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想賣了舊房子換新的，現(xiàn)在舊房子下家不買(mǎi)了，新房子貸不到款，真是倒霉透了!

原音再現(xiàn)

真是倒霉透了，我被這個(gè)下家害慘了!換房大計(jì)進(jìn)行到一半不幸擱淺，市民張先生郁悶壞了。

張先生在夫子廟有套住房，60平方米，兩室一廳。因?yàn)榉魁g較老，戶型陳舊，張先生一直想把這套房子賣了，換一套大點(diǎn)的新房。春節(jié)后，他開(kāi)始四處看房，同時(shí)將舊房掛到中介出售。

上個(gè)月，上家和下家都找到了。上家陳老先生，想出售江寧一套新房;下家姓季，是個(gè)剛工作的小伙子，想購(gòu)買(mǎi)張先生的舊房。張先生分別與兩人達(dá)成協(xié)議——以75萬(wàn)的價(jià)格將舊房賣給小季，再以150萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)進(jìn)老陳的新房。小季向張先生支付了2萬(wàn)元定金，張先生向老陳支付了5萬(wàn)元定金。

老陳的房子還有貸款沒(méi)還清，房產(chǎn)證也未辦好，他希望張先生幫他還清貸款，以便于辦理產(chǎn)權(quán)證，解除抵押，然后再進(jìn)行二手房交易。張先生同意，因?yàn)楸M管手續(xù)很繁瑣，但老陳出的總價(jià)還算公道。還貸的錢(qián)從哪來(lái)呢?他的打算是，申請(qǐng)一部分貸款，再加上小季支付的舊房房款，基本就能應(yīng)付了。為了不耽誤事兒，張先生與小季約定4月15日之前簽約付款，與老陳約定4月20日之前辦妥銀行貸款的所有手續(xù)。

計(jì)劃銜接得很好，實(shí)施卻遇到了問(wèn)題。最近的房產(chǎn)新政，顯然震撼到了小季，他聯(lián)系張先生，表示愿意放棄定金，不買(mǎi)房了。雪上加霜的是，張先生接到銀行通知：因房貸收緊，貸款暫時(shí)無(wú)法下發(fā)。張先生急壞了，兩頭都落空，哪有錢(qián)幫老陳還貸啊，違約是肯定的了!

[律師觀點(diǎn)]

連環(huán)交易更要避風(fēng)險(xiǎn)

江蘇金長(zhǎng)城律師事務(wù)所的王健律師接受采訪時(shí)表示，賣舊買(mǎi)新的市民處于兩筆房產(chǎn)交易的夾心層，因此更容易遭遇風(fēng)險(xiǎn)，一般來(lái)說(shuō)，他們最害怕的意外狀態(tài)就是下家毀約。那么如何規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)呢?王律師認(rèn)為，跟下家簽約時(shí)必須把一些話說(shuō)清楚，如我賣房是為了籌錢(qián)買(mǎi)新房，你必須按照合同約定及時(shí)支付房款，如果你違約，給我造成損失，是要承擔(dān)責(zé)任的，當(dāng)然，口頭說(shuō)是沒(méi)用的，必須用規(guī)范的語(yǔ)言寫(xiě)進(jìn)合同，如此一來(lái)，連環(huán)交易就有保障了?？蓮埾壬〖局g并沒(méi)有這樣的約定?，F(xiàn)在小季違約，他只能選擇兩種處罰方式，一是不予返還定金，二是要求小季承擔(dān)他的實(shí)際損失。王律師認(rèn)為，張先生因小季違約，無(wú)法履行與上家的買(mǎi)賣合同，從而向上家支付違約金，實(shí)際上發(fā)生了損失，應(yīng)當(dāng)可以向小季追償。但實(shí)踐中，法院認(rèn)定的實(shí)際損失一般只包括利息損失、漲價(jià)差額等等，因此，張先生的維權(quán)還是存在風(fēng)險(xiǎn)的。