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一、商品房預(yù)約合同糾紛和預(yù)售合同糾紛的區(qū)別商品房交易預(yù)約合同是預(yù)約合同，而預(yù)約合同是指當(dāng)事人約定將來訂立正式合同的協(xié)議，當(dāng)事人雙方只負(fù)有簽訂正式合同的義務(wù)，相當(dāng)于商品房認(rèn)購(gòu)書。商品房預(yù)售合同是本合同，當(dāng)事人之間負(fù)有的是履行合同約定的相互交付義務(wù)，不是約定將來訂立本合同的義務(wù)。在民法典中，預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。商品房預(yù)售合同在成立之時(shí)房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同，因?yàn)樵谏唐贩款A(yù)售合同中，預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方關(guān)于房屋的坐落與面積、價(jià)款的交付方式與期限、房屋的交付期限、房屋的質(zhì)量、違約責(zé)任等都有明確的規(guī)定，雙方無須將來另行訂立一個(gè)房屋買賣合同，

一、商品房預(yù)售許可證是商品房預(yù)售條件（一）預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（二）按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；（四）已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間；（五）七層以下（含本數(shù)）的商品房項(xiàng)目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售項(xiàng)目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程；（六）已在項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶；（七）預(yù)售商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。二、商品房的顯著特點(diǎn)（一）“商品房”的房屋來源，是具有經(jīng)營(yíng)資格的房地產(chǎn)開發(fā)商建成的房屋，它純粹是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的“商品”，其銷售價(jià)格是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)供求關(guān)系決定的。同時(shí)，它也可以的。（二）“商品房”的土地來源，是通過“出讓方式”取得“土地使用權(quán)”的。（三）“商品房”的出售對(duì)象是公開面向社會(huì)廣大公

預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中的法律問題主要包括轉(zhuǎn)讓人必須要有登記備案和轉(zhuǎn)讓合同的商品房才能夠進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。避免預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛的方法有雙方需要簽訂轉(zhuǎn)讓合同、已經(jīng)付完預(yù)售商品房的總價(jià)款等等。一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中的法律問題預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓中的法律問題如下：1．依照法律、法規(guī)等規(guī)定，允許預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓；不允許轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓；2．轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過登記備案的商品房預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售商品房不得轉(zhuǎn)讓；3．預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的、正在建設(shè)中的預(yù)售商品房；等等。二、如何避免預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛避免預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓糾紛的方法有：1．預(yù)售商品房尚未付清房款的購(gòu)房者應(yīng)該先征得開發(fā)商同意方能與受讓方簽訂轉(zhuǎn)讓合同；2．已付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，購(gòu)房者可以與新購(gòu)房者訂立轉(zhuǎn)讓合同并以書面形式通知開發(fā)商；3．轉(zhuǎn)讓合同雙方應(yīng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后前往房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手

訴訟或者仲裁時(shí)效是權(quán)利人請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)解決爭(zhēng)議，保護(hù)其權(quán)益而提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的法定期限。法律規(guī)定訴訟時(shí)效的目的，在于促使當(dāng)事人盡早行使權(quán)利，盡快解決當(dāng)事人間的糾紛。一般的合同糾紛按照民法典的規(guī)定，訴訟時(shí)效為3年，幾類特殊的爭(zhēng)議，如租賃合同中延付或拒付租金的爭(zhēng)議，保管合同中寄存物被丟失或損毀的爭(zhēng)議的訴訟時(shí)效為一年。由于合同的復(fù)雜性、地域性，因此，因國(guó)際貨物買賣合同和技術(shù)進(jìn)出口合同爭(zhēng)議提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁的期限為四年。其他法律規(guī)定了特別時(shí)效的，依照其規(guī)定，如海商法規(guī)定的貨運(yùn)賠償請(qǐng)求權(quán)的時(shí)效為一年。訴訟時(shí)效的起算時(shí)間，自當(dāng)事人知道或者當(dāng)應(yīng)知道其權(quán)利受到侵害之日起計(jì)算。一、商品房預(yù)售合同糾紛有哪些在目前的房地產(chǎn)糾紛案件中，商品房預(yù)售合同糾紛占有相當(dāng)大的比例。這類糾紛具有標(biāo)的金額大、涉訴人數(shù)多、法律政策性強(qiáng)等特點(diǎn)，處理起來比較困難。從實(shí)踐來看，商品房預(yù)售合同糾紛有價(jià)格糾紛、不能交付或不按期

一、證明當(dāng)事人主體適格的證據(jù)1、當(dāng)事人為法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的，應(yīng)提交主體登記資料，如工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、工商注冊(cè)登記資料或社團(tuán)法人登記證等;2、當(dāng)事人為自然人的，應(yīng)提交身份證明資料，如身份證或戶口本等;3、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織的名稱在訴爭(zhēng)的法律事實(shí)發(fā)生后有變更的，應(yīng)提交變更登記的資料。二、證明房屋買賣法律關(guān)系成立及合同履行情況的證據(jù)(普通適用于各種商品房預(yù)售合同糾紛案件)1、商品房銷售許可證;2、商品房買賣合同;3、房屋交接時(shí)間的證明。4、房屋竣工驗(yàn)收情況的證明;5、購(gòu)房方支付房款的收據(jù)或發(fā)票，購(gòu)房方以按揭(抵押)貸款方式支付房款的，還應(yīng)提供按揭(抵押)貸款合同、借款借據(jù)、分期支付按揭款的清單等;三、當(dāng)事人針對(duì)具體的訴訟請(qǐng)求提交僅適用于某類案件的證據(jù)(一)因開發(fā)商延期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房方要求支付延期辦證違約金的：1、售房方通知購(gòu)房方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的證明;2、售房方已辦理房地

2005年5月至2006年4月前后，我們有十多位消費(fèi)者與某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽定了《商品房買賣合同》，購(gòu)買了位于某地的商品房。在商品房的購(gòu)買過程中，我們看過現(xiàn)房并查看了開發(fā)商出售商品房所具備的《商品房預(yù)售許可證》等五證原件，然后根據(jù)房屋的售價(jià)，一部分消費(fèi)者交了全額款、一部分消費(fèi)者分期交了部分款。開發(fā)商的交房期限分別為05年9月、06年6月和06年x月，但至今都沒有竣工交接驗(yàn)收。為此業(yè)主們紛紛到開發(fā)商處詢問，結(jié)果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有許多經(jīng)濟(jì)債務(wù)，使得該商品房在整個(gè)銷售過程中，出現(xiàn)了多次被中級(jí)人民法院查封、解封又查封的問題。但我們作為消費(fèi)者在看房及簽定買賣合同過程中，均未看到有關(guān)被查封的標(biāo)識(shí)、告示。直到開發(fā)商不能按時(shí)交房，業(yè)主們紛紛到公司追問交房期限時(shí)才了解到這一情況。當(dāng)業(yè)主們到房產(chǎn)局了解合同備案情況時(shí)又得知:我們這十幾戶購(gòu)房者，不但購(gòu)買合同沒能備案，而且房子乃在被查封中。對(duì)于此案件，涉及到多方面的利益關(guān)

盡管在處理各種紛爭(zhēng)時(shí)并非總是需要尋求律師的協(xié)助，只要其相關(guān)行為符合法定要求便可直接向相應(yīng)法院提起訴訟，然而，聘請(qǐng)專業(yè)律師能夠?yàn)槲腥颂峁┴S富的法律意見和策略，進(jìn)而使自身獲得更大勝訴概率，因此，面對(duì)具體案例之時(shí)，仍需全面考慮各類現(xiàn)實(shí)因素?！睹袷略V訟法》第一百二十三條起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。書寫起訴狀確有困難的，可以口頭起訴，由人民法院記入筆錄，并告知對(duì)方當(dāng)事人?！睹袷略V訟法》第十八條基層人民法院管轄第一審民事案件，但本法另有規(guī)定的除外?！睹袷略V訟法》第十九條中級(jí)人民法院管轄下列第一審民事案件：（一）重大涉外案件；（二）在本轄區(qū)有重大影響的案件；（三）最高人民法院確定由中級(jí)人民法院管轄的案件。

對(duì)廣受爭(zhēng)議的商品房預(yù)售制度的變革，業(yè)內(nèi)人士判斷，綜合種種跡象，在修訂城市房地產(chǎn)管理法的大背景下，恐怕不會(huì)廢除該制度，而是在現(xiàn)有基礎(chǔ)上對(duì)開發(fā)商加強(qiáng)政府監(jiān)管，實(shí)行商品房裸售生而卓越，就此進(jìn)入北大清華。這是地處北京市北四環(huán)邊上某售樓處打出的廣告，廣告牌下，尚是毛坯的外立面墻，露出一個(gè)個(gè)待裝玻璃的空窗子。售樓員告訴《法治周末》記者，這是他們一期開盤的唯一在售房源，沙盤上，其他樓號(hào)已掛上了醒目的紅色售罄標(biāo)某。中國(guó)自實(shí)行商品房預(yù)售制度以來，看房人經(jīng)常遇到這樣的情況?，F(xiàn)行的商品房預(yù)售制度，使消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)，買的只是圖紙和沙盤上的房屋，并不是實(shí)物，風(fēng)險(xiǎn)很大。知名房產(chǎn)律師秦某主張徹底廢除這項(xiàng)制度。據(jù)全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)透露，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部正組織力量積極開展城市房地產(chǎn)管理法修訂工作，并已形成修改草案征求意見稿，其中就包括完善商品房預(yù)售制度。城市房地產(chǎn)管理法即將修訂，商品房預(yù)售制度將走向何方?官方或

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)是高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存，主要體現(xiàn)在商品房的價(jià)格漲落上。一旦雙方當(dāng)事人依法簽訂合同后，就要承擔(dān)房?jī)r(jià)或漲或落的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該由某方當(dāng)事人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)損失，不能轉(zhuǎn)嫁給他方。具體說，房?jī)r(jià)不因市場(chǎng)漲跌波動(dòng)，而將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給對(duì)方。如有的房地產(chǎn)公司未考慮到市場(chǎng)材料價(jià)格上漲情況，致使房屋在建設(shè)中開發(fā)成本加大，后即以此為由要求變更合同價(jià)格，將材料價(jià)格上漲的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人，對(duì)此一般不予以支持。相關(guān)法律規(guī)定，商品房?jī)r(jià)格實(shí)行國(guó)家指導(dǎo)下的市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格。預(yù)售方與預(yù)購(gòu)方根據(jù)房屋結(jié)構(gòu)、朝向、層次、質(zhì)量、所處地段、經(jīng)濟(jì)效益以及房地產(chǎn)市場(chǎng)行情對(duì)房?jī)r(jià)在合同中進(jìn)行約定，對(duì)雙方當(dāng)事人約定的房?jī)r(jià)，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。其次，合同雙方在約定了預(yù)售商品房?jī)r(jià)格的同時(shí)又約定預(yù)售商品房?jī)r(jià)格以有關(guān)主管部門的核定價(jià)格為準(zhǔn)，一方要求按核定價(jià)格變更預(yù)售商品房?jī)r(jià)格的應(yīng)予準(zhǔn)許。如果當(dāng)事人對(duì)價(jià)格在合同約定中不明確或在合同履行中發(fā)生不可抗力的情況，

由于我國(guó)商品房預(yù)售市場(chǎng)還不是很完善，有關(guān)法律規(guī)范還不夠完整，各個(gè)地方的監(jiān)督管理部門的監(jiān)管職能未能充分發(fā)揮，導(dǎo)致許多地方還處于比較混亂的階段，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)昧良心的故意損害購(gòu)房消費(fèi)者的合法權(quán)益的現(xiàn)象屢見不鮮。開發(fā)商和購(gòu)房者之間的交易不公平，大部分的風(fēng)險(xiǎn)是由消費(fèi)者承擔(dān)的，最后容易出現(xiàn)購(gòu)房者被迫接受房屋或者無處維權(quán)的地步。商品房預(yù)售的面積和價(jià)格糾紛。商品房預(yù)售合同中約定，房屋面積與實(shí)際的交付的房屋實(shí)測(cè)面積有出入的情況，預(yù)售商品房從動(dòng)工到竣工、驗(yàn)收，這期間有許多不確定的因素，可能會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房人所購(gòu)置的預(yù)售商品房的面積有所變化，由此也會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的變化。同樣，由于買期房交房日期較長(zhǎng)，期間房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)是必然的，而開發(fā)商從交房前到交房這段期間可能會(huì)以各種理由將房地產(chǎn)價(jià)格提高，這樣就會(huì)導(dǎo)致價(jià)格方面的糾紛，或者還有其他原因?qū)е聝r(jià)格或者面積產(chǎn)生更多糾紛，這些都是在預(yù)售商品房過程中存在的危險(xiǎn)和法律糾紛。一、

（一）《城市房地產(chǎn)管理法》第44條第2款規(guī)定“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案”。（二）《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第27條第2款規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案”。（三）《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)”。第13條還規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1％以下的罰款”。上述條款是我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行登記備案的規(guī)定，不難看出國(guó)家實(shí)行登記備案制度的立法目

在商品房預(yù)售的時(shí)候，房屋的購(gòu)買者需要注意房屋的產(chǎn)權(quán)問題，了解商品房預(yù)售怎么確保產(chǎn)權(quán)明確，這樣才能避免商品房預(yù)售的產(chǎn)權(quán)糾紛。下文為您詳細(xì)介紹。預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)糾紛有哪些1、部分產(chǎn)權(quán)。某些企業(yè)因效益不好，將企業(yè)自管房屋(如集資建房)以低于市場(chǎng)價(jià)向社會(huì)公開發(fā)售，購(gòu)房者最終得到的是部分產(chǎn)權(quán)房屋。2、農(nóng)村集體土地上開發(fā)經(jīng)營(yíng)的商品房。某些鄉(xiāng)村或郊區(qū)單位擅自將集體土地進(jìn)行開發(fā)，或有些房地產(chǎn)開發(fā)公司與鄉(xiāng)、村合作，由鄉(xiāng)、村出土地，開發(fā)公司出資建造商品房向社會(huì)公開發(fā)售。購(gòu)房者最終得到的產(chǎn)權(quán)證書往往是村民榮譽(yù)證或鄉(xiāng)里自制的房屋產(chǎn)權(quán)證書。3、聯(lián)建的商品房。聯(lián)建是一方提供土地，另一方提供資金，雙方聯(lián)合開發(fā)建設(shè)商品房。提供土地的一方大多數(shù)是通過國(guó)家劃撥方式取得土地使用權(quán)，在該土地上建造的房屋只能自用，不得上市出售。因聯(lián)建房屋未向國(guó)家繳納地價(jià)款，最終購(gòu)房者無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證。4、改建房屋。某些企業(yè)或單位，將自有的辦公樓進(jìn)

一、重慶房屋預(yù)售合同糾紛律師收費(fèi)明細(xì)房屋預(yù)售合同糾紛，不適用于政府指導(dǎo)價(jià)，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。經(jīng)當(dāng)事人、委托人于律師或律師事務(wù)所協(xié)商的，可以采取計(jì)時(shí)收費(fèi)方式，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為200－3000元／小時(shí)。（一）計(jì)時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，200－3000元／有效工作小時(shí)。（二）擔(dān)任公民請(qǐng)求支付勞動(dòng)報(bào)酬、工傷賠償，請(qǐng)求給付贍養(yǎng)費(fèi)、撫養(yǎng)費(fèi)、扶養(yǎng)費(fèi)，請(qǐng)求發(fā)給撫恤金、救濟(jì)金，請(qǐng)求給予社會(huì)保險(xiǎn)待遇或最低生活保障待遇的民事訴訟、行政訴訟案件代理人，以及擔(dān)任涉及安全事故、環(huán)境污染、征地拆遷賠償（補(bǔ)償）等公共利益的群體性訴訟案件代理人，擔(dān)任公民請(qǐng)求國(guó)家賠償案件代理人的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（1）按審判階段確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。1、計(jì)件收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每件3000－－15000元。2、按標(biāo)的額比例收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)10萬元以下（含10萬元），10％（最低收費(fèi)3000元）；10萬元至100萬元（含100萬元），6％；100萬元至1000萬元（含1000萬元），4％；1

可以。購(gòu)房者可以與售房者協(xié)商一致的可以退房退款.合同中約定或法定的解除條件成就后同樣可以請(qǐng)求購(gòu)房者退房、售房者退款，由違約方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。合同解除，是指合同當(dāng)事人一方或者雙方依照法律規(guī)定或者當(dāng)事人的約定，依法解除合同效力的行為。合同一旦簽約，具有國(guó)家法律保護(hù)。一、退房款開發(fā)商拖著不給怎么辦退房款開發(fā)商拖著不給可以通過以下方式解決：1、退房后開發(fā)商不退房款，可以協(xié)商；2、協(xié)商不成，可以到法院起訴解決。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。起訴至法院要求對(duì)方退回房款，還需要保留好開發(fā)商同意退房申請(qǐng)的證據(jù)。購(gòu)房者退房程序如下：1、購(gòu)房者發(fā)出退房通知；2、辦好各種手續(xù)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還購(gòu)房者已經(jīng)支付的全部房款，并且負(fù)責(zé)辦理購(gòu)房者與貸款銀行解除或者終止合同的全部手續(xù)；3、開發(fā)商退還房款。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在購(gòu)房者發(fā)出退房通知后將全部購(gòu)