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一、個人住房組合貸款如何申請？

所謂個人住房組合貸款，就是指以政策性住房資金（住房公積金）和信貸資金為來源，向購買自用普通住宅的個人發(fā)放的貸款，由于它是由政策性個人住房貸款和商業(yè)性個人住房貸款兩部分組成，因此叫做組合貸款。買房貸款個人住房組合貸款是貸款購房的主要形式之一，它的出現(xiàn)彌補了住房公積金貸款的缺陷。公積金貸款有一定的限額，職工如果單純通過公積金貸款，很難貸出足夠的購房資金。正是由于個人住房組合貸款中的商業(yè)性個人住房貸款的出現(xiàn)，才使得更多想要參加住房公積金制度的職工享受到應(yīng)該享受的住房公積金優(yōu)惠貸款的權(quán)利，同時，又彌補了職工住房公積金貸款額度不足的難題。

二、如何辦理個人住房組合貸款？

1．貸款條件（1）在當(dāng)?shù)卣＠U存公積金并符合當(dāng)?shù)毓e金管理機構(gòu)其他貸款要求。

（2）具有固定工作并且能有穩(wěn)定的收入。

（3）具備明確購房意向或已經(jīng)簽訂了正式的購房合同，并且支付了占總房款的20％以上的首期款。

（4）購買的房產(chǎn)具有個人產(chǎn)權(quán)。

（5）能夠提供符合銀行要求的貸款擔(dān)保，包括抵押、質(zhì)押和保證等。

2．貸款額度、期限、利率

（1）貸款額度較高不能超過總購房款的80％，同時，住房公積金個人貸款與商業(yè)性個入住房貸款的比例為1：1。

（2）貸款期限由政策性貸款和商業(yè)性貸款的總量決定，但最長不能超過30年。

（3）組合貸款中的公積金貸款和商業(yè)性個人住房貸款分別按照中國人民銀行規(guī)定的個人住房公積金貸款利率和個人住房貸款利率執(zhí)行。

3．需要準(zhǔn)備的資料

（1）貸款申請表。

（2）貸款人的戶口本、身份證或其他有效居留證件。

（3）簽訂的購房合同或者購房意向書等證明文件。

（4）貸款人所在單位住房資金管理機構(gòu)同意貸款的信函。

（5）如果貸款人購買新建商品房，需要提供售房單位的《商品房銷售許可證》復(fù)印件；如果是購買公房，需要提供上級房改管理機構(gòu)對售房方案的批復(fù)文件的復(fù)印件。

（6）貸款人采用抵押或質(zhì)押方式擔(dān)保的，需要有擔(dān)保人同意擔(dān)保的書面證明以及擔(dān)保人的資信證明，以表明擔(dān)保人具有代為償還貸款的能力。

（7）個人收入證明。（8）采用保證方式擔(dān)保的，需要擔(dān)保人同意擔(dān)保的書面證明及其資信證明，以表明擔(dān)保人具有代為償還貸款的能力。

（9）繳納總房款20％以上預(yù)付款的收據(jù)原件和復(fù)印件。

（10）個人公積金賬號。

（11）根據(jù)銀行要求，提供需要的其他材料。

4．貸款程序

（1）向市住房資金管理核心提出個人住房組合貸款的申請。

（2）按銀行要求提供必需的貸款所需文件。

（3）貸款審批通過后，由市住房資金管理核心填寫《委托調(diào)查通知單》。

（4）貸款人填寫《個人住房貸款申請表》。由受托銀行對借款人進行貸款前的調(diào)查。

（5）簽訂組合貸款合同，由公積金貸款合同與商業(yè)性個人住房貸款合同兩部分組成。

（6）發(fā)放住房貸款。

（7）償還政策性個人住房擔(dān)保委托貸款（公積金貸款）和商業(yè)性個人住房擔(dān)保貸款本息。

5．貸款擔(dān)保

（1）提供產(chǎn)權(quán)房作抵押。

（2）提供貸款銀行的定期存單、國債等作質(zhì)押。

（3）提供符合銀行要求的保證人作第三方保證。

知識小貼士：房貸新品種隨著央行貸款利率的不斷調(diào)高，按揭一族的神經(jīng)越來越緊張。因為利率上調(diào)，就意味著自己的腰帶需要比以前勒得更緊！

在此情況下，不同銀行開始紛紛推出各種不同的新型住房貸款。

1．固定利率住房貸款固定利率住房貸款就是指銀行與貸款人在簽訂貸款合同時，約定一個雙方都認可的利率，貸款人在貸款期限內(nèi)，所貸金額的利率不隨央行的基準(zhǔn)利率或市場利率的調(diào)整而變化，貸款人可以按照貸款時約定的利率償還全部貸款。

目前光大銀行推出的固定利率房貸分為5年以下和5年以上10年以下兩種，5年以下年利率為5．94％；5年以上10年以下年利率為6．18％兩種。招商銀行推出的結(jié)構(gòu)性固定利率住房貸款分段執(zhí)行不同的利率標(biāo)準(zhǔn)，如果選擇5年房貸，貸款的前2年執(zhí)行一個利率，后3年執(zhí)行另一個利率。

3年房貸的利率為5．91％；5年房貸的利率為6．03％；10年房貸的利率為6．39％。坦率地說，這種固定利率要比目前執(zhí)行的房貸利率高一些，除非央行繼續(xù)升息，否則，購房者選擇固定利率就不會省錢。

2．直客式房貸直客式房貸也叫超前按揭，就是個人在繳納一定比例的首期款后，再找銀行辦理貸款（貸款額度、期限、還款方式等由銀行根據(jù)申請者的需求決定）。這種貸款方式不需要開發(fā)商擔(dān)保（開發(fā)商不用交保證金），購房者能夠直接獲得銀行貸款，這不但可以享受到一次付清房款的優(yōu)惠（通常為3％～6％）還能節(jié)省工本費、公證費等支出，但是，只有國家公務(wù)員、醫(yī)療、教育、新聞出版等事業(yè)單位的正式職員才允許申請，一般人是申請不到的。

3．雙周供房貸雙周供是由深圳發(fā)展銀行推出的，是指還款由每月一次改為每兩周還款一次，每次的還款額也改為原月供還款額的一半。這樣既不增加月支付壓力，又能縮短房屋按揭貸款的還款期，更能減輕利息負擔(dān)，只不過這種還貸方式對貸款人的資金實力有較高要求。

4．接力貸款接力貸款是由農(nóng)業(yè)銀行推出的，是指以某一子女（或子女與其配偶）作為所購房屋的所有權(quán)人，其家人（父母雙方或一方）與其共同作為貸款人，共同承擔(dān)購買住房的貸款的償還責(zé)任。

5．寬限期還貸寬限期還款是由上海銀行推出，指購房者在辦理個入住房貸款時，與銀行簽訂一項特殊的條款：個入住房貸款發(fā)放后，在一定的時期內(nèi)，貸款人每月只需要支付利息，貸款本金可以暫不歸還，等到寬限期結(jié)束后，貸款人才開始以約定的方式償還貸款金額的本息。這種還款方式可以減輕購房者最初的還款壓力，但貸款人需要多支付一年的利息。

6．無障礙提前還款無障礙提前還款是由民生銀行提出的，是指購房者在民生銀行辦理按揭貸款后，可以隨時向銀行提出提前還款申請，而且，還款金額只要在第1期的還款金額以上即可，在接到購房者的提前還款申請之后，銀行會在5個工作日之內(nèi)辦理完成客戶提前還款的手續(xù)，主要是不收取違約金。

7．可轉(zhuǎn)換房貸可轉(zhuǎn)換房貸由光大銀行推出，指購房者的貸款可以在固定利率與浮動利率之間相互轉(zhuǎn)換，能夠使借款人更靈活地規(guī)避利率波動風(fēng)險。而且，在浮動利率轉(zhuǎn)換為固定利率的時候不收取任何違約金和手續(xù)費；固定利率轉(zhuǎn)換為浮動利率時，貸款五年以下者需要交納一定的違約金；貸款五年以上者不需要交納違約金。

8．貸活兩便房貸貸活兩便房貸由中國銀行推出，房貸人可以將月供扣款賬戶申請為房貸理財賬戶，此后只要有錢就可以存入該賬戶，當(dāng)存款余額達到一定的金額后，超出的部分將被視作提前還貸，可以達到減少房貸利息支出的目的。同時，賬戶本身還具有活期賬戶的所有功能，客戶可以隨時支取其中的資金用干其他投資，比如：股票、基金等。貸活兩便可以按天計算提前還款應(yīng)該減少的利息，比如貸款人申請40萬元房貸，使用貸活兩便業(yè)務(wù)后，如果該賬戶上有30萬元的閑置資金，銀行就會按照相應(yīng)比例將11萬元作為提前還貸資金，剩余19萬元按照活期存款計息。

9．個貸通房貸個貸通房貸是由建設(shè)銀行推出的，具有房產(chǎn)一次抵押，貸款循環(huán)使用的功能，只要是建設(shè)銀行的個人貸款客戶，只要設(shè)立一次個人房地產(chǎn)較高額抵押，優(yōu)質(zhì)個人客戶就能擁有相應(yīng)的授信額度，在授信期限內(nèi)享受自己需要即可貸款的一站式融資服務(wù)。比如購房者的房貸款為64萬元，期限為30年，當(dāng)這處房產(chǎn)升值后，經(jīng)評估，較高授信額度為100萬元，此時如果購房者需要融資，在按時還貸的情況下，不需要再次辦理貸款審批手續(xù)，就可在較高授信額度范圍內(nèi)多次獲得貸款。

10．轉(zhuǎn)按揭轉(zhuǎn)按揭是指借款人在住房貸款的還款期內(nèi)，在貸款銀行的許可下可以出售抵押物，由房屋的購買者繼續(xù)償還出售人所欠下的貸款。也就是說，在按揭中的房屋可以進行買賣，只需要房屋的購房者繼續(xù)償還出賣方的按揭房款即可。但是，在轉(zhuǎn)按揭的操作過程中，由于房屋仍在按揭中，無法進行二次抵押，第2筆貸款就需要先發(fā)放，用來還清業(yè)主的貸款，然后在解除抵押并取得房產(chǎn)證后才能辦理房屋產(chǎn)權(quán)的過戶手續(xù)，因此，轉(zhuǎn)按揭的手續(xù)比較繁瑣，如果業(yè)主想要辦理這種業(yè)務(wù)，較好選擇正規(guī)的大型房屋中介，以免出現(xiàn)意想不到的各種風(fēng)險。

11．等額遞增房貸根據(jù)銀行的許可，每過一段時間，購房者的月還款金額可以增加一部分，可以增加幾十，也可以增加幾百，但是以后的月還款金額只能是遞增。比如購房者采用每半年遞增25元的等額遞增還款法，1～6月的月還款額為1667元；7～12月的月還款額為1692元；13～18月的月還款額為1717元……