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小產(chǎn)權(quán)房屬于集體所有，無房產(chǎn)證，不受法律保護(hù)。購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房需要經(jīng)過土地管理部門批準(zhǔn)。

買小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)有以下幾點(diǎn)：

1、法律原則上認(rèn)定無效；

2、房產(chǎn)證問題影響升值；

3、開發(fā)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)；

4、國(guó)家政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)及拆遷補(bǔ)償問題；

5、房屋質(zhì)量和售后維修無保證；

6、解決糾紛的法律適用不明確。

一、小產(chǎn)權(quán)房交易合同到期沒買回來怎么辦

一、小產(chǎn)權(quán)房，在法律上就是違法建筑，根本不存在產(chǎn)權(quán)期限到期與否的問題。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

二、“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

（一）對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。

（二）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

（三）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

二、小產(chǎn)權(quán)房是指什么

小產(chǎn)權(quán)房是在農(nóng)村集體自建的房子，屬于宅基地房屋，一般不會(huì)去繳納土地的出讓金，而且產(chǎn)權(quán)的證明不是國(guó)家房管部門發(fā)的，而是當(dāng)?shù)卣l(fā)放，不會(huì)在國(guó)土房管局當(dāng)中備案。小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱”鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房“?！毙‘a(chǎn)權(quán)房“不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

一、購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房子需要以下手續(xù)：

1、看房并支付保留金或定金。支付保留金則可以在三天內(nèi)確定是否購(gòu)買房產(chǎn)，三天后若購(gòu)買則需交首付或定金，不想購(gòu)買則全額退還，支付定金則雙方可以商定支付首付的時(shí)間，若取消購(gòu)買則定金可以不予退還；

2、買賣雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí)間、過戶申請(qǐng)時(shí)間、交房日期、違約責(zé)任，確定內(nèi)容后，買賣雙方與中介簽訂三方合同或者買賣雙方簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》；

3、公正。買賣雙方需前往律師事務(wù)所進(jìn)行第三方見證，簽署《律師見證書》；

4、貸款。小產(chǎn)權(quán)房銀行一般是不予貸款的，只能找外面的貸款公司，提交資料，貸款公司根據(jù)個(gè)人征信，收入或公積金基數(shù)發(fā)放貸款；

5、房屋過戶。村委統(tǒng)建樓需要統(tǒng)一過戶的，農(nóng)民房?jī)H需簽《合同和作見證》；

6、以上手續(xù)完成后可以交房。

二、買小產(chǎn)權(quán)房需要注意：

1、開發(fā)主體要合法，可以是村民、村委會(huì)等；

2、符合城市規(guī)劃小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)必須符合城市總體規(guī)劃；

3、買房人要符合小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買的資格；

4、購(gòu)房手續(xù)要齊全且保留完整的證據(jù)，違約和救濟(jì)條款要在購(gòu)房合同中明確。

綜上所訴， 小產(chǎn)權(quán)房一般多數(shù)出現(xiàn)在農(nóng)村中，有些小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)時(shí)是沒有登記的，屬于無產(chǎn)權(quán)房，不能進(jìn)行過戶登記，所以購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、集體證的房子可以買嗎

并不是不能買，而是存在風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買集體產(chǎn)權(quán)的房子風(fēng)險(xiǎn)：

1、行為違法，不受法律保護(hù)

集體產(chǎn)權(quán)房屋對(duì)外出售本身就是一種違法行為，一旦產(chǎn)生糾紛，法律是不予保護(hù)支持的。

2、出現(xiàn)糾紛購(gòu)房者境地尷尬

如果因面臨房屋拆遷、繼承等各種因素，村民開始對(duì)自己的出售行為感到后悔，鑒于集體產(chǎn)權(quán)的對(duì)外銷售本身就是一種違法行為，出賣人完全有權(quán)利也有可能重新要回自己的房子。

3、不能享有房屋的產(chǎn)權(quán)

購(gòu)買了這類房屋，并不能享有房屋的產(chǎn)權(quán)，而是居住使用權(quán)。而通常的商品房，購(gòu)買者享受的是完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，有自己的房屋產(chǎn)權(quán)證。

4、拆遷補(bǔ)償不歸購(gòu)房者

目前我國(guó)尚無對(duì)拆遷農(nóng)村房屋而給予承租人（使用人）補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)法律規(guī)定，其補(bǔ)償對(duì)象均為農(nóng)村土地或地上附著物的人。

5、不能用于抵押和貸款

貸款和抵押的是要登記的，而登記唯一憑證就是房產(chǎn)證，目前農(nóng)村房既無房產(chǎn)證也不進(jìn)行登記。

6、房屋質(zhì)量存在安全隱患

房子開發(fā)首先必須是具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而集體產(chǎn)權(quán)房很多是由土地所在村自行開發(fā)的，根本沒有資質(zhì)，在質(zhì)量、信譽(yù)方面都沒有保障。