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農(nóng)村戶口在外地農(nóng)村買房，是不受法律保護(hù)的。農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地使用權(quán)與地上房屋一同轉(zhuǎn)讓。而農(nóng)村宅基地是農(nóng)民集體所有的土地，依法屬于本村農(nóng)民集體所有的，不能向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓。同時(shí)作為農(nóng)村戶口，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。已有宅基地或出賣房屋后再申請(qǐng)宅基地的，不能獲得批準(zhǔn)。

和本村以外的人進(jìn)行農(nóng)村宅基地上房屋買賣，能合法的了嗎？

如果是農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間簽訂的，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理、嚴(yán)禁炒賣土地通知》和國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》均有明確規(guī)定，農(nóng)民住宅不得向城市居民出售，因此對(duì)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效……農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋的買賣合同，會(huì)涉及相應(yīng)宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)是本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能取得或者變相取得該村宅基地使用權(quán)。

因此農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋的買賣合同一般會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效。

北京在明律師事務(wù)所的宋曉峰律師認(rèn)為如果存在以下兩種特殊的情形，宅基地買賣合同可能被認(rèn)定為有效：

其一，在國(guó)家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)

根據(jù)最高人民法院關(guān)于印發(fā)《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》的通知（法〔2016〕399號(hào)）第19條之規(guī)定：在國(guó)家確定的宅基地制度改革試點(diǎn)地區(qū)，可以按照國(guó)家政策及相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)處理宅基地使用權(quán)因抵押擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生的糾紛。

《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)國(guó)務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時(shí)調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》（2015年2月27日第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十三次會(huì)議通過(guò)），確定了33個(gè)試點(diǎn)縣（市、區(qū)）暫時(shí)調(diào)整實(shí)施《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地管理制度的有關(guān)規(guī)定。

這一試點(diǎn)目前仍在延期中。

比如浙江省義烏市就是改革試點(diǎn)區(qū)，義務(wù)就出臺(tái)了《義烏市農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓細(xì)則（試行）》，其第七條就明確規(guī)定了對(duì)于已完成新農(nóng)村建設(shè)（含更新改造、舊村改造、“空心村”改造、“異地奔小康”工程，下同）的村莊，經(jīng)村民代表會(huì)議同意，所在鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）審核，報(bào)國(guó)土局、農(nóng)林局（農(nóng)辦）備案后，允許其農(nóng)村宅基地使用權(quán)在本市行政區(qū)域范圍內(nèi)跨集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓。

其受讓人必須符合下列條件：

1．為本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織成員；

2．在同一行政村內(nèi)轉(zhuǎn)讓取得的宅基地，其面積不得超過(guò)《義烏市農(nóng)村宅基地取得置換暫行辦法》及相關(guān)配套政策規(guī)定的最高戶型面積。

據(jù)此《義烏市農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓細(xì)則（試行）》規(guī)定了宅基地及其上房屋在滿足條件的情況下可以跨集體經(jīng)濟(jì)組織買賣，但是要限制在本市范圍內(nèi)。

其二，外集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得了本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份

農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員在簽訂房屋買賣合同時(shí)，雖并不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，但若簽訂房屋買賣合同后，外集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得了本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，足以認(rèn)定征得了本集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，亦可以認(rèn)定雙方當(dāng)事人買賣房屋的行為不存在損害集體利益的情形，那么此時(shí)的宅基地上房屋買賣合同可以視為有效。

其三，外集體經(jīng)濟(jì)組織成員的家庭成員

具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份，之后取得房屋的所有權(quán)農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員在簽訂房屋買賣合同時(shí)，雖并不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，但簽訂房屋買賣合同時(shí)，外集體經(jīng)濟(jì)組織成員的家庭成員（如配偶）具有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份。

之后外集體經(jīng)濟(jì)組織成員與其配偶離婚，其配偶取得房屋的所有權(quán)，亦可以認(rèn)定雙方當(dāng)事人買賣房屋的行為不存在損害集體利益的情形。

其四，依法辦理了房屋所有權(quán)證

農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員與外集體經(jīng)濟(jì)組織成員在簽訂房屋買賣合同時(shí)，雖并不屬于同一集體經(jīng)濟(jì)組織，但簽訂房屋買賣合同后，通過(guò)各種方式合法取得了房屋所有權(quán)證。

鑒于此，一般從維護(hù)交易安全和穩(wěn)定的角度出發(fā)，應(yīng)認(rèn)定《房屋買賣合同》有效。

在明拆遷律師宋曉峰認(rèn)為農(nóng)村宅基地上房屋的交易風(fēng)險(xiǎn)很大，往往賣房那方因拆遷或其他的經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)而隨時(shí)可能提起要求確認(rèn)合同無(wú)效的訴訟，不但給買房人帶來(lái)極大的煩惱，還有極大可能遭受經(jīng)濟(jì)上的損失。

一旦合同無(wú)效，買房人請(qǐng)求返還購(gòu)房款及其利息，以及請(qǐng)求賠償翻建或者改建成本的，應(yīng)當(dāng)綜合考慮當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)等因素予以確定。

故至少就現(xiàn)階段而言，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間買賣宅基地上房屋一定要慎之又慎。

目前正在嘗試的改革更多的強(qiáng)調(diào)以租賃的形式流轉(zhuǎn)，而非買賣。

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《確定土地所有權(quán)與使用權(quán)的若干規(guī)定》第一百六十九條宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。建造在該宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第八條城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有。

農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第十條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。