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一、房屋居住權(quán)如何設(shè)立才有效

在《民法典》的框架下，房屋居住權(quán)的設(shè)立需遵循嚴(yán)格的法律程序。

1．居住權(quán)的設(shè)立可以基于兩種方式：一是通過(guò)書(shū)面形式訂立居住權(quán)合同，二是通過(guò)遺囑方式設(shè)立。

2．對(duì)于前者，合同應(yīng)當(dāng)明確雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住宅位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限以及解決爭(zhēng)議的方法。這些條款是確保居住權(quán)有效設(shè)立的基礎(chǔ)。

3．居住權(quán)的設(shè)立一般為無(wú)償，但當(dāng)事人另有約定的除外。值得注意的是，居住權(quán)的設(shè)立必須經(jīng)過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心的登記，自登記時(shí)居住權(quán)方才設(shè)立。

二、居住權(quán)設(shè)立適用情形

居住權(quán)的設(shè)立并非隨意而為，它適用于多種特定情形。

1．在離婚時(shí)，雙方可以約定在房產(chǎn)上設(shè)立居住權(quán)，以確保一方在支付折價(jià)補(bǔ)償款前能夠繼續(xù)居住。

2．在結(jié)婚時(shí)，一方可以要求對(duì)方為自己設(shè)立居住權(quán)，特別是在涉及婚前房產(chǎn)的問(wèn)題上，這可以作為一種變通的選擇。

3．老年人立遺囑時(shí)，可以為心儀之人設(shè)立居住權(quán)，以保障其居住利益。

4．在實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的過(guò)程中，老人可以將自有房屋抵押或賣給金融機(jī)構(gòu)，并在房子上為自己設(shè)立居住權(quán)，以確保居住權(quán)益。

三、居住權(quán)對(duì)房屋買賣的影響

居住權(quán)的設(shè)立對(duì)房屋買賣產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。

1．由于居住權(quán)屬于用益物權(quán)，具有絕對(duì)性，可以對(duì)抗房屋所有權(quán)人之外的任何第三人。這意味著設(shè)立了居住權(quán)的房屋，在流通市場(chǎng)上的價(jià)值將大打折扣。

2．因?yàn)榫幼?quán)人在居住權(quán)期限屆滿前可以一直居住在房屋內(nèi)，這限制了房屋所有權(quán)的行使。

3．在購(gòu)買房屋時(shí)，除了查看房屋是否被抵押、租賃外，還需要在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)查詢房屋是否設(shè)立了居住權(quán)登記，以避免出現(xiàn)“房子歸你，但你住不了”的情況。

綜上所述，房屋居住權(quán)的設(shè)立需遵循嚴(yán)格的法律程序，并適用于多種特定情形。同時(shí)，居住權(quán)的設(shè)立對(duì)房屋買賣產(chǎn)生了重要影響，需要購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中予以關(guān)注。