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賣方延期交付房屋的現(xiàn)象通常存在兩種情況：第一種是，合約中就房屋竣工完成后進行入住這一事項所規(guī)定的入住期限當日來臨之際，賣方由于多種原因未能按照既定計劃將其所有的施工任務完成并且沒有及時通知購房人盡快遷入；另一種情況就是，房屋在實際上并未完全竣工，尚未滿足入住條件時，賣方?jīng)]有按照合約中的規(guī)定日期辦理入住手續(xù)，同時也沒有及時通知購房人可以入住。一般來說，對于第一種情況，我們只需要在合約中明確規(guī)定逾期交付期間的違約金即可，然而為了避免出現(xiàn)第二種情況，即買賣雙方因為入住條件產(chǎn)生分歧，賣方故意拖延問題的解決，而買方又未能按照預定時間辦理入住手續(xù)，從而引發(fā)更多的糾紛，因此，買賣雙方應該在合約中明確約定以下幾點：1．當賣方將房屋交付給買方并通知買方可以入住時，必須確保房屋已經(jīng)達到了雙方事先約定的基本入住條件。首先，賣方應當向買方出示《北京市建設工程質(zhì)量合格證書》、《房屋質(zhì)量保證書》以及《房屋使用說明書》等相關文件；其次，如果賣方承諾房屋具備通水、通電和通氣的條件，那么這些設施都必須全部開通，而且提供的房屋裝修標準也必須符合合約中的約定要求；否則，就被視為未達到入住條件，入住日期將會根據(jù)雙方事先約定的一段期限進行相應的順延，在此期限內(nèi)，賣方必須努力使房屋達到入住條件；否則，就會被視為違約，賣方將承擔逾期交付房屋的責任。2．如果賣方的行為已經(jīng)構(gòu)成了逾期交付房屋的事實，那么從逾期的第一天開始，每逾期一天，賣方就應當按照房屋總價的一定比例（例如萬分之三）來支付違約金，直至賣方實際交付房屋之日為止。如果逾期超過一定的期限（例如3至6個月），那么買方就有權(quán)單方面解除合約，賣方除了要向買方全額退還房價款本金及利息之外，還應當雙倍返還定金，并支付逾期期間的違約金。

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。