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不要總講地段、地段還是地段，如果能用心經(jīng)營、經(jīng)營還是經(jīng)營，那樣會更切合實際。即便是臨街鋪面，也要把業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃好，形成集聚效應(yīng)，價值才能得到合理提升。莫讓商鋪成“傷鋪”、莫讓鋪主變“鋪奴”……

“鋪奴”遭遇市場尷尬

7月24日，率先開業(yè)的SOHO尚都西塔的租戶宣布集體歇業(yè)一天。此舉意在抗議目前整座商場商業(yè)氛圍不足、租金過高的現(xiàn)狀，希望能夠給開發(fā)商與商鋪業(yè)主施加減免租金的壓力?！癝OHO尚都西塔店鋪數(shù)大概在180家左右，而目前開業(yè)的只有65家，開業(yè)率不足一半。6月16日試營業(yè)的時候，當(dāng)時整個商場的裝修尚未完成。7月1日正式開業(yè)后，大部分商鋪仍處于空置或裝修狀態(tài)，零散開業(yè)的這65家店鋪根本聚集不了人氣，我們只能白搭租金，本來是讓商鋪養(yǎng)我們，現(xiàn)在卻成了我們要養(yǎng)鋪?！庇袠I(yè)戶說。

從記者走訪中得知，大多數(shù)買鋪的人都是奔著SOHO這個知名的房地產(chǎn)品牌來的，在商鋪市場如此高燒不退的現(xiàn)狀下，很少會有人去冷靜地思考一下回報空間真的有多少。當(dāng)SOHO尚都的經(jīng)營危機出現(xiàn)時，大家才恍然大悟，我的利潤到底在哪里？當(dāng)醒悟時已淪為了別人手下的“鋪奴”，這個自己曾經(jīng)熱搶的商鋪變成了心中的“傷鋪”。

房地產(chǎn)市場就是這樣，有人想從深不可測的市場中爬出來，又有人急著往里面跳。王女士和未婚夫商量已久，準備買一套商鋪作為以后生活的一個基礎(chǔ)?！敖裉煳医涣擞喗?，明天去打全款，這時候突然意識到自己已變成窮光蛋了。我們將成為真正的‘鋪奴’，每月要還按揭款，雖然不多，但是也會影響一部分生活質(zhì)量，大件的物品暫時是買不了，婚期也許因此會推后，但我覺得心里踏實，我們的以后有了一定的保障?！?/p>

王女士的買鋪意圖可以看得出，就是想從投資商鋪中獲得一定的收益，以此來提供生活的基本保障。想法是很好，但是實踐起來卻未必容易。

盲目的商業(yè)地產(chǎn)投資過熱，使北京的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了供大于求的狀況，特別是一些重點區(qū)域這一現(xiàn)象更加突出。根據(jù)統(tǒng)計顯示，今年一季度北京市商業(yè)地產(chǎn)的空置率已經(jīng)達到16．15％，這樣就導(dǎo)致了許多新開業(yè)商業(yè)場所出現(xiàn)大量空置攤位，高空置率為租戶與開發(fā)商在后期運營中產(chǎn)生矛盾埋下了隱患。

“鋪奴”回報難收利潤被提前透支

“SOHO尚都相對于其他新興的商業(yè)體，租金價格還是明顯高于同類，因為這并非是一個成熟商業(yè)，產(chǎn)權(quán)已歸個人，難以實行統(tǒng)一經(jīng)營和管理，租金開發(fā)商說了不算。而投資者所希望的就是盡量早些收回投資，對自己商鋪租金的期望值大都較高，而所有商鋪的投資者想法又都趨于一致，這就造成了培養(yǎng)期租金很難降低，實際上這個項目幾乎沒有培養(yǎng)期了。所以商家經(jīng)營壓力就非常大。”中國步行商業(yè)街工作委員會秘書長董利說。

對此，專家們指出，這實際上是一種將后期風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給諸多小業(yè)主的“甩手掌柜”做法。這種拆零預(yù)售商用房產(chǎn)權(quán)的短期行為，可能導(dǎo)致商用地產(chǎn)先期招商一時火爆，后期經(jīng)營困難重重的虛假繁榮。中小投資者一旦涉足，極易被“套牢”。

明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心總監(jiān)賈玉鵬認為，開發(fā)商只注重前期的銷售，甚至有的開發(fā)商把后期業(yè)主的升值空間在銷售過程當(dāng)中一次性拿走，商業(yè)物業(yè)的業(yè)主在未來幾年內(nèi)的投資回報率很難實現(xiàn)。在這種情況下，我們稱之為是殺豬式的商業(yè)銷售模式，而有的商業(yè)物業(yè)的銷售形式是養(yǎng)魚式的銷售模式，就是說不僅把利潤空間讓利給廣大的投資客和廣大的業(yè)主，而且還有非常專業(yè)的商業(yè)運營團隊，為后期業(yè)主的增值保駕護航，眼光并不是看在短期的效益，而是把整個長期的效益考慮在其中。顯然，在商鋪市場高潮階段，就更加需要商業(yè)物業(yè)給投資者更大的支持，有些商鋪取得了高價，看似獲得了較高的商業(yè)價值，而實際是提前釋放了這個商鋪未來升值的空間。對商業(yè)經(jīng)營者來說，減小了盈利空間，經(jīng)營壓力隨之加大。雙向互利的模式才更適合當(dāng)下的市場需求。

商鋪投資存在風(fēng)險

對于SOHO系列商業(yè)項目，爭論最大的就是其商業(yè)的散賣。業(yè)內(nèi)的觀點是，開發(fā)商招租完了再賣給業(yè)主，才易形成商業(yè)氣氛和人流，進而將保證每個商業(yè)的品質(zhì)。商鋪散賣無法進行統(tǒng)一管理，無法形成統(tǒng)一的賣場品牌，大大降低了商業(yè)物業(yè)的品質(zhì)和價值。同時，高價位的商鋪價格也在透支商業(yè)地產(chǎn)價值鏈下游環(huán)節(jié)的未來收益，將投資風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了下游投資客。

從資產(chǎn)的角度看，商鋪具備保值增值獲得收益的投資品的性質(zhì)，這樣，商鋪就有點類似股票，投資客購買商鋪，在他們眼里商鋪就是一個績優(yōu)股，一方面是因為商鋪可以獲得租金收益，這類似股票的年終分紅，一方面商鋪會不斷升值，這類似股票的上漲。股票的投資風(fēng)險是眾人皆知的，投資類似于股票的商鋪也會存在很大的投資風(fēng)險?！吧啼伒耐顿Y風(fēng)險預(yù)期是投資環(huán)節(jié)的關(guān)鍵一環(huán)，這也是投資客必須要考慮的。在一個新型商業(yè)物業(yè)的前期，養(yǎng)鋪階段的冷淡經(jīng)營也是必然過程，對于風(fēng)險投資預(yù)期有了提前的預(yù)警，就會大大降低風(fēng)險來臨時的恐獲得生

提醒

規(guī)避風(fēng)險四準則

“要徹底解決商鋪成‘傷鋪’的問題，必須從前期規(guī)劃入手?！眰I(yè)商業(yè)市場策劃部副總經(jīng)理牛力強調(diào)，那些高價位商鋪，經(jīng)營價值都遠大于房產(chǎn)價值。業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃、招商和管理都不能偏廢，才能保證良好的運營。準則一：選擇人氣聚集的商鋪

開業(yè)前聚攏人氣，其實是很多搞商業(yè)物業(yè)管理和經(jīng)營人士都很頭疼的問題。商鋪的位置、經(jīng)營環(huán)境、交通狀況一般都是商鋪選擇的重要指標。商業(yè)物業(yè)的前期規(guī)劃也是考量的重點，自主招商或安排相關(guān)商品進駐很重要，如果有次主力店或者旗艦店的入駐，帶動客源的能力也會隨之增強，這樣對承租戶的風(fēng)險會降低，室內(nèi)商業(yè)一定要形成商業(yè)島的輻射能力，這樣才會形成所謂集客商業(yè)。如果是承租客戶，還要考慮免租期是否合適，給自己調(diào)整經(jīng)營留下充足時間。

準則二：投資回報要測算

商鋪的投資是一筆巨大的資金投入，投資商鋪很少是為了短期的差價，商鋪最大的利潤回報點就是租金，試圖投資商鋪的人都是看準了商鋪穩(wěn)定的利潤回報，但是投資額與租金的比例是多少才能達到合理的收益呢？這是一個很關(guān)鍵的問題。在買商鋪盲目跟風(fēng)的現(xiàn)狀下，很少有人冷靜地去考慮利潤回報的問題。所以，有意向投資商鋪的人士一定要測算回報比例，這里還是提醒投資客，如果自己的實力無法準確地估算回報，還是去找專業(yè)的調(diào)研機構(gòu)，這樣會對風(fēng)險有一定的預(yù)期，避免了風(fēng)險出現(xiàn)的概率。

準則三：緊盯商業(yè)業(yè)態(tài)布局

SOHO尚都西塔是完全出售的方式，導(dǎo)致了開業(yè)之后整個商場的業(yè)態(tài)非?；靵y，商戶各自經(jīng)營，并沒有整體的統(tǒng)一規(guī)劃。工藝品店、服裝店、美容美發(fā)、冷飲店等不同業(yè)態(tài)的店鋪都聚集在一起。商業(yè)地產(chǎn)如果不能按照自己的前期策劃進行業(yè)態(tài)布局和服務(wù)對象的統(tǒng)籌，作好商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的合理規(guī)劃，研究好商業(yè)模式和盈利模式，還是要遭到市場的冷遇的，不管是明星樓盤還是大肆的廣告宣傳，如果沒有利潤可言或者說損害了業(yè)戶、業(yè)主的利益，那么這樣的商鋪還是要慎選的。

準則四：選擇有誠信、有經(jīng)驗的商業(yè)投資

萬達地產(chǎn)王健林有個形象的比喻：搞住宅開發(fā)是高中生，做商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生，而搞國際酒店開發(fā)是研究生?？梢?，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個很高水平的投資項目。選擇商鋪投資也要選擇具有投資商業(yè)經(jīng)驗的開發(fā)商的項目。經(jīng)驗是其中必備的，但誠信作為交易的基本點，顯得更為重要。SOHO尚都一位投資戶說：“開發(fā)商原定是5月份開業(yè)，可是一拖再拖，一直到了7月才開始營業(yè)，這幾個月的房租我們只能硬撐?！?/p>

商鋪使用權(quán)多少年，商鋪使用權(quán)投資風(fēng)險與防范

商鋪使用權(quán)40年。

警惕商鋪投資中的使用權(quán)高收益陷阱

俗話說一鋪養(yǎng)三代，投資商鋪成為了廣大市民自有資產(chǎn)保值增值的重要手段。市場上也出現(xiàn)了各式各樣的所謂投資型商鋪。這些商鋪大多集中在一些新開發(fā)的商業(yè)綜合體、商業(yè)中心中，無不以地段好、位置佳，投資后有豐厚回報為賣點，吸引市民投資。但投資商鋪真的就能一本萬利，毫無風(fēng)險嗎潘先生的經(jīng)歷值得我們警惕。

潘先生去年6月花了75萬元買了一處二十多平方米的商鋪。購買時，銷售人員稱該商鋪雖不能辦理產(chǎn)權(quán)證，但其所在商業(yè)中心緊臨地鐵出口，將來會建成一個大型的絲綢銷售中心。購買該商鋪后，須委托相關(guān)投資管理公司包租20年，期間第一年年化收益率不低于投資額的8％，第二年不低于9％，第三年不低于10％，最高年化收益率為不低于13％。此外，如果購買者解除合約，還可全額收回已付款，自商鋪交付之日起滿5年，還可額外獲得一定比例的補償。但到了支付首期收益的時間，但潘先生卻遲遲沒有等來這筆錢。3月，他突然收到了商鋪委托經(jīng)營管理方的致歉函。對方稱租金將延遲到3月份再交付，但當(dāng)3月份對方仍然沒有支付租金時，潘先生到那處商業(yè)中心一看，發(fā)現(xiàn)商業(yè)中心幾近倒閉，那里已經(jīng)聚集了很多討要租金的業(yè)主，多家拍賣公司也貼出公告，受法院委托要對部分商鋪進行拍賣。潘先生頓時傻了眼。

投資了75萬，卻什么收益也沒得到，連本金都不一定能夠保住，潘先生的遭遇讓我們同情。在同情之余，我們可以冷靜的分析一下，潘先生的投資到底出了什么問題

首先，我們來看潘先生買到的是什么商鋪目前市場上最普遍的商鋪有兩種，第一種我們稱為“產(chǎn)權(quán)商鋪”，開發(fā)商將建成的商鋪分割后，出售商鋪產(chǎn)權(quán)給購買人；另一種我們稱之為“使用權(quán)商鋪”，即開發(fā)商將建成商鋪虛擬分割后，出售商鋪的一定年限的使用權(quán)給投資人。兩者最大的區(qū)別就是：第一種商鋪買受人可以辦理產(chǎn)權(quán)證書，第二種則不能。潘先生買到的就是這種使用權(quán)商鋪。使用權(quán)商鋪由于不能辦理產(chǎn)權(quán)證，一般不存在轉(zhuǎn)讓的問題，買受人無法享受商鋪增值所帶來的收益，也很難通過轉(zhuǎn)讓實現(xiàn)成本的回收。因此，作為補償，開發(fā)商在銷售商鋪使用權(quán)時向買受人承諾的每年固定回報率也相對較高。市場上，開發(fā)商對產(chǎn)權(quán)商鋪售后包租的，向買受人承諾的年回報率一般在6％左右，而使用權(quán)鋪售后包租的，承諾的年回報率一般在10％左右，甚至有承諾13％、15％的情況。高回報固然誘人，但實際商業(yè)操作中能否產(chǎn)生這么高的收益就值得進一步探討了。

為了了解商鋪經(jīng)營如何盈利，我們簡單分析一下商鋪的經(jīng)營模式。目前市場上商鋪的經(jīng)營模式主要有以下三種：

一是開發(fā)商自持并自主經(jīng)營；二是開發(fā)商售后包租，自己或委托專業(yè)的經(jīng)營管理公司統(tǒng)一經(jīng)營；三是開發(fā)商將商鋪出售后，由小業(yè)主自行經(jīng)營。

投資人購買商鋪使用權(quán)的，一般會交由開發(fā)商或其委托的經(jīng)營公司統(tǒng)一“包租”經(jīng)營，每年經(jīng)營公司會給予買房人一定數(shù)量的保底“租金”，此后將逐年遞增或是享受租金分成，潘先生所購買的商鋪就屬于這個類型。這種經(jīng)營模式下，買房人不用操心去出租商鋪，每年還能坐享固定的高回報，聽起來坐收財富增值。但在這種高收益回報背后卻也存在著很大的陷阱就是高回報能否實現(xiàn)。商業(yè)經(jīng)營有其自身的規(guī)律，一般剛開業(yè)的商業(yè)中心很難取得較好的經(jīng)營收益，只有幾年經(jīng)營下來，”養(yǎng)得”為市民熟知和認同后才能開始盈利。所以，承諾的收益過高，其兌現(xiàn)就會很難，像潘先生買的商鋪，經(jīng)營一年卻發(fā)現(xiàn)付不出承諾的收益的情況也不在少數(shù)。

最后，為了防止廣大投資人買到爛鋪，導(dǎo)致血本無歸，律師為商鋪投資者支上三絕招：

絕招一，認清所購商鋪的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，而不輕信高收益。

購買商鋪前，我們要分清買到的是商鋪的所有權(quán)還是使用權(quán)。雖然說購買商鋪與購買住宅不同，主要是考慮的是投資收益，是否取得商鋪的所有權(quán)反而不是第一重要的。但從長遠看，如果商業(yè)中心經(jīng)營的好，商鋪增值，那么擁有商鋪所有權(quán)的商鋪投資人就可以通過轉(zhuǎn)讓商鋪實現(xiàn)房產(chǎn)投資收益。而購買使用權(quán)的投資人，其本質(zhì)就是購買了一個有長期的收益的理財產(chǎn)品，投資人主要回報就是投資收益，所以應(yīng)更多的考慮這筆投資能否帶來預(yù)期收益。

商鋪的收益要遵循普遍的商業(yè)規(guī)律，不可能存在畸高畸低的情況。有的開發(fā)商為了促進銷售，不負責(zé)任的承諾高回報，到經(jīng)營一段時間后發(fā)現(xiàn)無法實現(xiàn)這種回報，從而導(dǎo)致開發(fā)商破產(chǎn)、投資者損失也屢見不鮮。所以，投資人在購買商鋪時切不可以高收益為唯一衡量標準，看哪個商鋪收益高就買哪個，還應(yīng)更多考量商鋪的所有權(quán)情況和經(jīng)營模式。

絕招二，綜合考量商鋪的地段因素，了解商鋪的前世今生

很多地產(chǎn)業(yè)大佬都說過，地段是決定房屋價值的最主要因素，商鋪投資亦不列外。但什么樣的地段對商鋪經(jīng)營有利呢這個就需要綜合考量了。比如說，對商鋪經(jīng)營很重要的人流量因素。拿潘先生所購商鋪來講，其位置在地鐵出口附近，人流量肯定很大。但他商鋪所在商業(yè)中心的主營業(yè)務(wù)是絲綢，地鐵帶來的巨大的人流主要是上班一族，潛在的絲綢商人肯定不會太多，巨大人流對其商鋪經(jīng)營的促進作用并不大。所以，綜合考慮地段因素是買到旺鋪的關(guān)鍵。

商鋪投資受親睞，商鋪市場上的李－鬼也開始出現(xiàn)。除了正規(guī)的商業(yè)樓盤外，一些寫字樓、工業(yè)廠房等也改頭換面，打著商鋪的旗號開展對外銷售。因為其本身不是商業(yè)，這些樓盤中商鋪的價格就會特別便宜，許諾的收益也會比一般的商業(yè)中心為高。但是，這些所謂的商業(yè)中心在土地使用年限、消防要求等要求上與商業(yè)都有很大差距，這些都會限制其后續(xù)經(jīng)營活動的開展。所以，在購買商鋪時我們要留意一下開發(fā)商公布的“四證”，看清楚商鋪的性質(zhì)，才能買的放心。

絕招三，考察開發(fā)商是有完整的商業(yè)規(guī)劃，了解商業(yè)中心的品牌入駐情況

商鋪收益與商鋪所在商業(yè)中心（綜合體）經(jīng)營情況息息相關(guān)，而商業(yè)中心的經(jīng)營涉及品牌分布、動線規(guī)劃等很多專業(yè)規(guī)劃，一個良好的整體商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)中心運營成敗的關(guān)鍵。這也是開發(fā)商將商鋪出售后，全部由小業(yè)主自行招租經(jīng)營的商業(yè)中心大多運營情況不佳的主要原因。所以，一個負責(zé)任的開發(fā)商，在銷售商鋪前必然會有一套成熟的商業(yè)規(guī)劃，投資人在購買商鋪前，可以對其前期商業(yè)規(guī)劃進行一番考察。如果一些我們耳熟能詳?shù)纳碳?，如“肯＊基”、“星＊克”、“大＊發(fā)”、“家樂?！钡纫呀?jīng)入駐該商業(yè)中心，那么這個商業(yè)中心的未來運營情況一般是可以預(yù)期的。但如果只有一個“綢都”之類的名頭，卻沒有任何相關(guān)商業(yè)經(jīng)營者入駐，那么這個商業(yè)中心開業(yè)后的運營情況是值得擔(dān)憂的。

綜上，商鋪投資的收益誘惑總是難以抵擋，但在高收益前保持一份理性，靠我們的智慧和專業(yè)人士的幫助來辨別形形色色的商鋪真正具有投資價值的金鋪，才能真正的將高收益落到實處。