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二手房房產(chǎn)證沒下來可以買，但是要注意存在很大風(fēng)險，房產(chǎn)證沒下來的房子可以通過以下方式買賣：

1、房屋買賣雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶：若是房屋買賣雙方都同意在房產(chǎn)證下來再過戶的話，這屬于二手房買賣，需要繳納的稅費會比新房子多一些。包括：個人所稅、契稅、增值稅等。因為這種方式比較簡單直接，可以及時進行過戶，風(fēng)險系數(shù)也比較低。有一點不好的地方就是稅費會相對來說比較高，時間成本長。

2、直接更名，流程如下：

(1)賣房者需要首先還清銀行貸款。

(2)賣房者拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同。

(3)開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)。

(4)在注銷完成后，再由購買者和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。

3、如果是交了首付款，還沒有辦按揭的情況的話，這種方式會好處理一些，因為這時開發(fā)商還沒有到房管局進行備案，那么買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里進行辦理合同的轉(zhuǎn)讓。然后開發(fā)商和買房重新簽訂一份購房合同，并將原來的購房合同收回，買方再將首付款付給買房即可。

一、房產(chǎn)證名字變更情況

房產(chǎn)證名字變更也分加名減名情況，加名情況是非常常見的，具體辦理分以下幾種情況：

夫妻加名，婚前婚后各不同?；榍凹用喊促浥c、買賣方式依據(jù)雙方申請辦理。贈與，夫妻雙方需先到公證處辦理贈與公證書，夫妻一方贈與另一方一半產(chǎn)權(quán)，之后雙方攜帶房產(chǎn)證、身份證、公證書到中心辦理加名手續(xù)；

買賣，雙方需簽訂買賣合同，然后攜帶房產(chǎn)證、身份證、不動產(chǎn)完稅憑證到中心申請辦理。

婚后加名：這種情況屬于更正登記，市民只需提供夫妻雙方身份證明、《結(jié)婚證》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋登記申請書》等申請材料，共同到有管轄權(quán)的房屋登記部門進行面簽后，即可辦理相關(guān)房屋權(quán)屬變更手續(xù)。免征契稅、個稅和營業(yè)稅，僅收取房屋登記費和印花稅等。

父母子女加名變更，選擇贈與。如果是父母、子女等這種關(guān)系間的房產(chǎn)要辦理變更手續(xù)，就可以考慮二手房買賣或者是贈與。近期由于公證費下調(diào)，贈與的成本支出在一定程度上減少。

贈與流程：需要先去公證處辦理房產(chǎn)贈與的公證，之后攜帶相關(guān)是房屋兩證，雙方身份證，戶口本，婚姻狀況證明等直接去房管局辦理即可。直系親屬間贈與是不限購的，不需要做購房資格審查。

贈予手續(xù)：贈予人與受贈人訂立房屋贈予的書面合同，即贈予書。受贈人憑原房屋所有權(quán)證、贈予合同，按規(guī)定繳納有關(guān)契稅；辦理公證。受贈人到房地產(chǎn)管理機構(gòu)申請變更登記，應(yīng)提交申請書、身份證件、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈予書及公證書和契稅收據(jù)。贈予人將房屋交付受贈人。

兄弟姐妹加名變更，考慮買賣。雖然非直系親屬間房產(chǎn)加名也可以考慮贈與過戶方式，但是由于稅費比較高，同時限購未取消之前也要考慮購房資格，所以買賣方式比較合適。

買賣流程：比較簡單，雙方或三方（中介）協(xié)商清楚后簽訂購房合同，之后在網(wǎng)上進行網(wǎng)簽備案，去房管局辦理購房資格審查，通過后，打印購房合同，辦理過戶手續(xù)；需攜帶雙方身份證明、婚姻狀況證明、房屋兩證等資料。

按揭中房產(chǎn)加名字變更：上述前提都是房子貸款已經(jīng)還清，否則需要先去銀行還清貸款，注銷掉之后，再拿著房產(chǎn)證去行政服務(wù)中心辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。