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第一方面：房屋本身的狀況。首先是房齡，二手房都會(huì)有一定的房齡，在銀行審核二手房房貸的時(shí)候，房齡是個(gè)重要的參考指標(biāo)，一般是房齡越長(zhǎng)獲得貸款的難度越大，數(shù)額越低。其次是房屋本身的狀況，如果二手房地理位置較為偏僻，單位面積小，單位房?jī)r(jià)和總房?jī)r(jià)都不高，那么獲得貸款的可能性也較低，或者貸款數(shù)額很小。第二方面：購(gòu)房者本身的狀況。第一是購(gòu)房者的個(gè)人實(shí)際經(jīng)濟(jì)能力和信用記錄，個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力強(qiáng)，信用記錄良好的人容易獲得較高成數(shù)的二手房房貸，反之，那些還貸能力差，有負(fù)面記錄的人很難獲得貸款；第二是購(gòu)房者的戶籍問(wèn)題，當(dāng)?shù)厝嗽诒镜刭?gòu)買(mǎi)二手房比較容易獲批銀行貸款，外地戶籍的人想要購(gòu)買(mǎi)異地二手房審批程序復(fù)雜，需要提供的證明也較多。第三方面：房屋購(gòu)置狀況：如果是第一次購(gòu)房就是購(gòu)買(mǎi)二手房，獲得銀行房貸和優(yōu)惠政策是比較容易的，要是二手房的購(gòu)置是二套房甚至多套房的投資，銀行將會(huì)嚴(yán)格審核，并且不能享受一些房貸優(yōu)惠政策。二手房房貸相

A、風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用的劃分界限問(wèn)題《通則》以報(bào)過(guò)船舷”作為劃分買(mǎi)賣(mài)雙方所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用責(zé)任的界限。的風(fēng)險(xiǎn)是指貨物滅失或損壞的風(fēng)險(xiǎn)，而費(fèi)用是指正常運(yùn)費(fèi)以外的費(fèi)用。但從實(shí)際作業(yè)來(lái)看，裝船是一個(gè)連續(xù)的過(guò)程。從岸上起吊到裝船入艙。不可能在船舷這條界限劃分雙方的責(zé)任。由于《通則作為慣例并不是強(qiáng)制性的，在買(mǎi)賣(mài)合同中，雙方可以另行約定。實(shí)際業(yè)務(wù)中，賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)方提供”已裝船提單”，這表明雙方約定由賣(mài)方承擔(dān)貨物裝入船艙為止的一切風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用責(zé)任。B、FOB方式中的船貸銜接問(wèn)題《通則》規(guī)定，買(mǎi)方應(yīng)給予賣(mài)方關(guān)于船名、裝船地點(diǎn)和所要求的交貨時(shí)間的充分的通知。在實(shí)務(wù)中，為了保證賣(mài)方備貨和買(mǎi)方派船接貨互相銜接。這一到船通知是必不可少的。如有需要，可在合同中對(duì)買(mǎi)方應(yīng)在船到港多少時(shí)間前通知賣(mài)方作出規(guī)定。C、CFR方式中的已裝船通知CFR方式中，賣(mài)方向買(mǎi)方發(fā)出已裝船通知，具有通知買(mǎi)方及時(shí)辦理保險(xiǎn)的作用。買(mǎi)方辦理進(jìn)口貨物保險(xiǎn)時(shí)，保

近年隨著私產(chǎn)房交易呈增多之勢(shì)，出現(xiàn)的問(wèn)題也隨之增多。天津市國(guó)土房管局提醒，買(mǎi)賣(mài)私產(chǎn)房的消費(fèi)者應(yīng)注意三個(gè)事項(xiàng)。一是交易之前，買(mǎi)房人要確認(rèn)該房產(chǎn)具有合法的《房屋權(quán)屬證書(shū)》，同時(shí)要認(rèn)真查看該房屋證書(shū)，確認(rèn)賣(mài)房人有權(quán)處理該房產(chǎn)，且符合有關(guān)房地產(chǎn)管理規(guī)定，不屬于禁止轉(zhuǎn)讓的房屋。二是如果選擇房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理服務(wù)，交易過(guò)程中要做到看清、讀懂、護(hù)好?？辞?，就是要看房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有沒(méi)有在其經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所明顯的位置公示以下要件：由工商局頒發(fā)的企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者營(yíng)業(yè)執(zhí)照；由國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)中介服務(wù)單位備案證明；房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)業(yè)規(guī)范及投訴電話。讀懂，就是要在與中介機(jī)構(gòu)簽訂中介服務(wù)合同時(shí)一定要細(xì)讀合同或協(xié)議的各項(xiàng)條款，除了要確認(rèn)當(dāng)事人的主體資格外，還要特別注意委托服務(wù)的具體事項(xiàng)及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、要求、服務(wù)費(fèi)用的支付方式和支付時(shí)間、合同的履行期限、各方違約責(zé)任和解決爭(zhēng)議的方式等

由于建筑工程施工合同的標(biāo)的為工程建設(shè)，其根本特點(diǎn)就是標(biāo)的較大，標(biāo)的大的直接后果就是風(fēng)險(xiǎn)大。故作為建筑工程施工企業(yè)，在簽訂建筑工程施工合同和具體施工中，應(yīng)注意關(guān)系到切身利益的一些問(wèn)題，以保障合同的順利履行和自己權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，在履行合同過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格、準(zhǔn)確地按照合同約定進(jìn)行施工。筆-者根據(jù)建筑工程合同的特點(diǎn)，結(jié)合自己執(zhí)業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，提出在訂立和履行建筑工程施工合同中應(yīng)注意的十大問(wèn)題，與各位同行交流。一、簽訂建筑工程施工合同的主體要合法1、發(fā)包方主體瑕疵的情形對(duì)發(fā)包人而言，具有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)，能夠?qū)ν猹?dú)立承擔(dān)民事責(zé)任的民事主體都可以成為發(fā)包方，包括法人單位、其他組織、公民、個(gè)體工商戶、個(gè)人合伙、聯(lián)營(yíng)體等，但并非具備了進(jìn)行一般民事行為的資格和能力，就可以簽訂建筑工程施工合同。根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)可以分為四級(jí)，承接業(yè)主的范圍各有不同。如果發(fā)包方不具備法律、法規(guī)對(duì)其的資質(zhì)要求或不

離婚需要注意以下問(wèn)題：1、協(xié)議離婚是需要經(jīng)過(guò)30天的冷靜期，才可以辦理離婚登記的；2、辦理離婚時(shí)，需要注意子女的撫養(yǎng)權(quán)，還需要對(duì)共同財(cái)產(chǎn)作出處理；3、在離婚時(shí)，還需要對(duì)夫妻共同債務(wù)作出處理；4、有法定情形的，還可以請(qǐng)求另一方給予補(bǔ)償；5、離婚時(shí)，生活困難的一方，還可以請(qǐng)求對(duì)方給予經(jīng)濟(jì)幫助的；6、無(wú)過(guò)錯(cuò)方還可以提出離婚損害賠償。離婚要簽離婚協(xié)議嗎離婚不一定要簽離婚協(xié)議。協(xié)議離婚需要簽離婚協(xié)議，訴訟離婚不用簽離婚協(xié)議。協(xié)議離婚的，雙方簽訂書(shū)面離婚協(xié)議后，到婚姻登記機(jī)關(guān)辦理離婚登記，婚姻登記機(jī)關(guān)予以離婚登記并發(fā)給離婚證后，婚姻關(guān)系解除。訴訟離婚的，直接向人民法院提起訴訟，法院調(diào)解無(wú)效，最后判決準(zhǔn)予離婚的，判決生效，婚姻關(guān)系解除。《中華人民共和國(guó)民法典》第一千零七十六條夫妻雙方自愿離婚的，應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面離婚協(xié)議，并親自到婚姻登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)離婚登記。離婚協(xié)議應(yīng)當(dāng)載明雙方自愿離婚的意思表示和對(duì)子女撫養(yǎng)、財(cái)

在購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)，買(mǎi)家懂得事事小心，手續(xù)以及相關(guān)保障等都能確保無(wú)誤后才收房，相對(duì)于一手房交易而言，二手房交易卻更容易出現(xiàn)疏漏，由此引起糾紛也屢見(jiàn)不鮮。據(jù)中原地產(chǎn)最近調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，二手樓市初次置業(yè)者的比例已提高到了78.3%。為避免稍有不慎而引發(fā)的糾紛以及相關(guān)后遺癥，二手房買(mǎi)家更應(yīng)留意在二手房交易收房時(shí)注意些什么。清楚了解業(yè)主交樓時(shí)房屋設(shè)施的狀況如果購(gòu)買(mǎi)的二手房業(yè)主已將屋中家私、電器等設(shè)施設(shè)備連同房屋一起出售，在合同中應(yīng)注明這些設(shè)施設(shè)備是包含在總房款之內(nèi)。在簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)先對(duì)留下來(lái)的物品進(jìn)行檢查，將這些設(shè)施設(shè)備的品牌、型號(hào)、成色、數(shù)量以及能否正常使用等細(xì)節(jié),標(biāo)識(shí)清楚寫(xiě)入合同約定的清單中。在收房時(shí)，買(mǎi)家可嚴(yán)格按照合同約定的清單一一核查，確保其狀況跟所簽合同差別不大。檢查房屋質(zhì)量問(wèn)題二手房買(mǎi)家收房時(shí)，應(yīng)注意檢查房屋內(nèi)水、電、煤氣等屋內(nèi)管道設(shè)施是否正常運(yùn)行。還應(yīng)特別注意查看房屋的工程質(zhì)

注意下列問(wèn)題：1．沒(méi)有寫(xiě)進(jìn)合同的承諾都是空的，很難兌現(xiàn)。2．看房選房應(yīng)該是一個(gè)謹(jǐn)慎而細(xì)致的過(guò)程，在沒(méi)有把問(wèn)題和事情了解清楚前，不要簽訂任何形式的合同，更不要支付任何款項(xiàng)。3．清楚所購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，特別是對(duì)待不利因素，應(yīng)當(dāng)理性看待，畢竟每一個(gè)樓盤(pán)都有不足之處。4．樣板間是開(kāi)發(fā)商為了吸引購(gòu)房者而特意量身定做的，和實(shí)際收到的房子肯定區(qū)別很大，購(gòu)房者千萬(wàn)不要盲目。24條買(mǎi)房小常識(shí)：新手必須知道的購(gòu)房知識(shí)1、什么是商品房？商品房是指具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（包括外商＊＊企業(yè)）開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售的房產(chǎn)。2、什么是集資房？集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位承包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，

一、購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)需注意以下事項(xiàng)1、簽訂合同前必須認(rèn)真核實(shí)房主的身份主要是留意是是不是真正的房主，房子是否共同所有等問(wèn)題，盡最大可能地避免遇到假房主騙賣(mài)或者一房多賣(mài)的情況。2、合同標(biāo)明需房屋基本情況和付款時(shí)間主要包括地址、門(mén)牌號(hào)、面積和戶型。對(duì)賣(mài)方來(lái)說(shuō)，要標(biāo)明付款時(shí)間、付款方式，不能用模糊的口頭約定。這種約定在實(shí)際中太難取證了，所以買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候絕對(duì)要盡量用書(shū)面形式確定條款。3、合同中明確各種費(fèi)用的交接時(shí)間和方式例如有問(wèn)題可根據(jù)相關(guān)法規(guī)進(jìn)行賠償。4、寫(xiě)明違約責(zé)任和合理利用補(bǔ)充條款必須在正規(guī)的中介公司簽署正式的購(gòu)房合同，合同中對(duì)違約情況有所陳述。另外在履行合同的過(guò)程中，可能還要一些問(wèn)題一時(shí)無(wú)法確定，可以在后來(lái)確定時(shí)增加附加條款，寫(xiě)清楚具體情況以及雙方約定，可以避免后期麻煩。5、對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解該房產(chǎn)有沒(méi)有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利；是否已

但是，舊房買(mǎi)賣(mài)畢竟不像新房那樣一目了然，購(gòu)買(mǎi)二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度要比新商品房難得多。因此，在選購(gòu)二手房時(shí)，要特別注意產(chǎn)權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)等問(wèn)題?！镆?、弄清二手房的產(chǎn)權(quán)情況在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，價(jià)值量巨大但是，舊房買(mǎi)賣(mài)畢竟不像新房那樣一目了然，購(gòu)買(mǎi)二手公房上當(dāng)受騙后的追索和賠償難度要比新商品房難得多。因此，在選購(gòu)二手房時(shí)，要特別注意產(chǎn)權(quán)、房屋結(jié)構(gòu)等問(wèn)題?！镆弧⑴宥址康漠a(chǎn)權(quán)情況在舊房交易中，產(chǎn)權(quán)證是最重要的。由于房屋不同于其他日用品，價(jià)值量巨大，法律對(duì)房屋的保護(hù)主要是對(duì)有合法產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行保護(hù)。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第59條規(guī)定：國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。因此，購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，一定要弄清楚房屋的權(quán)屬，凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購(gòu)買(mǎi)，以免成

"前世今生"很重要一個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理如何，有沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)一些負(fù)面的事情，這些在網(wǎng)絡(luò)上搜索就能發(fā)現(xiàn)，或者向一些在中山居住較長(zhǎng)的同事、朋友咨詢，收集這些資料可以對(duì)小區(qū)的"前世今生"有一個(gè)大概的印象。比如房屋質(zhì)量有沒(méi)有出現(xiàn)問(wèn)題，物管是否負(fù)責(zé)，有沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)偷盜事件，鄰里關(guān)系是否和諧等。買(mǎi)房前建議關(guān)注房子所在小區(qū)或者所在區(qū)塊發(fā)展情況至少半個(gè)月以上?，F(xiàn)在選房余地比較大，自住買(mǎi)房是為了以后長(zhǎng)期居住舒適，因此不要因?yàn)閮r(jià)格便宜就匆匆下單。分析未來(lái)很精準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi)二手房，不論是出于自住的目的還是投資的考慮，都希望能得到最大的價(jià)值體現(xiàn)。如果是自住，就希望周邊配套完善、出門(mén)交通方便，而且價(jià)格盡可能控制在一個(gè)合理的幅度，如果是投資，則希望花最少的錢(qián)，而且能有不錯(cuò)的租金回報(bào)。至于未來(lái)，投資者要根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)劃綜合考慮。以我市的竹苑小區(qū)為例，各種生活配套自然不用說(shuō)，近在咫尺的有竹苑市場(chǎng)，遠(yuǎn)一點(diǎn)的有庫(kù)充市場(chǎng)、華柏市場(chǎng)，兩公里范

最近租房市場(chǎng)的火爆，二手房市場(chǎng)的觀望，讓一些不著急賣(mài)房的房東朋友們開(kāi)始把自己手中的二手房轉(zhuǎn)售為租，等待到了房產(chǎn)交易的旺季擇時(shí)出售。但想要成功實(shí)現(xiàn)售轉(zhuǎn)租，并非只是簡(jiǎn)單地從中介公司撤銷(xiāo)出售信息，轉(zhuǎn)而換成出租信息便萬(wàn)事大吉，其實(shí)這其中還涉及到諸多具體事宜需要自己一一處理，概括為“二手房轉(zhuǎn)售為租，三點(diǎn)須注意”第一點(diǎn)，房東要明確投資目的除了考慮租金收益以外，房東首先要明確自己房子的投資目的。如果純粹作為賺取房地產(chǎn)升值差價(jià)的一種手段，先不必急著售轉(zhuǎn)租。因?yàn)?，很多買(mǎi)家不喜歡出租過(guò)的房子，房屋一旦曾出租，特別是經(jīng)過(guò)一些不愛(ài)惜房子的租客住過(guò)，被搞得面目全非，房子就賣(mài)不出好價(jià)錢(qián)。如果房主有還貸壓力，或者不急于出手，這時(shí)不妨以售轉(zhuǎn)租作為階段性的過(guò)渡，以后擇機(jī)銷(xiāo)售。第二點(diǎn)，要不要裝修的問(wèn)題一些舊房子，租房者圖生活方便，對(duì)房屋內(nèi)部質(zhì)量要求不高，這方面只需要略配備基本生活設(shè)施投入即可。如果是環(huán)境好、比較新的樓盤(pán)，較受

一、不能口頭約定試用期《勞動(dòng)合同法》規(guī)定試用期包含在勞動(dòng)合同期限內(nèi)，也就是說(shuō)，沒(méi)有勞動(dòng)合同就不存在試用期，而勞動(dòng)合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面，所以，口頭約定的試用期等于無(wú)試用期。二、不能超期約定試用期試用期期限必須嚴(yán)格按照法律規(guī)定進(jìn)行約定，超期約定屬違法行為，按照法律規(guī)定，違法約定的試用期已經(jīng)履行的，由用人單位以勞動(dòng)者試用期滿月工資為標(biāo)準(zhǔn)，按已經(jīng)履行的超過(guò)法定試用期的期間向勞動(dòng)者支付賠償金。相當(dāng)于每月要支付“雙倍工資”。根據(jù)勞動(dòng)合同法19條規(guī)定：勞動(dòng)合同期限三個(gè)月以上不滿一年的，試用期不得超過(guò)一個(gè)月;勞動(dòng)合同期限一年以上不滿三年的，試用期不得超過(guò)二個(gè)月;三年以上固定期限和無(wú)固定期限的勞動(dòng)合同，試用期不得超過(guò)六個(gè)月。三、不能重復(fù)試用同一用人單位與同一勞動(dòng)者只能約定一次試用期。重復(fù)多次約定試用期，亦屬違法約定試用期，同樣面臨每月支付“雙倍工資”的法律風(fēng)險(xiǎn)。四、不訂單獨(dú)試用合同根據(jù)勞動(dòng)合同法19條規(guī)定：試用

一、查看外包裝驗(yàn)收油漆時(shí)，我們首先要查看油漆外包裝的完整性，看是否有油漆滲漏到包裝上，也要看油漆的金屬外包裝上是否出現(xiàn)了腐蝕的現(xiàn)象，如果出現(xiàn)了這些現(xiàn)象，則表示油漆的包裝并不嚴(yán)密。油漆的揮發(fā)性很強(qiáng)，如果包裝不嚴(yán)密，那么會(huì)對(duì)它的質(zhì)量有很大的影響。除了查看油漆外包裝是否嚴(yán)密，還要查看包裝上標(biāo)注的相關(guān)信息是否齊全。此外，油漆也是有保質(zhì)期的，它的保質(zhì)期一般在一年到兩年左右，進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，也要看它是否已經(jīng)過(guò)期。二、查看環(huán)保性油漆一定要符合國(guó)家規(guī)定的相關(guān)環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于溶劑型的涂料來(lái)說(shuō)，3C認(rèn)證是強(qiáng)制性的，驗(yàn)收時(shí)，業(yè)主一定要查看它的質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，看是否有3C認(rèn)證。一些劣質(zhì)的油漆中，含有大量的苯類、甲醛等有害物質(zhì)，這些有害物質(zhì)嚴(yán)重地影響著人體的身體健康。因此，在檢驗(yàn)油漆的環(huán)保性時(shí)，一定不能掉以輕心。三、感受整體重量質(zhì)量合格的油漆產(chǎn)品，具有一定黏稠度，一桶油漆拎在手上，分量也是足夠的。油漆廠家一般會(huì)在油漆的外包

注意事項(xiàng)三：貸款成數(shù)和利率目前北京地區(qū)各銀行對(duì)二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。對(duì)于公積金貸款的政策是無(wú)論之前是否使用過(guò)商業(yè)貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年注意事項(xiàng)三：貸款成數(shù)和利率目前北京地區(qū)各銀行對(duì)二手房的政策是首套住房首付兩成、利率下浮30%，二套房首付四成、利率上浮10%的政策。對(duì)于公積金貸款的政策是無(wú)論之前是否使用過(guò)商業(yè)貸款，現(xiàn)在是否結(jié)清，只要首次使用公積金貸款，利率都是按公積金目前首付兩成，五年以上貸款利率3.87%來(lái)執(zhí)行，但王文斌提醒廣大借款人，如果之前曾使用過(guò)公積金貸款，再次申請(qǐng)公積金貸款時(shí)需結(jié)清后方可使用。