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房屋買賣合同是一種比較特殊的買賣合同，是指出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。房屋買賣合同的法律特征主要有：

（1）出賣人將房屋交付并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款；

（2）房屋買賣合同是屬于諾成合同和有償合同；

（3）合同標(biāo)的物為房屋不動(dòng)產(chǎn)；

（4）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移需要登記，是要式行為。

房屋買賣合同的的主要特殊性就在于買賣合同標(biāo)的物的房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房屋是指在土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。就目前我國的有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定來看，作為買賣合同標(biāo)的物的房屋主要的就是《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定的城市建筑物；就本書來看，我們討論的范圍也主要是城市范圍內(nèi)的房屋，而不討論農(nóng)村的房屋買賣問題。

目前在我國存在多種性質(zhì)的房屋，在所謂的房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)銷售的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制的房改房、公民個(gè)人的私有住房等等。商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)、建筑竣工后用于出售的住宅、商業(yè)住房以及其他合法建筑物。商品房銷售，即商品房買賣是指房地產(chǎn)開發(fā)商將尚未建設(shè)完成的或者是建設(shè)竣工后的符合法律規(guī)定條件的商品房向社會(huì)公眾出售并最終轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，而社會(huì)民眾購買該商品房并支付價(jià)款的交易行為。實(shí)際上商品房并不是一個(gè)嚴(yán)格的法律術(shù)語，但是在我國由于存在大量性質(zhì)不同的房屋，所以進(jìn)行一定的區(qū)分還是十分必要的。

依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，商品房買賣合同可以分為不同種類：

（1）以商品房使用性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)可以分為：居住商品房銷售和非居住商品房銷售；

（2）以房屋銷售價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)可以分為：平價(jià)商品房銷售和市場價(jià)商品房銷售；

（3）以房屋銷售對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)可以分為：內(nèi)銷房銷售和外銷房銷售；

（4）以房屋的建成為標(biāo)準(zhǔn)分為：現(xiàn)房銷售和期房銷售。

商品房銷售具有以下特點(diǎn)：

（1）出賣人具有法定性和特殊性。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須滿足特定的條件，所以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也就是商品房買賣合同的出賣人必須是具備特定的法律規(guī)定條件的企業(yè)。

（2）標(biāo)的物具有特殊性。就廣義上理解，商品房銷售包括現(xiàn)房，即已經(jīng)建設(shè)竣工的房屋的銷售，同時(shí)也包括期房的銷售，即商品房預(yù)售。

（3）商品房出售具有社會(huì)性和公開性，涉及的利益范圍比較廣泛。在我國由于存在很多性質(zhì)不同的房屋在特定情況下也可以進(jìn)行交易銷售。但是與此相區(qū)別的是，商品房銷售的范圍是非常廣泛的，是面向社會(huì)公眾銷售的一種行為。