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對于一樓小院的歸屬，《民法典》（2021.1.1生效）沒有明確的規(guī)定，對于一樓小院的歸屬應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同的情況：

1、規(guī)劃中明示屬于個(gè)人所有的小院

《民法典》（2021.1.1生效）第二百七十四條規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但明示屬于個(gè)人的除外。最高院于2008年發(fā)布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》第三條規(guī)定建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃文件規(guī)定專屬于個(gè)人的綠地部分，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為《民法典》（2021.1.1生效）第二百七十四條所稱“明示屬于個(gè)人的”綠地。

雖然《民法典》（2021.1.1生效）中并未提及一樓小院的歸屬，但實(shí)務(wù)中大多都認(rèn)為一樓小院實(shí)際就是窗前綠地。因此，如果《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》出臺(tái)后，住宅小區(qū)的規(guī)劃文件(如總平圖)中明確規(guī)定歸一樓業(yè)主所有的小院，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就有權(quán)將其與一樓的住宅同時(shí)進(jìn)行處分包括銷售或者贈(zèng)與。

2、全體業(yè)主同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售或贈(zèng)與的一樓小院

除上述規(guī)劃文件明示歸個(gè)人所有的一樓小院，一樓小院應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一樓小院進(jìn)行處分必須經(jīng)過全體業(yè)主的同意，否則，其處分行為就是無效的。哪么如何確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處分小院已得到全體業(yè)主的同意呢?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，在樓盤銷售過程中對外宣傳一樓贈(zèng)送小院，是信息的對外公示，全體業(yè)主對此是知情的，業(yè)主同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂房屋買賣合同，就說明已同意房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一樓小院的處分。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主知情房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對外宣傳，不能由此認(rèn)定全體業(yè)主同意了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一樓小院的處置權(quán)，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同全體業(yè)主簽訂的房屋買賣合同中明確約定一樓小院的歸屬或處分，才能視為全體業(yè)主同意。

大家討論后認(rèn)為大都傾向于第二種觀點(diǎn)，因此，為避免以后可能出現(xiàn)的糾紛，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與業(yè)主簽訂房屋買賣合同時(shí)應(yīng)當(dāng)對一樓小院的歸屬或處分做出明確的約定。

3、歸全體業(yè)主所有的小院

如果規(guī)劃條件中沒有規(guī)定一樓小院屬個(gè)人部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同全體業(yè)主簽訂的房屋買賣合同中也沒有約定一樓小院的歸屬，那么一樓小院就屬于全體業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的銷售或者贈(zèng)與都是無效的，是無權(quán)處分的行為。