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開(kāi)發(fā)商違約找房管局投訴。按照合同約定，商品房工程質(zhì)量必須取得工程驗(yàn)收合格證，并取得交付使用證后方可交付給購(gòu)房者。所以房屋的交付日期應(yīng)按照取得交付使用證開(kāi)始計(jì)算，如購(gòu)買(mǎi)人對(duì)房屋質(zhì)量有疑問(wèn)，可以申請(qǐng)質(zhì)量檢測(cè)部門(mén)檢測(cè)。

一、購(gòu)房違約金一般是多少：

（一）、購(gòu)房者違約

根據(jù)《民法典》規(guī)定，只有當(dāng)一方當(dāng)事人有重大違約行為時(shí)，另一方當(dāng)事人有權(quán)解除合同，并要求其返還所交的預(yù)售購(gòu)房款和利息，并支付違約金。

此外，如果辦理按揭，銀行就會(huì)將貸款打入開(kāi)發(fā)商賬戶，這部分房款視為已付，購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商按照房屋總價(jià)值及合同相應(yīng)條款進(jìn)行賠償，這是受到法律保護(hù)的。在購(gòu)房合同里會(huì)有明確規(guī)定的，一般都是每天萬(wàn)分之1到5的違約金，請(qǐng)參照合同，就可以計(jì)算了。

（二）、開(kāi)發(fā)商違約

一般情況下，購(gòu)房者可以退房的情形主要包括以下幾種情況：

1、延期交付房屋到了開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的入住通知。根據(jù)現(xiàn)在《司法解釋》的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商經(jīng)購(gòu)房人催告后的三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，購(gòu)房人就有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。

2、房屋面積誤差超過(guò)3％。如果交房時(shí)房屋的實(shí)測(cè)面積與簽約時(shí)的暫測(cè)面積的誤差比絕對(duì)值超出3％，購(gòu)房人可以提出退房并要求退賠利息。

3、房屋質(zhì)量不合格導(dǎo)致嚴(yán)重影響使用。根據(jù)最新司法解釋，因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，購(gòu)房人可以提出退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。

二、驗(yàn)房時(shí)要檢查開(kāi)發(fā)商的哪些證件

1.規(guī)劃部門(mén)出具的建筑工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證

2.建設(shè)主管部門(mén)出具的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書(shū)

3.建設(shè)部制定的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表

通常包括：工程的基本情況；勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位意見(jiàn)，工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等文件在內(nèi)的竣工驗(yàn)收備案文件清單等。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表是目前收房環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件。按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門(mén)備案，缺少任何一項(xiàng)的話，這個(gè)樓盤(pán)就是“黑樓”，是不能入住的。

4.區(qū)級(jí)以上質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明

5.開(kāi)發(fā)商提供的房屋的住宅質(zhì)量保證書(shū)

中國(guó)房地產(chǎn)法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。

5.開(kāi)發(fā)商提供的住宅使用說(shuō)明書(shū)

此文件應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能，各部位、部件的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等作出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)，如裝修、裝飾注意事項(xiàng)，門(mén)、窗類型及使用注意事項(xiàng)等。

6.房產(chǎn)管理局或區(qū)局直屬測(cè)繪隊(duì)出具的竣工實(shí)測(cè)表

標(biāo)明實(shí)際建筑面積是多少，分?jǐn)偠嗌?，什么地方是公用面積，或者由有權(quán)威部門(mén)(如規(guī)劃國(guó)土局地籍測(cè)繪大隊(duì))出具的正式測(cè)繪報(bào)告——房屋建筑面積測(cè)繪報(bào)告。否則至少無(wú)法計(jì)算實(shí)際的公攤面積，也就無(wú)法結(jié)算最終房款，無(wú)法開(kāi)具正式發(fā)票。

7.衛(wèi)生防疫部門(mén)核發(fā)的生活供水系統(tǒng)用水合格證

8.公安消防部門(mén)出具的建筑工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)

9.民防部門(mén)出具的民防工程竣工驗(yàn)收證書(shū)

10.質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門(mén)出具的電梯(扶梯)驗(yàn)收結(jié)果通知單

11.環(huán)保部門(mén)出具的建設(shè)工程環(huán)保驗(yàn)收合格證

12.燃?xì)庵鞴懿块T(mén)出具的燃?xì)夤こ舔?yàn)收證書(shū)

13.城建檔案部門(mén)出具的工程驗(yàn)收檔案認(rèn)可書(shū)

14.管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu)、房屋的設(shè)計(jì)圖紙和水電路圖紙等，購(gòu)房者可帶走這些圖紙的復(fù)印件)

三、簽訂購(gòu)房合同需注意的地方

1、基本的“五證”齊全。一定要審查開(kāi)發(fā)商是否具有商品房預(yù)售許可證，有了預(yù)售證許可證，則通常開(kāi)發(fā)商也具有了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程開(kāi)發(fā)許可證、工程規(guī)劃許可證共五證。這是買(mǎi)房能否辦房產(chǎn)證的關(guān)鍵。

2、使用規(guī)范的合同文本。一定要參照最好是采用且不要隨意修改《文本》，并按照文本中所列條款認(rèn)真填寫(xiě)，了解各項(xiàng)具體內(nèi)容。不要隨意去簽訂開(kāi)發(fā)商自己定的《定購(gòu)協(xié)議書(shū)》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這并非購(gòu)房的必經(jīng)程序。且這種合同一定是權(quán)利義務(wù)不平等的，對(duì)自己尤其不利。最好能夠直接與開(kāi)發(fā)商簽預(yù)售合同就好。這個(gè)步驟，一定不能馬虎??！否則到時(shí)吃大虧就慘了。

3、相關(guān)證明文件有效。如果是買(mǎi)期房(在建、未完成建設(shè)、不能交付使用的房屋)要查看開(kāi)發(fā)商是否有預(yù)售許可證，并要確認(rèn)自己所購(gòu)之房在預(yù)售范圍內(nèi)；買(mǎi)現(xiàn)房則要查看開(kāi)發(fā)商是否具有該房屋的大產(chǎn)證(預(yù)售許可證之后取得，即由期房變現(xiàn)房了)和《新建住宅交付使用許可證》。并且還要核對(duì)一下其營(yíng)業(yè)執(zhí)照和開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)，要注意這些證照文件的單位名稱是否一致。

4、另外，買(mǎi)期房要約定條件和時(shí)限。所謂交房有兩個(gè)意思：一是房屋使用權(quán)即實(shí)物交付；另一層是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移即產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同中對(duì)實(shí)物交付和產(chǎn)權(quán)過(guò)戶均約定清楚，不能接受沒(méi)有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。

5、明確具體時(shí)間和違約責(zé)任。對(duì)于期房，由于資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規(guī)范的《文本》，則開(kāi)發(fā)商在合同上務(wù)必會(huì)大做文章，對(duì)買(mǎi)房者極為不利。如只注明竣工日期，而不無(wú)交付使用日期；運(yùn)用“水電氣安裝后、質(zhì)量驗(yàn)收合格后、小區(qū)配套完成后”等一些模糊語(yǔ)言。對(duì)此，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)，一定要將交房日期明白無(wú)誤地規(guī)定為“某年某月某日”，并注明開(kāi)發(fā)商不能按時(shí)交房所需承擔(dān)的責(zé)任。

6、檢查房屋質(zhì)量。在簽約時(shí)，應(yīng)查看并檢查《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》的內(nèi)容，并將《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》作為合同的附件，檢查是否有開(kāi)發(fā)商對(duì)質(zhì)量問(wèn)題的責(zé)任。

7、明確物業(yè)管理事項(xiàng)。一個(gè)不好的物業(yè)管理公司，一定讓你永遠(yuǎn)覺(jué)得不舒暢。所以要多看看物業(yè)管理公司具體如何，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

8、重點(diǎn)約定違約責(zé)任。對(duì)于期房，甚至現(xiàn)房，都有可能與開(kāi)發(fā)商的描述不一樣，此時(shí)應(yīng)該明確合同違約或與描述不一致時(shí)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。可參考：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款；開(kāi)發(fā)商賣(mài)房后要求換房，不按期交房；面積變動(dòng)超過(guò)約定幅度；質(zhì)量不符合要求；辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。別漏了違約責(zé)任的平等性。