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現(xiàn)在隨著新沂小區(qū)的不斷增加，物業(yè)管理的不規(guī)范操作，業(yè)主的物業(yè)維權(quán)意識增強(qiáng)，導(dǎo)致物業(yè)糾紛的不斷出現(xiàn)，為了業(yè)主更好的維權(quán)，業(yè)主們要多學(xué)習(xí)下相關(guān)物業(yè)管理知識。

一、什么是公共維修資金？公有住房售后維修資金如何交納和使用？

公共維修資金是指住宅樓房的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)資金，是為住宅長期維護(hù)、使用而提供的資金保證。交納公共維修資金是業(yè)主的一個(gè)基本義務(wù)。該資金專項(xiàng)用于住宅共用部位和共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修工程，除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修及改造、更新工程。共用部位指房屋的承重結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?、非承重結(jié)構(gòu)的戶外墻面、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備如供水系統(tǒng)（上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵等）、消防系統(tǒng)、高層建筑的電梯等等。上述系統(tǒng)中屬于專業(yè)管理部門所有的除外。

在住房制度改革中向個(gè)人出售的公有住房，根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部1988年12月16日頒發(fā)，自1999年1月1日起執(zhí)行的建住房〔1998〕第213號《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》第六條執(zhí)行。其維修資金來源于兩部分：一部分是由售房單位從售房款中按多層住宅20%、高層住宅30%的比例劃撥公共維修基金，另一部分是職工個(gè)人按購房款的3%交納公共維修基金。我市直管公房售后維修基金存入市財(cái)政專戶，市政府統(tǒng)一支配使用。如需使用公共維修基金，報(bào)政府批準(zhǔn)，財(cái)政撥付。

二、房屋購買后，室內(nèi)櫥房、廁所漏水由誰負(fù)責(zé)維修？誰承擔(dān)維修費(fèi)用？

住戶購買公有住房后，房屋產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主（房屋使用人）所有，室內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)由使用權(quán)人承擔(dān)，室內(nèi)櫥房、廁所漏水是多方面引的，可能住戶使用不當(dāng)造成防水層破壞，上下水管破損滲漏，廁所便池?fù)p壞造成的，業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修，承擔(dān)維修費(fèi)用。避免引起上下住戶之間的矛盾和糾紛。

三、購房人從何時(shí)開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)？

購房人從什么時(shí)候開始交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，目前國家并沒有這方面的明確規(guī)定。主要由購房人與物業(yè)管理公司在物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行約定，在雙方認(rèn)可的情況下，依服務(wù)合同約定執(zhí)行。

通常情況下，物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)算的起點(diǎn)有以下三種：

第一種，以房屋交付之日開始計(jì)收。

第二種，以購房人辦理入住手續(xù)時(shí)開始計(jì)收。

第三種，如果購房人在購房時(shí)，與開發(fā)商就物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取另有規(guī)定，依雙方的約定。比如說，有的開發(fā)商在賣房時(shí)候?yàn)榱宋嗟馁彿咳?，承諾免收一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，在這種情況下，購房人對于物業(yè)服務(wù)費(fèi)的交付時(shí)間起點(diǎn)以雙方簽訂的服務(wù)合同為準(zhǔn)。

此外，值得注意的是，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》已竣工但尚未交給購房人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商交納。

四、業(yè)主（使用人）是否可以改變物業(yè)用途？

為主享有對物業(yè)的所有權(quán)，但是卻不能擅自改變物業(yè)用途。

業(yè)主擁有物業(yè)所有權(quán)后，有權(quán)在法律許可的范圍內(nèi)自由地處置自己的物業(yè)。但是，業(yè)主在行使這一權(quán)利時(shí)，還必須受到法律的約束。業(yè)主在行使權(quán)利、享受利益的過程中，不得侵犯他人的合法權(quán)益或社會的公共利益。

業(yè)主對擁有所有權(quán)的物業(yè)享有占有、使用、收益、處分等各項(xiàng)權(quán)利，并排除他人的非法干涉。但同時(shí)，業(yè)主必須承擔(dān)相應(yīng)的法定義務(wù)，應(yīng)按照物業(yè)本來用途和使用目的進(jìn)行使用，有維護(hù)建筑物安全和外部協(xié)調(diào)、美觀的義務(wù)；有獨(dú)立承擔(dān)其專有部分的維修責(zé)任及費(fèi)用的義務(wù)；有不得隨意變更專有部分的水管、電線、煤氣、電話線等各種管線的義務(wù)；有尊重、維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和安寧的義務(wù)等等。在法律允許的前提下，業(yè)主可以通過合法的程序改變物業(yè)用途。

五、在計(jì)算物業(yè)管理時(shí)，計(jì)費(fèi)面積以什么為準(zhǔn)？

通常情況下，物業(yè)管理的計(jì)費(fèi)面積是以房產(chǎn)證上標(biāo)明的建筑面積為準(zhǔn)，這個(gè)建筑面積包括兩個(gè)部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，另一部分是公用分?jǐn)偯娣e。對于還沒有取得房產(chǎn)證的房屋，暫以開發(fā)商與購房人簽定的購房合同上的銷售面積為準(zhǔn)；最后以房屋測量部門實(shí)測的面積并寫入房產(chǎn)證建筑面積為準(zhǔn)。

當(dāng)前，在一些城市，為了避免商品房銷售中的面積糾紛，規(guī)定按套內(nèi)建筑面積或使用面積來銷售住宅，即通過提高單價(jià)、總房款不變，消費(fèi)者明明白白買房，所買面積更加清楚明了。這樣的住宅，物業(yè)管理計(jì)費(fèi)面積就是以銷售時(shí)規(guī)定的面積（套內(nèi)建筑面積或使用面積）為準(zhǔn)。