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不動產租賃收入是申報增值稅、房產稅、企業(yè)所得稅的計稅基礎，其最大節(jié)稅空間在于正確分解或降低計稅基礎。

全面推開營業(yè)稅改征增值稅(下稱營改增)試點方案以來，連續(xù)出臺了不動產租賃相關稅收優(yōu)惠新政策，納稅人應當通過合法的稅收籌劃，合理的適用稅收政策，進而達到降低企業(yè)稅負的目的。

需要提醒納稅人的是，雖然納稅籌劃可以給企業(yè)帶來節(jié)稅利益，但同時也存在著相應的風險。企業(yè)進行不動產租賃經營納稅籌劃時，應在遵循稅收政策的前提下，合理地規(guī)避相關稅務風險。

出租不動產五種應稅行為，可選簡易計稅

從稅制適用而言，一般納稅人不動產租賃服務。適用增值稅稅率為11%，其進項稅額可以抵扣。而小規(guī)模納稅人適用增值稅征收率，其進項稅額不可以抵扣。簡易征收適用5%的征收率，而實際征收率會小于5%，因為在征稅時房租等內容會剔除掉含稅的成分，這樣就使得增值稅征收的稅費要低于5%，從而達到節(jié)稅效果。

1、一般納稅人將2016年4月30日之前承租的不動產對外轉租的，可選擇簡易計稅辦法計稅；一般納稅人承租方的租賃合同簽訂日期在營改增試點前的，轉租業(yè)務可選擇簡易計稅方法，轉租不動產按照納稅人出租不動產繳納增值稅。

2、房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

3、一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

4、2016年4月30日前開工建設的在建工程，完工后用于出租，可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。

5、房地產開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，出租自行開發(fā)的房地產項目，按照5%的征收率計算應納稅額。

利用非應稅項目

增值稅非應稅項目，是指提供非增值稅應稅勞務、轉讓無形資產、銷售不動產和不動產在建工程。增值稅的非應稅項目，指的是不交增值稅的項目。非應稅項目是一個相對的概念，對于增值稅來說，非應稅項目指的是不交增值稅的項目。非應稅項目是指對某一稅種來說不需要繳納的項目，即不屬于該稅種的征稅范圍的項目，而不是減稅或免稅的項目。比如，《關于體育場館房地產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅政策的通知》第二條規(guī)定，經費自理事業(yè)單位、體育社會團體、體育基金會、體育類民辦非企業(yè)單位擁有并運營管理的體育場館，同時符合下列條件的，其用于體育活動的房產、土地，免征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅：向社會開放，用于滿足公眾體育活動需要；體育場館取得的收入主要用于場館的維護、管理和事業(yè)發(fā)展；擁有體育場館的體育社會團體、體育基金會及體育類民辦非企業(yè)單位，除當年新設立或登記的以外，前一年度登記管理機關的檢查結論為合格。

納稅人對特殊情況可以減免稅的項目應當及時提出申優(yōu)惠，符合條件的用于體育活動的房產，可以免征房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

分別核算應稅與非應稅項目

按照房產余值計稅的情況下，不構成應稅房產的部分盡量分開核算，不計入納稅基數。

納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。從值計稅的情況下，計稅房產原值包括房產、土地的價值，不構成房產的建筑、占用的土地，也就不計算房產稅。

具體操作時，需注意將應稅項目、非應稅項目獨立核算，應稅項目，應按規(guī)定計入納稅，避免滯納金、罰款；非應稅項目不計算房產稅，避免多繳稅。對于常見不構成房產的非應稅項目，計算房產稅時應注意剔除。

不構成房產的項目通常包括：獨立于房屋之外的建筑物，如：圍墻、道路、綠化、景觀、停車場、露天游泳池、噴水池等；可隨意移動的或獨立于房屋之外的各種設備、軟件系統(tǒng)，如：室外消火栓、室外給排水設施，計算機網絡系統(tǒng)等；不屬于房產原值的工程部分的費用，如：相關的設計費、檢測費等；房產進行評估增值的，仍按照歷史成本即調整前的房屋原價計算繳納房產稅；特殊土地價值：非應稅房產分攤的土地價值、劃撥取得的土地、租地建房的土地租金。

分別核算兼營行為

納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。

納稅人兼營免稅、減稅項目的，應當分別核算免稅、減稅項目的銷售額；未分別核算的，不得免稅、減稅。

試點納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算銷售額的，按照以下方法適用稅率或者征收率：兼有不同稅率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率；兼有不同征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用征收率；兼有不同稅率和征收率的銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產或者不動產，從高適用稅率。

兼營行為的納稅人銷售貨物、勞務、服務、無形資產或者不動產之間沒有因果關系和內在聯(lián)系，兼營應視為多項應稅行為。根據稅法規(guī)定，兼營應分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算的，從高適用稅率或征收率。

因此，企業(yè)發(fā)生兼營行為的，應分別核算適用不同稅率或者征收率應稅行為的銷售額，避免被從高適用稅率或者征收率。對于不動產租賃服務企業(yè)來說，應從核算系統(tǒng)、定價機制及合同文本等方面入手，將不動產租賃服務與其他應稅行為分開核算。

分清房屋出租與建筑物出租

房產稅的征稅對象是房屋，房屋是指有屋面和圍護結構(有墻或兩邊有柱)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、工作、學習、娛樂、居住或儲存物資的場所。

獨立于房屋之外的建筑物，例如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、磚瓦廠灰窖以及各種油罐等均不屬于房產，不征收房產稅。

出租人在簽訂房產出租合同時，對出租標的物中不屬于房產的部分應單獨標明，這樣可以達到少繳房產稅的目的。

例如，出租人既出租房屋也出租機器設備，如果出租人在租賃合同中能分別列明房屋租賃價款和非房屋租賃價款的，只需就房屋租賃價款部分按12%繳納房產稅即可。企業(yè)實事求是地對價款進行劃分，是合理的納稅籌劃行為，不存在稅收風險。

但是，出租人從少繳房產稅的目的出發(fā)，刻意提高非房屋出租的價款，壓低房屋出租的價款的，則存在納稅風險。

對此，如果出租人房屋租金明顯偏低且無正當理由的，地方稅務機關可以核定最低租金計稅價格，此時，企業(yè)必須按照地稅機關的最低租金計稅價格繳納房產稅。

(來源：中國會計報作者：襄晨竹)