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“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！钡怯浭轻槍μ貦嗟淖儎佣扇〉囊环N公示方法，是否登記并不影響合同的效力。

“設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同?！钡盅汉贤瑸?a target="_blank" href="http://www.cookingeasy.cn/citiao/7140756015857577290.html">要式合同，該合同并未直接產生抵押權這一擔保物權，而是必須與登記結合，才能設立抵押權，房地產抵押應當?shù)接嘘P主管部門辦理抵押登記，只有這樣抵押權才有效。但未辦理登記并不影響抵押合同的效力。

一、抵押合同無效的情形

抵押物的所有權、使用權不明或有爭議的，抵押合同無效。

如抵押人將他人的財產作抵押，或抵押人以共同共有財產設立抵押而未取得其他共有人同意的抵押行為無效。

抵押物不特定的，抵押合同無效。

如只在抵押合同上籠統(tǒng)地注明財產一宗，而沒有詳細清單的，不符合法律關于抵押物必須是特定的規(guī)定，抵押行為無效。

應該辦理抵押物手續(xù)而未辦理的，抵押合同無效。

抵押物重復抵押的，抵押合同無效。

法律規(guī)定，抵押物在抵押期間，非經債權人同意抵押人就抵押物價值已設置部分再行抵押的，其行為無效。

對于通過簽訂抵押合同規(guī)避法律的，抵押合同無效。

如在法律文書生效以后訂立抵押合同；或經核實盡管有銀行貸款，但企業(yè)不是在財產抵押后貸款的；或貸款中銀行資金不到位的，抵押合同無效。

主合同無效的，抵押合同無效。

抵押合同系保證合同的一種，是一種從合同，它以擔保的主合同合法有效為前提條件，主合同無效，則從合同無效。

以不能作抵押的財產設立抵押權的，抵押合同無效。

如法律禁止買賣的自然資源，未補辦土地使用權出讓手續(xù)而由行政劃撥的土地使用權，不能強制執(zhí)行的物品，被依法查封、扣押、監(jiān)管或采取有其他訴訟保全的財產等，均不能作抵押。

抵押物價值處于不確定狀態(tài)的，抵押合同無效。

如用財產保險單作抵押的，財產保險單的價值體現(xiàn)要依附于其他事件的發(fā)生，它本身不是有價證券，也不是可以折價或變賣的財產，故不能用于抵押。

人民法院受理破產案件前6個月到破產宣告之日的期間內，破產企業(yè)對原來沒有財產擔保的債務提供財產擔保，簽訂抵押合同的，其行為無效，抵押合同也無效。

二、明知房屋買賣合同無效后辦抵押權如何處理

房屋買賣合同作為主合同無效，那么抵押擔保合同作為從合同肯定無效。但無效并非不處理，無效合同的處理原則是互相返還，有過錯一方承擔無過錯一方的損失。雙方都有過錯，分擔損失。