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商品房認(rèn)購(gòu)合同是約定商品房買賣合同基本事項(xiàng)，以約束雙方繼續(xù)就合同訂立進(jìn)行磋商談判的合同。合同載體包括認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、優(yōu)先購(gòu)買協(xié)議等文書。作為購(gòu)房意向書或者是認(rèn)購(gòu)書來說，只是雙方就是否購(gòu)買這個(gè)房屋達(dá)成一種意向性的協(xié)議，對(duì)房屋的一些具體問題都沒有包括進(jìn)去，需要雙方簽署正式的買賣合同，才能在法律上正式確定一個(gè)房屋的買賣關(guān)系的成立。

一、在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)怎么控制風(fēng)險(xiǎn)

從目前的商品房銷售方式來看，房地產(chǎn)開發(fā)商往往在沒有取得預(yù)售許可證的情況下，通過放號(hào)等方式，來檢驗(yàn)市場(chǎng)對(duì)自己開發(fā)的樓盤的接受程度，從而為下一步調(diào)整方案或者正式開盤銷售摸底，積累一定的客戶資源。因此，開發(fā)商往往會(huì)組織進(jìn)行預(yù)訂、認(rèn)購(gòu)等方式，收取購(gòu)房者一部分，與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議，在協(xié)議中約定一些基本內(nèi)容，比如房屋的面積、位置、戶型等，在取得了預(yù)售許可證后，再通過協(xié)商訂立正式的商品房，將認(rèn)購(gòu)書中的主要內(nèi)容固定在商品房買賣合同中。這種方式，也就是我們所說的認(rèn)購(gòu)書銷售模式。那么，如何簽訂認(rèn)購(gòu)書，在什么條件下簽訂的認(rèn)購(gòu)書才是有效的，如何防范認(rèn)購(gòu)書中的法律風(fēng)險(xiǎn)呢？

目前對(duì)認(rèn)購(gòu)書的的法律性質(zhì)并沒有明確的規(guī)定。主流觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)書其實(shí)就是一個(gè)預(yù)約，與商品房買賣合同是預(yù)約和本約的關(guān)系。是對(duì)將來訂立正式的商品房買賣合同的一個(gè)預(yù)先約定。認(rèn)購(gòu)書并不是商品房買賣合同。一般是在訂立商品房買賣合同存在法律上的障礙時(shí)（沒有取得預(yù)售許可證）而訂立的。在簽訂認(rèn)購(gòu)書后，交易雙方只能依據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，在簽訂商品房買賣合同的條件成就后，要求對(duì)方就商品房買賣合同中的其他內(nèi)容進(jìn)行談判。實(shí)踐中，并不是任何情況下簽訂的認(rèn)購(gòu)書都是有效的。如果一個(gè)項(xiàng)目連國(guó)有土地使用權(quán)都沒有取得，只是修了一個(gè)售樓部就開始銷售，簽訂認(rèn)購(gòu)書并收取定金，那么這種認(rèn)購(gòu)書就是無效的。

二、簽了認(rèn)購(gòu)書定金可以退嗎

這個(gè)理由是退不了的，按照《民法典》，買家違約，定金是要不回來的。

購(gòu)房者在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書以后，如果房屋認(rèn)購(gòu)書中約定了購(gòu)房訂金，那么認(rèn)購(gòu)書簽訂后的購(gòu)房定金處理分為四種情況：

1、如果買方?jīng)]有按照認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)去簽約，屬買方違約，定金不予返還。賣方在認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的期限內(nèi)將認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，屬賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。

2、如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回。雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用不予返還或者雙倍返還。

3、如果雙方都不存在上述第一項(xiàng)的違約行為，僅對(duì)預(yù)售（銷售）契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。

4、如果一方在正式簽約時(shí)對(duì)認(rèn)購(gòu)書中確認(rèn)的條件，如價(jià)格、房號(hào)、面積等進(jìn)行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為違約，買方違約的，定金不予返還。賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。