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1、概念不同：市場(chǎng)化商品房屬于開發(fā)商開發(fā)的銷售房屋，這類房屋能夠辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證，是能夠自定價(jià)格出售的房屋；這類樓房是經(jīng)過當(dāng)?shù)氐恼块T批準(zhǔn)后，再由房地產(chǎn)公司進(jìn)行開發(fā)的，樓盤建成之后，可進(jìn)行市場(chǎng)出售、出租。住宅商品房是專門為居民提供居住的樓房，其中包括：別墅、職工家屬宿舍、集體宿舍、職工單身宿舍、學(xué)生宿舍等；這種樓房不包括：托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房屋。

2、產(chǎn)權(quán)年限不同：住宅商品房的住房用地年限為70年，市場(chǎng)商品房的用地年限為50年。

3、銷售對(duì)象不同：從法律方面的角度來分析，商品房是根據(jù)法律關(guān)規(guī)定能夠在市場(chǎng)上進(jìn)行自由買賣交易的樓房，屬于不受政府限制的商品住房，其中包括：新建商品房、二手房；商品房銷售的對(duì)象不同，可以分為外銷商品房和內(nèi)銷商品房?jī)煞N。

一、自住房和共有產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別是什么

（一）房子的概念

自住房：面積在90平方米以內(nèi)用于自住的商品房，屬于產(chǎn)權(quán)共有，房子的產(chǎn)權(quán)屬于購(gòu)房人，但在5年后自有住房上市政府將享有權(quán)利。

共有產(chǎn)權(quán)房：政府與購(gòu)房人按份享有房屋產(chǎn)權(quán)，政府所持有的部分房屋產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)讓給首次購(gòu)房的人商品房產(chǎn)權(quán)，以降低購(gòu)房人壓力。

（二）價(jià)格

自住房：其價(jià)格要比周邊商品房低30％－50％商品房產(chǎn)權(quán)，房子可以進(jìn)行抵押。

共有產(chǎn)權(quán)房：價(jià)格低于同品質(zhì)，同地段的普通商品房，房屋滿5年后可以轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分產(chǎn)權(quán)給符合購(gòu)買條件的人。

（三）出售

自住房：房屋可以在5年后進(jìn)行出售，但政府享有優(yōu)先的購(gòu)買權(quán)，若是政府不予回收，那么房屋在上市交易后升值部分的30％要交給政府。

共有產(chǎn)權(quán)房：房屋滿5年后即可轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分產(chǎn)權(quán)，可轉(zhuǎn)給符合購(gòu)買條件的人。購(gòu)房者也可按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買回政府所持份額。

（四）房子產(chǎn)權(quán)年限

自住房：其有房屋產(chǎn)權(quán)證，且產(chǎn)權(quán)年限是50－70年，可以作為遺產(chǎn)繼承，理論上不能出租。

共有產(chǎn)權(quán)房：其共有產(chǎn)權(quán)證，在5年后購(gòu)買人可購(gòu)買政府的那部分產(chǎn)權(quán)，由此轉(zhuǎn)為商品房，房子的產(chǎn)權(quán)年限為70年，可以進(jìn)行出租，但收入需按所持比例份額分配給政府。

（五）申請(qǐng)條件

1、自住房申請(qǐng)條件：

（1）名下無房的或僅有一套住房的北京戶籍的家庭，可以申請(qǐng)購(gòu)買自住型商品房。

（2）符合購(gòu)房條件且名下無房的非京籍家庭，需持有有效的暫住證，且連續(xù)5年或5年以上在本市有繳納社保或個(gè)稅，可以購(gòu)買一套自住型商品房。

（3）單身者想申購(gòu)北京自住型商品房年齡要年滿25周歲。

2、共有產(chǎn)權(quán)房申請(qǐng)條件：

（1）申請(qǐng)人應(yīng)具有完全民事行為能力，申請(qǐng)家庭成員包括夫妻雙方及未成年子女。單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。

（2）申請(qǐng)家庭應(yīng)符合本市住房限購(gòu)條件且家庭成員名下均無住房。且一個(gè)家庭只能購(gòu)買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

（六）不能申請(qǐng)的情況

1、共有產(chǎn)權(quán)房不能申購(gòu)的情況

（1）申請(qǐng)人已經(jīng)簽訂了住房購(gòu)買合同、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議的。

（2）申請(qǐng)家庭之前有住房轉(zhuǎn)出記錄的。

（3）有住房的家庭在夫妻離異后單獨(dú)提出申請(qǐng)，申請(qǐng)時(shí)間距離婚年限不滿三年的。

（4）申請(qǐng)人有違法建設(shè)行為，且在申請(qǐng)時(shí)還未將違法建筑物、構(gòu)筑物或設(shè)施等拆除的。

2、自住房不能申購(gòu)的情況

自住型商品房的政策，沒有明確要求不能申購(gòu)的情況，其原因也是自住型商品房的申購(gòu)條件沒有嚴(yán)格限定名下無房。

二、商品房預(yù)售合同是否有效

商品房預(yù)售合同具有法律效力。預(yù)售是指出售的房屋尚未建成，開發(fā)商需取得五證，包括商品房預(yù)售許可證；建成的商品房銷售還需取得五證，其中商品房銷售許可證。

在商品房預(yù)售合同中，對(duì)房屋的位置和面積、價(jià)格的交付方式和期限、交付期限、質(zhì)量和違約責(zé)任有明確規(guī)定；

雙方未來無需單獨(dú)訂立房屋買賣合同，即可直接按照商品房預(yù)售合同的規(guī)定履行，并辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，達(dá)到雙方的交易目的。