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我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

1、我國房地產(chǎn)金融發(fā)展現(xiàn)狀分析

我國房地產(chǎn)金融政策經(jīng)歷了從開始到調(diào)整的不斷完善的過程。1998年以來人民銀行根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化，及時(shí)調(diào)整了房地產(chǎn)信貸政策。允許所有商業(yè)銀行在所有城鎮(zhèn)對(duì)所有普通商品住房辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，支持普通住房建設(shè)，對(duì)新開工的普通住房項(xiàng)目，只要開發(fā)商自有資金達(dá)到30%，商業(yè)銀行均可發(fā)放住房建設(shè)貸款。由此開始，我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，雖然自2003年開始國家就出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)的各項(xiàng)政策措施，但銀行業(yè)對(duì)房地產(chǎn)的支持依然有增無減。有數(shù)據(jù)表明，至2005年末，銀行業(yè)向房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款以及住房按揭等兩項(xiàng)貸款余額就占商業(yè)銀行總貸款的15%左右，大商業(yè)銀行更是達(dá)到30%的比例，而在某些縣級(jí)市這個(gè)比例更高。房地產(chǎn)的價(jià)格也是一路上漲。開發(fā)商和銀行都從中得到很高的利潤(rùn)?？偨Y(jié)我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展過程，可以看出我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

(1)發(fā)展時(shí)期短，起步快。從我國房地產(chǎn)融資的歷程來看，房地產(chǎn)是在1998年以后真正進(jìn)入融資階段，伴隨著個(gè)人住房商品化制度的實(shí)施以及個(gè)人購房按揭的啟動(dòng)，大量的購房者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，短短幾年時(shí)間，我國用于房地產(chǎn)開發(fā)與個(gè)人購房貸款余額大幅增長(zhǎng)。

(2)融資渠道單一。從我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過程及其資金鏈來看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的全過程，是我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在我國房地產(chǎn)金融市場(chǎng)尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計(jì)。

(3)融資比例較高，是我國房地產(chǎn)金融的又一個(gè)明顯特征。房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略大都離不開“市場(chǎng)—資源—資金”三者之間的資本運(yùn)作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安排，實(shí)現(xiàn)低成本融資獲得高額利潤(rùn)回報(bào)。2003年及以前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，自有資本金占項(xiàng)目總投資的比例普遍低于30%，部分企業(yè)甚至在20%左右，剩余部分則主要通過銀行貸款等融資渠道來滿足資金需求。

2我國房地產(chǎn)存在的主要金融風(fēng)險(xiǎn)

從金融基礎(chǔ)設(shè)施和外部環(huán)境上分析，我國的個(gè)人信用制度、抵押制度、抵押保險(xiǎn)制度、房地產(chǎn)信息體系不健全及政府干預(yù)失誤，都是誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的隱患。目前我國存在的主要房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)有：

(1)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

從2004年開始部分大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱，而后這種房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭一直擴(kuò)大到更多的中小城市。房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快容易造成市場(chǎng)價(jià)格過分偏離其真實(shí)價(jià)值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會(huì)貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。抵押物貶值是房地產(chǎn)市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)在銀行房地產(chǎn)貸款上的直接反映。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)隱含財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統(tǒng)計(jì)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。

(3)“假按揭”和“零首付”凸顯道德風(fēng)險(xiǎn)

假按揭已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭?！凹侔唇摇辈灰哉鎸?shí)購買住房為目的，開發(fā)商以本單位職工或其他關(guān)系人冒充客戶和購房人，通過虛假銷售(購買)方式，套取銀行貸款。據(jù)工商銀行消費(fèi)信貸部門估計(jì)，該行個(gè)人住房貸款中的不良資產(chǎn)，有80%是因假按揭造成的。最近也出現(xiàn)了“零首付”現(xiàn)象，即開發(fā)商打出零首付的幌子來吸引買房者，因?yàn)殂y行是不可能給零首付的購房者提供貸款，開發(fā)商以低額的墊付首付款來獲得大額的購房資金。開發(fā)商把假按揭和零首付作為一種融資渠道。假按揭和零首付發(fā)生的原因有的是由于不法房地產(chǎn)商利用銀行掌握的信息有限騙貸，有的則是銀行工作人員與開發(fā)商勾結(jié)，共同騙貸。

(4)基層銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款存在操作風(fēng)險(xiǎn)

突出表現(xiàn)在：一是貸前審查經(jīng)辦人員風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，審查流于形式，隨意簡(jiǎn)化手續(xù)，對(duì)資料真實(shí)性、合法性審核不嚴(yán)，對(duì)明顯存在疑點(diǎn)的資料不深入調(diào)查核實(shí)。二是抵押物管理不規(guī)范，辦理抵押的相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)配合不力，不按程序操作，或過分依賴中介機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果，造成抵押品貶值或抵押無效。三是個(gè)別基層行貸后管理混亂，個(gè)人貸款客戶資料不夠全面和連續(xù)，缺少相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警措施。

(5)土地開發(fā)貸款有較大信用風(fēng)險(xiǎn)

銀行土地開發(fā)貸款面臨四方面風(fēng)險(xiǎn)。一是土地儲(chǔ)備中心資產(chǎn)負(fù)債率較高。一部分地區(qū)存在政府投入的注冊(cè)資本金過少、注冊(cè)資金不到位等問題，造成其對(duì)銀行資金過分依賴，抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力極低。二是銀行難以對(duì)土地儲(chǔ)備中心進(jìn)行有效監(jiān)管。三是銀行向土地整理儲(chǔ)備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔(dān)保措施。當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用政府保證和土地使用權(quán)質(zhì)押兩種方式，這兩種方式的合法性尚存在問題。四是土地儲(chǔ)備中心的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。土地市場(chǎng)價(jià)格有很大的不確定性，譬如受政策影響土地價(jià)格可能大幅下滑，拍賣中土地流拍或中標(biāo)人違約，都可導(dǎo)致土地出讓的收入低于土地收購價(jià)格，形成銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。