù)售這一房地產(chǎn)交易形式。但商品房預(yù)售具有較大的同險(xiǎn)性和投機(jī)性，容易產(chǎn)生損害購(gòu)房者合法利益的現(xiàn)象。為了規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》的條件也做了具體規(guī)定。這些規(guī)定包括：(一)房地產(chǎn)商已付全部土地使用權(quán)出讓金，取是土地使用權(quán)證書(shū)。這是為了防止房地產(chǎn)商非法占用國(guó)有土地或集體土地來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易，保證購(gòu)房者購(gòu)房后確定能得到所購(gòu)房屋的全部產(chǎn)權(quán)。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)持有《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

依據(jù)現(xiàn)行相關(guān)法律法規(guī)，若某宗房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同簽署之時(shí)尚未獲得銷(xiāo)售預(yù)售許可證書(shū)，依照規(guī)定，該份買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)被視為無(wú)效之交易。然而，如果在訴訟啟動(dòng)之前，相關(guān)賣(mài)方已成功獲取到商品房預(yù)售許可證明文件，則此種情況可視為具備法律效力。值得注意的是，根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的明確規(guī)范，所有擬進(jìn)行銷(xiāo)售的房屋，都必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)管理部門(mén)的批準(zhǔn)，并取得相應(yīng)的《商品房預(yù)售許可證》后方可進(jìn)行預(yù)售活動(dòng)。在此前提下，任何未取得《商品房預(yù)售許可證》的行為均屬違法，其所涉及的商品房預(yù)售活動(dòng)也將被視為無(wú)效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

購(gòu)房合同是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中經(jīng)常簽訂的合同之一。根據(jù)最高院關(guān)于購(gòu)房合同的相關(guān)司法解釋的規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)未取得商品房預(yù)售許可證的房產(chǎn)的后果，就是商品房買(mǎi)賣(mài)合同有可能被認(rèn)定無(wú)效。若合同被認(rèn)定無(wú)效后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)的是締約過(guò)失責(zé)任，而并非違約責(zé)任，也就是說(shuō)，購(gòu)房者一般只能主張返還已支付的購(gòu)房款，相對(duì)于不斷攀升的房?jī)r(jià)，購(gòu)房者的損失是巨大的。未取得商品房預(yù)售許可證簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的法律后果根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條的規(guī)定，商品房預(yù)售需要辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要想預(yù)售商品房都必須取得商品房預(yù)售許可證。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情況下進(jìn)行售房，其行為將被認(rèn)定是違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條的規(guī)定，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)導(dǎo)致合同無(wú)效的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息

一、怎樣取得商品房預(yù)售證商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人向房地產(chǎn)商支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了加快房地產(chǎn)融資，盡快收回開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金，提高資金的使用效率，實(shí)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，普遍采用了商品房預(yù)售這一房地產(chǎn)交易形式。但商品房預(yù)售具有較大的同險(xiǎn)性和投機(jī)性，容易產(chǎn)生損害購(gòu)房者合法利益的現(xiàn)象。為了規(guī)范商品房預(yù)售行為，加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商取得《商品房預(yù)售許可證》的條件也做了具體規(guī)定。這些規(guī)定包括：(一)房地產(chǎn)商已付全部土地使用權(quán)出讓金，取是土地使用權(quán)證書(shū)。這是為了防止房地產(chǎn)商非法占用國(guó)有土地或集體土地來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易，保證購(gòu)房者購(gòu)房后確定能得到所購(gòu)房屋的全部產(chǎn)權(quán)。(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)持

一、請(qǐng)問(wèn)開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效嗎根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售許可證的買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》

對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)買(mǎi)未取得商品房預(yù)售許可證的房產(chǎn)的后果，就是商品房買(mǎi)賣(mài)合同有可能被認(rèn)定無(wú)效。建設(shè)部明文規(guī)定：期房在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，不可以銷(xiāo)售房屋以及以任何方式向客戶收取任意房類(lèi)的錢(qián)款。購(gòu)買(mǎi)未取得《商品房預(yù)售許可證》的房子，如果房屋發(fā)生任何問(wèn)題或糾紛，也將不受法律保護(hù)，合同是無(wú)效的?！渡唐贩款A(yù)售許可證》由縣市級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)。商品房預(yù)售，在實(shí)踐中本身由于資料不齊全并且沒(méi)有現(xiàn)房查看，所以產(chǎn)生的糾紛比較多，在此作為購(gòu)房者，在打算購(gòu)買(mǎi)期房的情況下，需要審查清楚開(kāi)發(fā)商商品房預(yù)售的五證，要是有所缺少的話，那么開(kāi)發(fā)商就不具有預(yù)售的資格，這樣的期房，最好也不好購(gòu)買(mǎi)，以免日后自己的利益受到損害?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房

出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。一、沒(méi)有預(yù)售許可證簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎？無(wú)預(yù)售許可證，簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》規(guī)定，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。如果開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。二、沒(méi)有預(yù)售許可證房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎?買(mǎi)賣(mài)沒(méi)有預(yù)售許可證的房屋，合同屬于無(wú)效。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)持有合法有效的商品房預(yù)售許可證進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易，未取得預(yù)售許可證進(jìn)行預(yù)售的行為屬于違法，與買(mǎi)

律師解答：不能。不能?！冻鞘猩唐贩款A(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。