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房產(chǎn)投資需要注意五大點(diǎn)

來源：法律編輯整理時(shí)間： 2023-06-10 22:23:04 287 人看過

經(jīng)典案例分析：

例如，北京的一位李先生以成本價(jià)購買一套位于東城區(qū)的房改房，建筑面積60平方米，2004年底，在海淀區(qū)貸款50萬元購買一套商品房用于今后自住。該套房改房每年需負(fù)擔(dān)取暖費(fèi)2800元，結(jié)合目前該區(qū)域的市場狀況，其出售價(jià)格為42萬元（包含裝修），月租金2000元。現(xiàn)在我們來算算該出租房子收租金還是賣掉房子回收資金去歸還海淀房產(chǎn)的銀行貸款。

租金收益率的計(jì)算：為確保出租房屋的品質(zhì)，張先生還需要投入10000元左右購置電器和家具；此外，出租過程中每年幾乎都應(yīng)留出一個(gè)月的空置期。則年租金凈收益=2000×11-1800-900=19300元，年租金收益率=19300/（420000+10000）=4.49%。顯然，與其靠收取租金獲取4.49%的年收益率，不如將房產(chǎn)出售，回籠42萬元資金去歸還海淀那套房子的部分銀行按揭貸款，因?yàn)楹５淼姆孔铀冻龅馁Y金成本是5.51%，高于4.49%的資金收益率。

房產(chǎn)投資需要注意五大點(diǎn)

綜上所述，美麗家園建議廣大房產(chǎn)消費(fèi)者，出于當(dāng)前復(fù)雜的房地產(chǎn)市場環(huán)境，以及結(jié)合政策變動(dòng)因素的考慮，以房養(yǎng)房應(yīng)該不再是一成不變的房產(chǎn)投資模式，而需要更加關(guān)注以下五個(gè)方面：

其一，如果擬出售的那套房產(chǎn)按揭貸款沒還清或房款付清了但沒有取得房產(chǎn)證，轉(zhuǎn)讓時(shí)將會(huì)受到很多限制。比如此次2年的時(shí)間界定以產(chǎn)權(quán)證為準(zhǔn)，將會(huì)使許多因?yàn)闆]有及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的投資者造成收益損失。

其二，如果考慮長久出租，要想維持原有居住品質(zhì)和租金水平，還應(yīng)每隔5年左右重新裝修，更換部分家具家電。

其三，根據(jù)上例中的房產(chǎn)租賃市場行情，綜合考慮各種因素，目前出租房屋的投資收益率在4.5%左右，低于目前的房貸利率約1個(gè)百分點(diǎn)（5.51%-4.5%），以房養(yǎng)房出租所收取的租金與一次性出售房產(chǎn)回籠資金所節(jié)約的貸款利息相比，后者每年可節(jié)省資金420000×1%=4200元。

其四，充分考慮利率變動(dòng)的影響，規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前加息背景下，對(duì)于準(zhǔn)備分次置業(yè)，尤其是以按揭貸款形式購買多套房產(chǎn)的購房者來說，應(yīng)充分考慮利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場的負(fù)面影響，規(guī)避購置房產(chǎn)過程中的利率風(fēng)險(xiǎn)。

第一，房產(chǎn)投資負(fù)債比例不宜過高，適當(dāng)控制貸款成數(shù)，降低月供還款與收入的比例；

第二，慎用以租抵貸方式購房，切忌將預(yù)期的房租收入作為按揭貸款主要還款來源；

第三，如果沒有高于銀行房貸利率的投資回報(bào)項(xiàng)目，而且今后沒有大額開支計(jì)劃，可以將手頭的富余資金用于提前歸還銀行按揭貸款，以減少不必要的利息支出。

其五，有效組合房地產(chǎn)資源，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)最佳用途

當(dāng)個(gè)人擁有兩套以上房產(chǎn)，短期內(nèi)沒有轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的考慮，則需進(jìn)一步分析現(xiàn)有房產(chǎn)各自的地理區(qū)位、內(nèi)在品質(zhì)、周邊環(huán)境等特點(diǎn)，確定哪套房產(chǎn)自己居??？哪套用于出租投資？通過有效組合配置房地產(chǎn)資源，揚(yáng)長避短，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的最佳用途，創(chuàng)造最大投資收益。

聲明：該文章是網(wǎng)站編輯根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)公開的相關(guān)知識(shí)進(jìn)行歸納整理。如若侵權(quán)或錯(cuò)誤，請通過反饋渠道提交信息，我們將及時(shí)處理。【點(diǎn)擊反饋】

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1.年輕人購房前應(yīng)做好支出預(yù)算，切忌將所有存款都用于購房。除交付樓款外，購房時(shí)還要交納房屋維修資金等費(fèi)用，如果需要馬上入住，裝修房屋、置辦家具、家電等也需要一筆不小的費(fèi)用。2.貸款年限不宜太長或太短。年輕人貸款購房，還款年限選擇15年至20年較為適中。若貸款年限過短，還款壓力相應(yīng)較大，而貸款年限過長，受加息等政策影響會(huì)加大。3.善用公積金。若有住房公積金的年輕人，在購房時(shí)能用多少公積金就盡量用。就算工作不久，公積金較少，能用則最好用，起碼也可少付利息。4.選擇有升值潛力的樓盤。年輕人購房應(yīng)選擇保值或升值潛力強(qiáng)的樓盤，就算換房時(shí)也可出售，減少購買新房的壓力。5.如果是結(jié)婚購房，應(yīng)兼顧雙方上班時(shí)間成本。兩個(gè)人如果工作區(qū)域不同但都很穩(wěn)定時(shí)，專家建議偏重考慮女方多一些。如果不與父母同住，盡量不要距離父母住處太遠(yuǎn)，以方便照顧老人。

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2023-05-29

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針對(duì)上述情況，消費(fèi)者協(xié)會(huì)特發(fā)布消費(fèi)警示，提醒廣大消費(fèi)者藥品消費(fèi)應(yīng)注意科學(xué)、安全、健康消費(fèi)藥品。要結(jié)合自身的實(shí)際，安全合理用藥，做到“五要”：一、要細(xì)看說明書，吃明白藥；二、要按照醫(yī)囑，對(duì)癥吃藥；三、要遵循用藥禁忌，避免盲目合并藥物；四、要檢查藥品有效期，觀察藥品質(zhì)量，避開廣告陷阱，價(jià)格貨比三家，謹(jǐn)防假劣藥品；五、要索取購藥憑證，作為消費(fèi)證明和維權(quán)證據(jù)。藥品消費(fèi)直接關(guān)系到消費(fèi)者的健康、安全。然而，不合理用藥損害消費(fèi)者健康的問題仍多有發(fā)生。藥品消費(fèi)環(huán)境并不樂觀。藥品消費(fèi)請注意科學(xué)安全健康，據(jù)有關(guān)部門調(diào)查普通消費(fèi)者在用藥方面存在以下誤區(qū)：1.認(rèn)為新藥、貴藥以及進(jìn)口藥才是好藥，迷信所謂的“特效藥”，忽略了藥品的毒副作用，以及經(jīng)常服用后會(huì)出現(xiàn)耐藥性。2.濫用、亂服抗生素、抗感染、減肥、排毒或滋補(bǔ)類藥物；3.服藥不按規(guī)定用法，用量，隨意增減劑量；4.多種藥品并用，忽視藥物間的相互作用。據(jù)調(diào)查，合并用藥

2023-04-21

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外資投資法五大亮點(diǎn)是什么

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在房地產(chǎn)的投資方面需要注意些什么，如何投資房地產(chǎn)

隨著“國五條”各地細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)市場也逐漸回歸平靜。房地產(chǎn)市場是這10年最熱門的投資，也是爭議最多的投資，說到為什么投資房產(chǎn)，一個(gè)較為一致的答案是中國缺少投資渠道，不投房產(chǎn)投什么？有這樣一個(gè)案例：父母現(xiàn)在有50萬閑置現(xiàn)金，想買一套公務(wù)員小區(qū)轉(zhuǎn)讓房，是別人轉(zhuǎn)讓的名額，房子還沒建，估計(jì)在建好，說是有兩期一共4萬套，現(xiàn)在要交房子定金也算是首付10萬和名額出讓費(fèi)5萬。父母和我現(xiàn)在都有自己的住房，房子買來的目的就是投資，在大理下關(guān)，3千一平，160平?，F(xiàn)在疑問就是這樣的房投資價(jià)值大不大，好買賣嗎，如果投資周期過長是不是失去了投資意義呢，還有一種選擇是我在昆明付首付30萬左右買一套小的商品房投資，哪個(gè)更好一點(diǎn)呢？在房地產(chǎn)的投資方面需要注意些什么？如何投資房地產(chǎn)？從定義上來說，房產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對(duì)象來獲取收益的投資行為。投資房產(chǎn)的對(duì)象按地段分投資市區(qū)房和郊區(qū)房；按交付時(shí)間分投資現(xiàn)房和期房；按賣

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法律綜合知識(shí)
投資商業(yè)地產(chǎn)需謹(jǐn)慎，從五大注意中學(xué)如何保護(hù)自己

投資商業(yè)地產(chǎn)需謹(jǐn)慎從五大注意中學(xué)如何保護(hù)自己如何規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)呢？在商業(yè)地產(chǎn)的投資里，高風(fēng)險(xiǎn)與高回報(bào)并存，如何規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)就成為能否取得投資成功的關(guān)鍵，以下是商業(yè)地產(chǎn)投資中需要關(guān)注的問題：1、評(píng)估商圈的發(fā)展?jié)摿?。要考慮到投資項(xiàng)目所在商圈的消費(fèi)能力與規(guī)劃布局、交通規(guī)劃、競爭對(duì)手等，其選項(xiàng)點(diǎn)是否合適，評(píng)估其是否有發(fā)展的潛力。2、開發(fā)商實(shí)力和品牌。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)是資金要求高，專業(yè)整合能力要求強(qiáng)的房地產(chǎn)高難度產(chǎn)品。要考慮開發(fā)者實(shí)力與品牌的綜合能力，最主要是考慮其有沒有過往同類產(chǎn)品的成功項(xiàng)目。有沒有政府、戰(zhàn)略合作者的支持。3、經(jīng)營管理公司的能力。商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)經(jīng)營是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，在不成熟的的營銷鏈中，開發(fā)商與投資者之間只是簡單的售賣關(guān)系，只要銷售成交，開發(fā)商則萬事大吉了。但是沒有經(jīng)營管理、業(yè)態(tài)定位、招商、等原因，許多經(jīng)營困難，小業(yè)主因此停止供樓，發(fā)展商面臨著回購的時(shí)候，所以在投資時(shí)要充分注意經(jīng)營管

2023-11-29

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合同條款
二手房交易付款方式需慎重五大要點(diǎn)值得注意

若您需要找房屋中介服務(wù)機(jī)構(gòu)辦理出售、出租或購買、承租房屋的委托業(yè)務(wù)，請您務(wù)必慎重，避免上當(dāng)受騙，造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。一定要注意以下幾點(diǎn)：一、首先要選擇正規(guī)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。您在選擇房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)時(shí)，要選擇證照齊全、信譽(yù)良好、經(jīng)營規(guī)范的正規(guī)公司。要查看您所委托的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在營業(yè)場所信息公示欄公示的證照是否齊全。主要有：工商局核發(fā)的《營業(yè)執(zhí)照》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局核發(fā)的《房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)備案證》、物價(jià)局核發(fā)的《經(jīng)營性服務(wù)收費(fèi)許可證》(以上均為原件，并仔細(xì)核對(duì)證照的有效期限)。二、其次要看清服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)務(wù)流程及收費(fèi)項(xiàng)目、依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)牢記工商、物價(jià)、住建等部門的投訴舉報(bào)電話，以備不時(shí)之用。在交易過程中，要時(shí)刻警惕不給中介公司和一些居心不良的業(yè)務(wù)人員以可乘之機(jī)。三、還要全面了解房源情況。您在對(duì)所購房屋的實(shí)際情況進(jìn)行全面了解后，還要查看該房屋的《房屋所有權(quán)證》原件。如有必要也可去產(chǎn)權(quán)

2023-06-10

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