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本文主要分析商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛是否適用于消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的雙倍賠償制度，對(duì)于這個(gè)，卻是引起爭(zhēng)議的。商品房買(mǎi)賣(mài)涉及資金過(guò)大，雙倍賠償實(shí)行有難度。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展越來(lái)越繁榮，但距離規(guī)范發(fā)展的要求仍很遙遠(yuǎn)。商品房的買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中依然存在大量的欺詐行為：規(guī)范設(shè)計(jì)與實(shí)際樓盤(pán)不符、以次充好、建筑面積夸大等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。因商品房欺詐而要求賠償甚至期望按照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的規(guī)定賠償其損失額兩倍的呼聲已越來(lái)越高。一倍性的\賠償\嚴(yán)格意義上是一種\補(bǔ)償\，這對(duì)我們這個(gè)大陸法系的國(guó)家無(wú)可爭(zhēng)議。但是，對(duì)于懲罰性兩倍賠償在房地產(chǎn)欺詐行為中卻有著很大爭(zhēng)議。

有觀點(diǎn)認(rèn)為：

首先，消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法調(diào)整的是一般動(dòng)產(chǎn)商品，而商品房是不動(dòng)產(chǎn)，不是普通的消費(fèi)品，因而不適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法，當(dāng)然也就不適用消法49條的懲罰性賠償條款。

其次，商品房成本昂貴，是高價(jià)商品，如果適用懲罰性賠償，可導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商賠償數(shù)目過(guò)大而引起經(jīng)營(yíng)困難，從而不利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因此從保護(hù)經(jīng)營(yíng)者即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度而言不應(yīng)適用。

2001年3月14日建設(shè)部三十八次常委會(huì)通過(guò)的《商品房銷售管理辦法》，在第20條中規(guī)定當(dāng)合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差，絕對(duì)值超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。建設(shè)部的規(guī)定在一定程度上支持了上述看法。

依照《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的法律規(guī)定，構(gòu)成懲罰賠償有四個(gè)要件：

(1)權(quán)利主體是消費(fèi)者;(2)行為的法律關(guān)系的發(fā)生在消費(fèi)領(lǐng)域，即為生活消費(fèi)需要;(3)在形成法律關(guān)系的過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)者有欺詐行為;(4)消費(fèi)者必須有損失。

這四個(gè)要件，缺一不可，其中最重要的構(gòu)成要件也是最難以認(rèn)定的是經(jīng)營(yíng)者的欺詐行為。欺詐在民法上的解釋是\當(dāng)事人之一方故意捏造虛假情況，或歪曲掩蓋事實(shí)真相，使表意人陷入錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)并由此做出不合真意的意思表示。\這一解釋有四個(gè)關(guān)鍵部分，即故意陳述了虛假事實(shí)或隱瞞了真實(shí)情況;表意人陷入了錯(cuò)誤意識(shí);表意人作出了不合真意的意思表示。商品房欺詐是否成立當(dāng)然也是以上述四個(gè)部分為構(gòu)成要件。

一些常見(jiàn)的商品房欺詐主要有地理位置或居住環(huán)境的虛假陳述;建筑和裝修材料的虛假陳述;戶型結(jié)構(gòu)、朝向、樓層的虛假陳述;房屋質(zhì)量的虛假陳述;價(jià)格優(yōu)惠及其他優(yōu)惠條件的虛假陳述;物業(yè)管理等方面的虛假陳述;實(shí)際建筑面積、使用面積短斤少兩;收了預(yù)付款、中介服務(wù)費(fèi)卻不履行合同;商品房權(quán)利和權(quán)屬有欠缺的隱瞞等等。

一般來(lái)說(shuō)，商品房質(zhì)量如果不存在開(kāi)發(fā)商的主觀故意即不是欺詐行為。值得注意的是，商品房開(kāi)發(fā)商在建筑及銷售商品房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)該商品房有質(zhì)量問(wèn)題，而故意隱瞞或者不采取積極措施加以防范和修復(fù)則也屬于是欺詐行為。

適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條的懲罰性賠償在商品房上確實(shí)存在一些難處。這主要表現(xiàn)在確定損害賠償的金額上是\一倍\。明確一倍對(duì)于單純的假冒偽劣商品索賠確定是合適的而且易于操作。而事實(shí)上欺詐行為的種類很多，性質(zhì)也各不相同，危害程度也有輕有重，甚至一些經(jīng)營(yíng)者的行為很難認(rèn)定是否屬于欺詐或勉強(qiáng)認(rèn)定是欺詐。這些如果都一概而論賠償一倍有失公平。而且依消法這一規(guī)定確定的數(shù)額的標(biāo)準(zhǔn)是\為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍\，而不是實(shí)際損失的一倍，也可能帶來(lái)很大的不公平。

以商品房欺詐索賠的一個(gè)案例可以說(shuō)明這種公平：在購(gòu)買(mǎi)的100平方米的商品房時(shí)面積短少一個(gè)平方米和短少十個(gè)平方米，給消費(fèi)者帶來(lái)的損失是不同的，如果以實(shí)際損失確定懲罰性賠償，相差的金額是十倍;但如果以\為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)費(fèi)用的一倍\來(lái)計(jì)算可以主張的懲罰性賠償，金額卻是一樣的。這種不公平可能同時(shí)也是該條款在商品房欺詐索賠中得不到貫徹執(zhí)行的一個(gè)原因。增加賠償條款規(guī)定過(guò)死缺少?gòu)椥裕环矫婵赡軐?dǎo)致一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因?yàn)椴惶珖?yán)重的欺詐行為而不得不付出過(guò)于高昂的代價(jià)而難以繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，另一方面可能又出現(xiàn)對(duì)那些經(jīng)常有惡性欺詐行為牟取暴利的不法經(jīng)營(yíng)者懲罰力度不夠的問(wèn)題。

消費(fèi)者也很難根據(jù)受到損失的大小輕重而得到相應(yīng)的賠償。這些都可能同制定該法律條款的立法者意圖略有違背。因此在擴(kuò)大該條款的適用范圍的同時(shí)，也應(yīng)該增加其彈性，比如將\一倍\改為\一到三倍\或者\(yùn)一到五倍\。授予法官一定的自由量裁權(quán)，可以使法官立足于法律精神，根據(jù)包括當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)狀況在內(nèi)的各種實(shí)際因素來(lái)確定一個(gè)適宜的數(shù)額。此外，各省市地區(qū)的地方立法機(jī)關(guān)還可以指定一些同中國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法相銜接的條例以更好地適用懲罰性賠償。

《消法》第四十九條的規(guī)定如下：

經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受的服務(wù)的費(fèi)用的一倍。

司法實(shí)踐中，多數(shù)法院在商品房交易上不適用《消法》第四十九條，最主要的原因是，商品房買(mǎi)賣(mài)合同金額巨大，動(dòng)則數(shù)十萬(wàn)、上百萬(wàn)，判決雙倍賠償會(huì)導(dǎo)致雙方利害關(guān)系失衡。但也有個(gè)別法院適用，畢竟，在商品房買(mǎi)賣(mài)中，被騙幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)的消費(fèi)者大有人在，不適用《消法》第四十九條仍將導(dǎo)致雙方利害關(guān)系失衡。

房地產(chǎn)法